April 2017

Fragen & Antworten:

  • Bauherr asked:
    Ab 2018 bekomme ich also ein Widerrufsrecht für den Bauvertrag. Prima. Ich kann also zurückziehen, wenn ich merke, dass ich kein Geld bekomme oder mir das Gnaze doch zu teuer wird. Stimmt das oder nicht? In Ihren FAQs Frage 8 steht nämlich, dass ich die Finanzierung doch vorher klären muss. Was gilt denn nun? Warum ich das frage: Manchmal muss man sich ja schnell für ein Objekt entscheiden, sonst ist es weg. Ich zum Beispiel muss wahrscheinlich demnächst in eine andere Stadt umziehen. Da kann ich nicht dauernd hinfahren und mir Objekte ansehen. Wenn ich widerrufen kann, kann ich mir aber mehrere Objekt sichern und dann in Ruhe (immerhin 14 Tage) auswählen, prüfen lassen und nach der Finanzierung suchen. Oder geht das nicht? Danke!
    • VPB replied:
      Zunächst gilt: bei einem Kaufvertrag über ein bebautes Grundstück gibt es das Widerrufsrecht nicht. Umgangssprachlich kauft man Häuser, juristisch kauft man das Eigentum an bebauten Grundstücken. Für Grundstückskäufe ist notarielle Beurkundung als Form vorgeschrieben. Im Beurkundungsrecht ist es so geregelt, dass der Notar bei einem solchen Geschäft, wenn es zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher geschlossen werden soll, dafür Sorge tragen muss, dass der beabsichtigte Vertrag dem Verbraucher 14 Tage vorher zur Verfügung gestellt wird. Das reicht dem Gesetzgeber als Bedenkfrist aus. Nichts anderes gilt übrigens nach neuem Bauvertragsrecht, wenn Sie von einem Bauträger erwerben – hier kann es durchaus sein, dass das Haus schon steht. Der Bauträger baut und verkauft gleichzeitig Grundstückseigentum oder Wohnungseigentum, deswegen muss auch dieser Vertrag insgesamt notariell beurkundet werden. Wenn Sie von anderen Verbrauchern Immobilien kaufen, das geerbte Haus der Eltern etwa, greift diese 14-Tage-Regel aus dem Beurkundungsrecht nicht. Aber auch kein Widerrufsrecht, da es ein Kaufvertrag wäre.
  • Bauherr asked:
    Was ändert sich ab 2018 beim Bauen mit dem Bauträger? Hat das neue Bauvertragsrecht eigentlich irgendwelche Auswirkungen auf die Makler- und Bauträgerverordnung? Sie warnen ja vor den Problemen beim Bauträger, sprich Insolvenzrisiko etc.
    • VPB replied:
      Nicht wirklich viel, aber immerhin etwas. Das grundsätzliche Problem des Bauträgermodells, dass der Verbraucher dem Bauträger sein gesamtes – größtenteils geliehenes – Geld gibt und der Bauträger damit auf seinem eigenen Grundstück baut, der Verbraucher also komplett in Vorleistung gehen muss, die in der Praxis im Wesentlichen nur über eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch – immerhin insoweit insolvenzfest - gesichert ist, besteht nach wie vor. Auf die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) nimmt das neue Recht keinen Einfluss. Die MaBV ist eine gewerberechtliche Verordnung, sie ist besonderes Gefahrenabwehrrecht, damit öffentliches Recht. Das Bauvertragsrecht beschränkt sich im Bauträgerbereich auf zivilrechtliche Regelungen. Aber: es gibt jetzt immerhin einen Untertitel extra für den Bauträgervertrag! Da kann man in Zukunft also noch viel mehr regeln! Ab 2018 ist der Ertrag an Änderungen zwar überschaubar, aber einige Regelungen sind schon „nicht ohne“: voran der Unterlagenerstellungs- und -herausgabeanspruch: alles, was Sie gegenüber Behörden zum Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften benötigen, muss der Bauträger Ihnen geben. Einmal rechtzeitig vor Baubeginn, sofern eine vorbeugende Kontrolle stattfinden kann (das betrifft z. B. Statik und Wärmeschutznachweis), dann nochmal spätestens mit der Fertigstellung. Das betrifft nicht bloß die Landesbauordnungsanforderungen. Energieausweis, Nachweise zur Einhaltung der Anforderungen des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes sind ebenso umfasst. Und selbst die nötigen KfW-Unterlagen können Sie verlangen, wenn der Bauträger vertraglich z. B. ein KfW-Effizienzhaus versprochen hatte. Das gilt übrigens auch für andere Förderer, die Nachweise verlangen.
  • Bauherr asked:
    Soll man überhaupt noch 2017 bauen? Oder lieber bis 2018 warten?
    • VPB replied:
      Bauen dauert – aber Sie meinen sicher den Vertragsschluss. Denn dessen Zeitpunkt entscheidet darüber, ob das geltende oder das neue Recht Anwendung findet. Ich weiß jetzt nicht, wie weit und konkret Ihr Bauwunsch schon gediehen ist, aber sofern Sie schon kurz davor sind „Nägel mit Köpfen“ zu machen, muss man nicht unbedingt noch acht Monate warten und womöglich zusehen müssen, wie sich interessante Lagen wegverkaufen oder Finanzierungskonditionen und Preise nachteilig verändern. Sie können letzten Endes die vorteilhaften Regelungen des neuen Rechts im Wesentlichen auch schon jetzt vertraglich vereinbaren, also konkret im Vertrag z. B. die Unterlagenherausgaben klären, Bauzeiten regeln usw... Erfahrungsgemäß gibt es bei solchen Änderungen zwei Sorten von Marktteilnehmern: die, die sich rechtzeitig auf die neue Lage einstellen wollen, mit denen können Sie ergebnisreich verhandeln. Und die, die auch 2018 zuerst so weitermachen wollen werden „wie immer“...
  • Bauherr asked:
    Sie schreiben heute in Ihrer Pressemitteilung, dass Bauherren ab 2018 einen Anspruch auf die Herstellung und Herausgabe der Bauunterlagen haben. Wir wollen bald bauen, deshalb ist das für uns interessant. Welche Unterlagen sind da eigentlich gemeint? Also, welche Unterlagen sind denn tatsächlich vorgeschrieben und werden uns unter der aktuellen Rechtslage eventuell noch vorenthalten? Danke für Ihre Mühe!
    • VPB replied:
      Gerne, aber der Gesetzgeber hat keinen Unterlagenkatalog erlassen. Denn die Regelung soll zukunftsoffen sein. So soll demnächst ein Gebäudeenergiegesetz (GEG) energetische Anforderungen an Gebäude zusammenfassend regeln; je nach technologischer Entwicklung ist gar nicht absehbar, welche Nachweise in fernerer Zukunft dann relevant sein werden. Der Gesetzgeber reagiert damit vor allem auf die „Entbürokratisierung“ der Bauaufsicht: speziell bei Einfamilienhausbauten findet im Vergleich zu früheren Baugenehmigungsverfahren kaum noch präventive Kontrolle durch die Behörden statt. Der private Bauherr muss aber trotzdem dafür gerade stehen, dass sein Haus den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Und im Zweifel muss er das gegenüber Behörden auch nachweisen können. (In der Energieeinsparverordnung (EnEV) sind die Behörden sogar wenigstens zu Stichprobenkontrollen verpflichtet.) Es reicht sicher nicht nur die Bauanzeige - Unterlagen, die die Bauvorlagenverordnungen der Länder aufzählen, dürften von dem neuen Anspruch erfasst sein, aber noch einiges mehr. Am Ende werden sicher die Gerichte in strittigen Einzelfällen klären, wie weit der Anspruch reicht. Vor den fälligen Diskussionen kann aber klare vertragliche Regelung schützen. Es gibt z. B. einen kostenlosen Ratgeber des VPB zu wichtigen Unterlagen, den Sie auf dessen Homepage herunterladen können. Und Sie müssen sich überlegen, ob nicht neben den öffentlich-rechtlichen Nachweisen anders auch noch für Sie wichtig ist: so ist es für spätere Baumaßnahmen sehr wichtig, aussagekräftige Bestandsunterlagen zu haben: wo liegen denn tatsächlich die Elektro-, Wasser- und sonstigen Leitungen? Auf solche Ausführungsdokumentationen erstreckt sich der Anspruch nicht. Sie zu erstellen ist nicht unaufwändig. Will man sie trotzdem, muss man sie in den Vertrag verhandeln – und bezahlen.
  • Bauherr asked:
    Was genau ändert sich beim Bauträger-Vertrag? Hintergrund ist der, dass wir mittelfristig eine Eigentumswohung kaufen wollen. Welchen Nutzen können wir da ab 2018 aus dem neuen Gesetz ziehen? Und lässt sich davon vielleicht jetzt schon etwas umsetzen?
    • VPB replied:
      Also neben dem Herausgabeanspruch (dazu Antwort vorhin) ist beim Bauträgervertrag noch wichtig die Pflicht einer transparenten und vollständigen Baubeschreibung. Die soll Verbraucher in die Lage versetzen, Angebote auch nach Qualität zu vergleichen – natürlich mit der entsprechenden baufachlichen Beratung – und so Anbietern von Qualität eine Chance eröffnen, gegen den niedrigsten und nur vermeintlich billigsten Wettbewerber bestehen zu können. Das bedeutet: diese Baubeschreibung gibt es vor Vertragsschluss. Da allerdings der Bauträger schon auf dem Baugrund sitzt, hat er die Lage schon für sich, egal, wie gut er da dann baut. Außerdem ist es so, dass beim Bauträgervertrag nur gilt, was am Ende notariell beurkundet wurde. Man muss da also sehr aufpassen, dass die „Werbebaubeschreibung“ auch diejenige ist, die beim Notar beurkundet wird. Wenig spektakulär ist hier das Erfordernis, verbindliche Angaben zur Bauzeit zu machen. Das ist bei Bauträgerverträgen – die ja notariell beurkundet werden – eigentlich schon üblich gewesen. Es gibt aber auch Schärfungen, vor allem bei der Mitwirkung des Bauherren bei der Abnahme. Natürlich können Sie versuchen, das erst ab 2018 geltende Recht schon jetzt vertraglich zu vereinbaren – soweit es für Sie von Vorteil ist. Das ist aber beim Bauträgervertrag nur in einzelnen Punkten möglich; der Bauträger muss beim Wohnungseigentum sowieso immer darauf achten, dass er beim Gemeinschaftseigentum nicht einem Erwerber A zusichert und dem anderen Erwerber Nicht-A (was auch nicht immer gelingt). Aber die Unterlagenherausgabe zum Beispiel kann individuell anders aussehen, dazu sollte jetzt schon etwas im Vertrag stehen.
  • Bauherr asked:
    Regelt das neue Bauvertragsrecht eigentlich auch den "Zahlungsplan" und die Höhe der "Abschlagszahlungen"? Oder bleibt da alles beim Alten?
    • VPB replied:
      Ja, auch dazu wurde etwas geregelt, denn beim Geldfluss spielt die Musik. Das fiel aber sehr dezent aus, wohl aus genau diesem Grund. Grundsätzlich muss der Unternehmer erst bauen, dann wird abgenommen und bezahlt. Diese Vorleistungspflicht wird durch einen gesetzlichen Anspruch auf Abschlagszahlungen in kleinere Abschnitte bei der Baurealisierung zerlegt. Man kann aber Abschlagszahlungen auch vertraglich vereinbaren. Das ist beim Schlüsselfertigbau die Regel und die Unternehmer geben das in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) vor. In der Praxis findet sich dann meist eine Liste mit – zT unscharf beschriebenen – Bautenständen, denen Prozente der Gesamtsumme oder feste Beträge zugeordnet sind, das ist dann der so genannte Abschlagszahlungsplan. Die letzte Rate wird dann mit der Abnahme fällig. Da gab und gibt es in der Praxis zum Teil Raten, die deutlich unter 5 % lagen oder liegen. Nach dem neuen Recht muss die letzte Rate in so einem AGB-Abschlagszahlungsplan dann 10 % betragen. Grund: bei einer Abnahme entdeckt vor allem ein im Auftrag des Bauherren kontrollierender Bausachverständiger durchaus noch so einige Mängel – und selbst wenn die Abnahme dann erklärt werden muss, weil kein Mangel für sich oder in Summe mit anderen wesentlich ist, steht dem Bauherren ein Zurückbehaltungsrecht am Restwerklohn zu. Höhe: die Mängelbeseitigungskosten plus „Druckzuschlag“, insgesamt regelmäßig das Doppelte der Mängelbeseitigungskosten. Damit sollte der Bauunternehmer eine wirtschaftlichen Anreiz haben, die Mängel schnell nachzubessern. Mit einer Mikrorate funktioniert dieser Mechanismus aber nicht mehr, weil dann nichts mehr in dieser Höhe da ist, das zurückbehalten werden könnte. Für den Bauträgervertrag gilt das übrigens nicht, hier bleibt es bei der Abschlagszahlungsverordnung!
  • Bauherr asked:
    Hallo, das Bauvetragsrecht gilt ja erst ab 2018. Was kann ich bis dahin tun? Warten? Oder was genau muss ich jetzt beim Vertrag beachten? Danke!
    • VPB replied:
      Da möchte ich Sie bitten, auch die bisherigen Antworten heute etwas zu durchforsten. Man kann das neue Bauvertragsrecht auch als eine Art Checkliste auffassen. Denn letztlich geht es auf eine Arbeitsgruppe zurück, die den Auftrag hatte, Praxisprobleme im Bauwesen daraufhin zu prüfen, ob sie mit gesetzlichen Regelungen abgestellt oder wenigstens entschärft werden können. Jede Neuregelung deutet also auf ein bestehendes Problem, zum Beispiel hatten wir eben die Höhe der letzten Rate eines Abschlagszahlungsplanes und den Druckzuschlag. Solche Sachen kann man natürlich schon jetzt vertraglich lösen. Dazu bedarf es aber des Einvernehmens beider Parteien. Und die Neigung dazu schwankt je nach Marktlage. Der Verbraucher hat zudem als Einzelner kaum Marktmacht, mitunter sitzt er noch nicht einmal auf dem Baugrund. Dann enden die Verhandlungen durchaus auch mal sehr schnell und es heißt: unterschreiben, sonst tut es der nächste. Deswegen hat der Gesetzgeber sich auch entschlossen, manche der neuen Vorschriften nicht verhandelbar zu machen. Vor allem die Vorschriften zum Verbraucherbauvertrag sind der vertraglichen Gestaltung entzogen, sie dürfen auch nicht umgangen werden.
  • Bauherr asked:
    Ich habe ein innenliegendes Bad. Lüften ist quasi unmöglich. Es gibt zwar einen kleinen Abluftkanal, aber den scheint der Filter, den ich regelmäßig wechsele, eher zu verstopfen. Was kann ich da generell tun? Lässt sich mit Heizen was machen? Haben Sie irgendeinen Tipp?
    • VPB replied:
      Ohne die örtliche Situation hinreichend zu kennen lässt sich die Frage schwierig beantworten. Das Problem ist das Lüften, also scheidet Heizen schon einmal aus. Es besteht die Möglichkeit in den Lüftungskanal einen mechanisch, motorisierten Lüfter einzubauen. Dieser kann per Lichtschalter aktiviert werden oder er springt bei einer gewissen relativen Luftfeuchte automatisch an. Mein Tipp: Fragen Sie im Fachhandel oder bei einen Heizungs-Sanitärbetrieb nach.
  • Bauherr asked:
    Ich bin Vermieter. Immer wieder haben meine Mieter Schimmel. Als wir früher selbst die Wohnung gewohnt haben, war alles in Ordnung. Wir haben auch gut gelüftet. Aber reden nutzt ja nichts. Welche technischen Möglichkeiten habe, etwas eine "Zwangslüfung" einzubauen? Und muss mein Mieter das hinnehmen? Er hat schon mal den möglichen Wärmeverlust moniert, der dann ja angeblich auf seine Kosten ginge. Was raten Sie mir? Danke!
    • VPB replied:
      Natürlich ist es zunächst wichtig die Bausubstanz und das Vorkommen des Schimmels zu analysieren. Häufig kommt es zu Problemen, wenn an Bestandsgebäuden nachträglich energetische Verbesserungen durchgeführt werden z.B. neue Fenster. Zunächst sollte wie bei allem eine Ursachenforschung durchgeführt werden. Schimmel entsteht dort wo er sich am wohlsten fühlt, also Nahrung und vor allem Feuchtigkeit vorfindet. Die Ursache von Feuchtigkeit kann zweierlei Dinge sein: Eine defekte Gebäude Außenhülle, also ein Schaden, durch den Feuchtigkeit von außen in das Gebäude eindringt oder/und nutzerbedingte, also nutzerverursachte Feuchtigkeit. Dies ist meist auf falsches Heizen und Lüften zurückzuführen. Sie sollten zunächst diese Punkte ggf. auch mit Hilfe eines Sachverständigen überprüfen. Ich empfehle auch gerne den Einsatz eines Hygrometers zu Überprüfung der relativen Luftfeuchte in Prozent und der Raumlufttemperatur in °C. Diese sollten Sie bei 50 Prozent und 20 Grad Raumlufttemperatur einstellen. Alternativ kann man je nach baulichen Voraussetzung sog. dezentrale Lüfter in die Gebäudehülle einbauen. Kosten ca. 700,00.- EUR. Sie sind aber unschön, da die Aggregate außen an der Fassade sitzen. Mein Tipp: Lassen Sie zunächst die Ursachen mithilfe Ihres Mieters klären, ziehen Sie ihn bei der Ursachenforschung hinzu....
  • Bauherr asked:
    In meiner Mietwohnung liegt Laminat. Ich finde, es riecht komisch. Was genau ist Laminat eigentlich? Was kann ich tun gegen den Geruch? Ist das gesundheitsschädlich?
    • VPB replied:
      Der Bundesverband für Umweltberatung (bfub) schreibt dazu: Laminatfußböden sehen aus wie Parkett, sind aber eigentlich nur bedrucktes Papier mit einer Spanplatte und einer Schicht Kunstharz. Sie bestehen aus mehreren Schichten: Holz- bzw. Zellulosespäne werden mit viel Kunstharz zu Platten verleimt und gepresst, obenauf kommen eine Lage Papier, mit Holzmuster oder Dekor bedruckt, und eine Schicht Kunstharz. Das Ganze enthält so wenig Holz, dass es sich nach den geltenden Normen nicht Holzfußboden nennen darf. Viele Laminatböden geben zudem Formaldehyd ab oder laden sich elektrisch auf. Ein Problem bringen Laminate generell mit sich: Sie bestehen zu großen Teilen aus Kunststoff, statt aus dem nachwachsenden Rohstoff Holz. Das ist aus ökologischer Sicht bedenklich, weil unnötig kostbare Ressourcen verbraucht werden. Außerdem lässt sich das Gemisch aus Spänen und Kunstharz nur schwer recyceln. Schließlich können Plastikoberflächen nicht das Raumklima regulieren, wie geölte oder gewachste Parkettoberflächen. Vollholzparkett dagegen ist zwar die teuerste, aber auch langlebigste und gesündeste Variante. Wer nicht so viel Geld zur Verfügung hat, kann Fertigparkett, das aus mehreren Holzschichten besteht, nehmen. "Echtholz"-Parkette lassen sich mehrfach abschleifen und können, wenn sie nur geölt oder gewachst werden, die Raumluftfeuchtigkeit puffern, d.h. in Zeiten hoher Luftfeuchtigkeit nimmt das Holz die Feuchtigkeit auf und gibt sie in Zeiten trockener Luft wieder ab; so entsteht ein ausgeglichenes Raumklima. E1-Qualität Mit diesem Begriff werden Laminate und andere Holzwerkstoffe bezeichnet, die in die Emissionsklasse E1 eingeordnet werden. Das bedeutet: bei diesem Material wird der für den Wohnbereich zulässige Grenzwert von 7 mg Formaldehyd in 100 mg unbearbeitetem Holz nicht überschritten (Formaldehyd-Emission nach EN 120/92) Zusammenfassend lässt sich sagen: Laminat ist ein minderwertiger, nicht besonders langlebiger Fußbodenbelag, aus dem zudem Formaldehyd ausdünsten kann. Mein Tipp: Überprüfen Sie, anhand des Produktdatenblattes ob die Vorgaben gem. E1 eingehalten werden. Wenn dieses nicht mehr vorliegt sollten Sie überlegen ein Baustoffkunde-Labor einzuschalten. Dies kann über eine sog. VOC-Messung eine mögliche Schadstoffbelastung in der Raumluft messen. Dies gilt insbesondere dann, wenn Sie körperliche Beschwerden haben, die so nicht zuordnen können. Der VPB unterstütz Sie da gerne. Das nächste Regionalbüro finden Sie hier - http://www.vpb.de/vpb-karte.html