Januar 2019-Altbaukauf

Alle Fragen & Antworten:

  • Bauherr/in asked:
    Derzeit steigen bei uns die Immobilienpreise immens und wir wissen nicht, ob der Preis nicht viel zu hoch und annährend werthaltig ist.
    • VPB replied:
      Bei dieser Frage kann Ihnen vor allem ein Sachverständiger für Immobilienwertermittlung weiterhelfen. Das aktuelle Marktgeschehen in Ihrer Region kann dieser am besten abschätzen, denn durch die hohe Nachfrage und die geringen Kapazitäten nach Eigenheimen (egal, ob Bestand oder Bauplätzen), haben sich vielerorts – gerade in den städtischen Ballungsräumen – die Immobilienpreise drastisch in die Höhe geschraubt. In der Regel bilden die Exposé- / Angebotspreise nicht den tatsächlichen Markt- / Verkehrswert einer Immobilie ab. Früher skalierte das Verhältnis oftmals im Bereich von rund 10 bis 20% - also dem üblichen Verhandlungsspielraum. Bei Gebäuden mit höheren Instandsetzungs- / Modernisierungsaufwand konnte dies noch stärker variieren. Derzeit legen sich teilweise aber Interesseanten mit ihren Kaufpreisangeboten sogar noch über die überzogenen Exposépreise, ohne dass der Verkehrswert ansatzweise diesen Wert wiederspiegelt - Leitgedanke: Hauptsache irgendwie Eigenheim. Der Preis wird dann sozusagen nach oben verhandelt! Das Ganze wird durch die aktuelle Niedrigzinspolitik und manche Banken, die, eine 100%ige Fremdfinanzierung mitmachen, noch befeuert. Es stellt sich daher zurecht die Frage, ob es sich in Ihrer Region um eine Immobilienpreisübertreibung oder gar -preisblase handelt, die in Zukunft auch korrigiert werden kann. Es wäre schließlich ärgerlich, wenn der Verkehrswert der Immobilie nicht ansatzweise den Kaufpreis abbildet und später die Anschlussfinanzierung auch noch verkompliziert. Zudem sollte Sie immer im Blick haben, dass sich Ihre familiäre Situation ändern können – in Bezug auf Anzahl und Höhe Ihres Nettoeinkommens, oder sogar räumlichen Veränderungen in Ihrem Beruf. Daher kann ich Ihnen nur Raten sich einen Fachmann, wie eben einen Sachverständigen für Immobilienbewertung, auf Ihre Seite zu holen. Ihr VPB- Bauherrenberater kann ggf. selber Ihnen weiterhelfen oder einen unabhängigen und neutralen Experten aus seinem Netzwerk weiterempfehlen.
  • Bauherr/in asked:
    Da gab es mal Zuschüsse für nachwachsende Dämmstoffe. Gibt’s die noch? Und wozu sind die nachwachsenden alles geeignet? Auch für Fassaden?
    • VPB replied:
      Es gibt tatsächlich Förderprogramme für nachwachsende Rohstoffe. Inwiefern diese für Sie und Ihr Bauvorhaben überhaupt zugänglich sind, kann nur ein entsprechender Energieberater abschließend klären.
  • Bauherr/in asked:
    Wir wollen unser Haus dämmen lassen, haben aber keine Lust, die Dämmung dann wie meist üblichen verputzen zu lassen. Ich hör immer, alles andere sei so teuer. Was gibt es denn für Alternativen? Und wie viel teurer sind die so -prozentual?
    • VPB replied:
      Ihre Frage lässt sich leider nicht pauschal beantworten, da es vor allem auf die Kubatur, die dazu gehörigen Außenflächen, die grundsätzliche Materialwahl (Klinker, Holz, Metallpanelle, Fachwerk oder einen Mix aus diesen Materialien) und natürlich den vorhandenen Bestand – als Fassadenuntergrund ankommt. Die Möglichkeiten eine Fassade energetisch zu ertüchtigen und auch neu gestalten sind zahlreich. Die Ausführung mit Wärmedämmverbundsystem und Außenputz ist in der Regel eine der kostengünstigeren Varianten, wobei aber auch ein erheblich unebener Untergrund schnell zu erheblichen Kostenerhöhungen führen kann. Ein Wärmedämmverbundsystem muss aber auch nicht immer geputzt werden. Die WDVS- Hersteller bieten u.a. auch systemkonforme Klinkerriemchen an.
  • Bauherr/in asked:
    Wir wollen in unserem Haus alt werden, sind uns aber nicht sicher, ob es sich später mal anpassen lässt. Kommen wir über den VPB an einen neutralen wirklich guten Sachverständigen heran, der uns in Fragen des Barriereabbaus berät?
    • VPB replied:
      Wenn der Bauherrenberater des VPB Sie nicht sogar selbst zur Barrierefreiheit beraten kann, so hat er in seinem Beraternetzwerk auf jeden Fall einen Experten, der Ihnen weiterhelfen kann. Die Beratung durch die VPB und seine Experten ist grundsätzlich neutral und unabhängig. Übrigens hat der VPB zum Thema den Leitfaden "Vorbauen und umbauen: barrierearm und altersgerecht" herausgegeben. Sie bekommen ihn im VPB-Shop - https://www.vpb.de/leitfaden-barrierearm.html Hier haben wir auch einen Blick in den Leitfaden - https://www.vpb.de/download/VPB-Leitfaden-barrierearm_Heft-zum-Reinschauen.pdf
  • Bauherr/in asked:
    Wir haben eine Altbauwohnung angeboten bekommen. Sie hat noch Nachtspeicheröfen. Sind die überhaupt noch zulässig?
    • VPB replied:
      Nachtspeicheröfen waren in bestimmten Bestandsbauten tatsächlich in der EnEV 2009 schrittweise verboten worden bzw. sollten stufenweise außer Betrieb genommen werden. Der entsprechende Paragraph 10a wurde aber durch den Bundestag mit der EnEV 2013 zurückgezogen. Das Heizen ausschließlich mit Strom stellt zumindest heute noch keine günstige Lösung dar. Dies wird sich unter Umständen in den kommenden Jahren mit den immer populärer werdenden Infrarotheizungen ändern. Der Erfolg koppelt sich aber natürlich an den zukünftigen Strompreis. Alte Nachtspeicheröfen sollten aber grundsätzlich aufgrund ihrer häufigen Schadstoffhaltigkeit (z.B. Asbest) entsorgt und erneuert werden. Ein Bausachverständiger kann Ihnen bei der Entscheidungsfindung weiterhelfen, ob und wie die Nachtspeicheröfen ersetzt werden.
  • Bauherr/in asked:
    Wir überlegen, ob wir unser Einfamilienhaus aufstocken sollen. Was müssen wir dabei alles bedenken? Was alles klären?
    • VPB replied:
      Dabei handelt es sich grundsätzlich um ein schwieriges Unterfangen. Vorrangig muss natürlich das Baurecht eingehalten werden, d.h. es muss geprüft werden, ob eine Aufstockung zulässig ist. Sofern diese genehmigungsfähig wäre, muss überprüft werden, ob die Geschosse darunter ausreichend tragfähig sind, d.h. also die zusätzlichen Lasten sicher in die Gründung abgetragen werden. Wenn dies geklärt ist, geht es darum, alle Gewerke und deren Schnittstellen so abzustimmen, dass durch die Öffnungen und den Rückbau des Bestandsdaches keine gravierenden Schäden an den unteren Geschossen entstehen. Wichtig ist nicht zuletzt die Klärung, ob die Anlagentechnik erweiterungsfähig ist – reicht der bestehende Heizkessel aus? Und inwieweit und wo genau die Leitungssysteme für alle erforderlichen Medien erweitert werden können. Das fordert viel Feingefühl auf allen Seiten – und vor allem die Planung und Koordination durch Fachmänner, wie z.B. Architekten, Ingenieure oder Bausachverständige.
  • Bauherr/in asked:
    Wir interessieren uns für einen Altbau. Wenn wir ihn kaufen, müssen wir zunächst das ganze Dach dämmen und neu decken lassen. Klar, dazu brauchen wir dann ausführliche Beratung! Aber um zu wissen, ob das Objekt überhaupt noch in Frage kommt, wollten wir fragen, ob Sie uns aus der Erfahrung und über den Daumen sagen können, mit welchen Summen wir hier MINDESTENS rechnen müssen? Also gerne aktuelle Quadratmeterpreise für Dämmung plus Dachdeckung. Pi mal Daumen reicht uns.
    • VPB replied:
      Leider lässt sich das nicht ohne weiteres beantworten, da eine Dachsanierung von zahlreichen Faktoren abhängt. Da stellen sich vor allem folgende Fragen:  Handelt es sich um ein freistehendes oder ein- oder beidseitig angebautes Gebäude?  Welche Dachform ist vorhanden?  Ist eine Auf- oder Zwischensparrendämmung notwendig?  Sollen günstige Dachsteine oder hochwertige Dachziegel verwendet werden?  Welche Energiestandards sollen eingehalten werden?  Muss die Dachkonstruktion ertüchtigt werden, damit sie das neue Flächengewicht tragen kann?  Müssen Dachüberstände verbreitet werden, Gauben erneuert werden? u.v.m. So gerne ich hierauf eine bessere Antwort gegeben würde, so kann diese Frage Ihnen nur ein Bausachverständiger beantworten, der das Bestandsobjekt vor Ort begutachtet hat und die voraussichtlichen Baukosten in seiner Region einschätzen kann.
  • Bauherr/in asked:
    Ich will eine Eigentumswohnung kaufen und bauche dazu eine sachverständige Einschätzung vor allem der Wohnanlage. Kann ich mich da an die VPB-Berater wenden? Begleiten sie mich auch dabei? Und wenn ja, was kostet so etwas in etwa?
    • VPB replied:
      Gute Entscheidung! Bei Eigentumswohnungen kaufen Sie sich ja auch ins Gemeinschaftseigentum ein, und da sind oft erhebliche Sanierungsstaus, für deren Beseitigung Sie später mitbezahlen. Ja, alle VPB-Berater unterstützen Sie auch beim Kauf einer Eigentumswohnung im Bestand und beurteilen für Sie sowohl Sonder- als auch Gemeinschaftseigentum. Den für Ihre Region zuständigen VPB-Berater finden Sie hier: https://www.vpb.de/berater-finden.html Auf der Unterseite des Regionalbüros sehen Sie dann auch, welche Stundensätze die Berater berechnet. Wie lange die Besichtigung dauert, hängt vom Einzelfall ab. Fragen Sie Ihren Sachverständigen unbedingt vorab danach.
  • Bauherr/in asked:
    Wir möchten ein Haus kaufen – im Bieterverfahren. Wir haben es schon besichtigt. Was raten Sie uns: welche Pläne und Unterlagen sollten wir uns ansehen oder geben lassen, um unsere Entscheidung vorzubereiten?
    • VPB replied:
      Grundsätzlich enthält ein Exposé in der Regel eine gute Fülle an Informationen. Dennoch sollten die Original- Baugenehmigungsunterlagen, wie Grundrissen, Ansichten, Schnitten, Lageplan und Baubeschreibung, mindestens eingesehen werden. Aber auch die Genehmigungsunterlagen für möglicherweise weitere bauliche Anlagen auf dem Grundstück sollten eingesehen werden, um festzustellen, dass keine Schwarzbauten errichten worden sind. Ob zusätzliche Unterlagen zur Einsicht angefordert werden müssen, sollten Sie mit einem Bausachverständigen klären, der das Objekt vor Ort besichtigt hat. Es sollten daher auch Statik, Wärmeschutznachweis und ggf. diverse weitere Nachweise (z.B. Brandschutz Reihen- / Doppelhäuser, Lärmschutz für Außengerät) eingesehen werden.
  • Bauherr/in asked:
    Wir interessieren uns für einen Altbau, haben ihn auch schon zweimal besichtigt. Nun gingen wir gerne noch ein drittes Mal hin. Ist das zumutbar? Es geht ja um viel Geld.
    • VPB replied:
      Das ist richtig – daher ist es wichtig, dass alle Fragen, die sich stellen und Sie prüfen möchten, vor dem Kauf ausgiebig geklärt worden, u.a. auch durch die Hinzuziehung eines Bausachverständigen für Schäden an Gebäuden und/oder Immobilienbewertung. Wünschenswert ist es natürlich für den Eigentümer und Makler, dies mit möglichst wenig Aufwand – also Terminen – abzuarbeiten. Wenn Sie aber ein wirkliches Interesse an der Immobilie haben, lassen Sie sich bitte auch nicht hetzen.

Dezember 2018-Altbaukauf

Alle Fragen & Antworten zum Thema Altbaukauf

  • Bauherr/in asked:
    Wir interessieren uns für ein altes Haus, das wir eventuell kaufen möchten. Freunde haben uns nun erzählt, wir müssten in jedem Fall erst mal die Heizung austauschen, weil das die Energieeinsparverordnung so vorschreibt. Stimmt das?
    • VPB replied:
      Das kommt darauf an! Die Energieeinsparverordnung schreibt vor, dass ein Käufer oder Erbe bei einem Altbau die Heizung austauschen muss, sobald diese 30 Jahre alt ist. Das gehört zu den sogenannten Nachrüstpflichten. Wer in einem Altbau lebt, der ihm schon vor 2002 gehört hat, ist übrigens von den Austauschpflichten befreit – obwohl der Austausch eines altes Geräts meist sinnvoll ist!
  • Bauherr/in asked:
    Wir überlegen ob wir bauen sollen oder lieber einen Altbau kaufen. Altbau ist ja sicher günstiger. Wie sind da Ihre Erfahrungen?
    • VPB replied:
      Meiner Erfahrung nach sind Altbauten am Ende nicht günstiger als Neubauten. Wenn Sie ein altes Haus kaufen, das sehr preiswert ist, dann ist es in der Regel auch stark abgewohnt und hat einen erheblichen Sanierungstau. Bis sie das alles in Ordnung gebracht haben, investieren Sie erfahrungsgemäß die Differenz zu den Neubaukosten. Zwei Vorteile haben Altbauten: In der Regel sind die Grundstücke älterer Objekte größer und Sie können eventuell einen Teil der Sanierungsarbeiten nach und nach erledigen. Bezahlen müssen Sie sie aber am Ende doch.
  • Bauherr/in asked:
    Bei unserm Flachdachhaus müssen wird das Dach dämmen. Frage: Was ist sinnvoller: Einfach dämmen oder gleich ein geneigtes Dach drauf setzen? Der Bebauungsplan erlaubt beides, haben wir schon gefragt. Um wieviel teurer wäre aufstocken in etwa? Erst mal nur Dachstuhl. Ohne Ausbau. Der kommt später.
    • VPB replied:
      Hier sind zwei Aspekte ausschlaggebend einerseits das Erscheinungsbild dieses wird sich durch ein anderes Dach erheblich verändern. Andererseits stellt sich immer die Frage wie weit ein Dach dann Nutzbar wird und z.B. zusätzlichen Wohnraum geschaffen werden kann. Um das Baurecht aber sicher klären zu können sollte eine Voranfrage durch einen Planer / Architekten bei der Baugenehmigungsbehörde zu stellen, im Zuge der Planung können dann auch die Kosten entsprechend geschätzt werden. Eine Kostenaussage ohne Planung lässt sich pauschal nicht sagen
  • Bauherr/in asked:
    Wir können ein altes Fertighaus kaufen aus dem 1970er Jahren. Im Großen und Ganzen sehr gut erhalten und gepflegt. Lässt sich so ein Haus überhaupt auf heutigen Standard hochsanieren?
    • VPB replied:
      Grundsätzlich lässt sich jedes Haus auf den neusten Stand sanieren, jedoch könnten die Sanierungskosten leicht die Neubaukosten übersteigen. Teilweise ist es wirtschaftlicher günstiger ein altes Haus zu entfernen und an gleicher Stelle ein neues zu bauen. Bei den Häusern aus den 1970er Jahren sollte im Vorfeld aber auf jeden Fall ein überprüft werden auf eine Schadstoffbelastung besteht, wird ein Verdacht bestätigt ist eine Sanierung meist zu kostspielig in Gegensatz zum Abriss und Neubau
  • Bauherr/in asked:
    Wir haben ein älteres Einfamilienhaus von 1956 gekauft. Die Fenster stammen aus unterschiedlichen Epochen, einige sind jünger, manche älter, einige besser, andere schlechter im Schuss. Alle sind aber schon doppelt verglast oder zumindest verbundverglast. Ab wann lohnt sich eigentlich der Austausch durch ganz neue Fenster? Wann müssen sie raus? Ich weiß, wir sollten gleich richtig sanieren mit Dämmen etc. Geht aber grad nicht. Wir müssen das Dach noch neu machen, deshalb kommt rein vom finanziellen her jetzt erst mal das Dämmen der Fassaden nicht in Frage. Uns geht es jetzt erst mal nur um die Fenster.
    • VPB replied:
      Neue Fenster haben mehrere Vorzüge: einerseits sind alte Fenster meist die kältestes Bauteile im Haus so dass man in der Regel immer eine unangenehme Kälte in der Nähe von alten Fenstern empfindet zudem kommt meinst eine Undichtigkeit mit Zugerscheinungen, andererseits geht hier die Meiste Energie verloren. Eine Pflicht zum Tauschen besteht nicht. Falls Sie später die Fassade zu eine, späteren Zeitpunkt dämmen wollen, sollte auf jeden Fall so geplant werden, dass die neuen Fenster weiterverwendet werden können. Hier geht es um die Anschlüsse an die Wand aber auch um den evtl. vorhanden Rollladen bzw. Sonnenschutz
  • Bauherr/in asked:
    Ich habe eine Altbauwohnung gekauft. Sie wurde frisch renoviert. Nun habe ich überall Risse im Putz, vor allem an den Ecken, aber auch in der Decke im Wohnzimmer. Woran kann das liegen?
    • VPB replied:
      Altenbauten mit Holzbalkendecken unterliegen anderen Verformungen als Neubauten. Risse in den Ecken sind eher als Normal anzusehen, wenn dieses nicht allzu breit sind d.h. kleiner als 0,2 mm sind verschwinden diese optisch im Schatten der Ecke. Einfluss auf die Standsicherheit des Hauses haben solche Risse in der Regel nicht, Sie kommen meist aus dem Schwinden beim Trocknen der neuen Baustoffe der Renovierungsarbeiten, wenn diese nach einiger Zeit trocken sind lassen sich die Risse überstreichen und sind dann nicht mehr zu sehen.