Februar 2019-Wertermittlung

Alle Fragen & Antworten:

  • Bauherr/in asked:
    Ich habe ein Haus geerbt, dass von einem sehr bekannten Architekten entworfen und gebaut wurde. Dieses steht deswegen auch unter Denkmalschutz. Wie wird bei einer Wertermittlung dieser Umstand berücksichtigt?
    • VPB replied:
      Eine außerordentlich hohe oder niedrige Miete, besondere Grundstückszuschnitte oder eine besondere Architektur, etc. bezeichnet man als „besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale“ (boG). Die wertmäßige Erfassung dieser boGs bereitet oft Schwierigkeiten, da meist keine Vergleichswerte vorliegen. Überwiegend wird diese wertmäßige Eigenschaft vom Gutachter, auf Basis seiner Erfahrung, sachverständig geschätzt.
  • Bauherr/in asked:
    Meine Nachbarn haben sich für ihren Hausverkauf ein Wertgutachten vom örtlichen Gutachterausschuss machen lassen. Freunde von mir haben es sich dazu einen Sachverständigen genommen. Was ist der Unterschied?
    • VPB replied:
      Die Gutachterausschüsse sorgen für Transparenz am Immobilienmarkt. Sie haben den gesetzlichen Auftrag folgende Aufgaben zu erfüllen: • Führung und Auswertung einer Kaufpreissammlung über den Grundstücksverkehr • Ermittlung von Bodenrichtwerten • Ermittlung von generalisierten Bodenwerten • Erteilung von Auskünften (Kaufpreissammlung, Bodenrichtwerte) • Erstellung von Immobilienmarktberichten über ihren Zuständigkeitsbereich • Ableitung der zur Wertermittlung erforderlichen Daten wie Liegenschaftszinssätze, Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren und Mietwertübersichten • Erstattung von Verkehrswertgutachten Ob Sie das Gutachten direkt beim Gutachterausschuss machen lassen, oder einen Sachverständigen mit dieser Aufgabe betrauen ist im Grunde egal. Beide sind gehalten nach der ImmoWertV ein Gutachten zu erstellen. Wenn beide Ihre Arbeit richtig machen, können Sie am Ergebnis kaum einen Unterschied feststellen.
  • Bauherr/in asked:
    Es gibt doch überall Kaufpreissammlungen. Kann ich die einsehen? Wie komme ich an die Kaufpreise in meiner Gegend?
    • VPB replied:
      Fragen Sie beim für Sie zuständigen Gutachterausschuss nach. In der Regel finden Sie die Kontaktdaten auf den Internetseiten der für Sie zuständigen Stadtverwaltung (Kreisfreie Städte) oder des Landkreises. Wenn Sie nichts finden, sollten Sie dort anrufen und die Kontaktdaten erfragen.
  • Bauherr/in asked:
    Wo finde ich eigentlich den Bodenrichtwert für ein bestimmtes Areal?
    • VPB replied:
      Diesen können Sie bei dem für Sie zuständigen Gutachterausschuss erfragen. Multiplizieren Sie diesen mit der Größe Ihres Grundstückes (m²) und Sie erhalten den Bodenwert für das gesamte Grundstück. In vielen Bundesländern gibt es auch ein Bodenrichtwertkataster, das online einzusehen ist. In Hessen finden Sie das zum Beispiel unter http://www.geoportal.hessen.de
  • Bauherr/in asked:
    Wir haben ein Grundstück am Rande der Ortbebauung angeboten bekommen – direkt angrenzend an unser Grundstück mit Wohnhaus. Er wäre also eine Art Gartenerweiterung. Es ist auch noch kein Bauland Wie errechnet sich der Wert eines solchen Grundstücks?
    • VPB replied:
      Da es sich um ein unbebautes Grundstück handelt wird der Wert des Grundstückes hauptsächlich durch den Bodenwert (€/m²) abgebildet. Diesen können Sie bei dem für Sie zuständigen Gutachterausschuss erfragen. Multiplizieren Sie diesen mit der Größe (m²) Ihres Grundstückes und Sie erhalten den Bodenwert für das gesamte Grundstück. In vielen Bundesländern gibt es auch ein Bodenrichtwertkataster, das online einzusehen ist. In Hessen finden Sie das zum Beispiel unter http://www.geoportal.hessen.de
  • Bauherr/in asked:
    Wir möchten ein Zweifamilienhaus kaufen. Allerdings will die Verkäuferin, , in der kleineren der beiden Wohnungen ein lebenslanges Wohnrecht behalten. Das können wir uns prinzipiell vorstellen, aber das hat ja Auswirkungen auf den Preis. Wie wird so etwas bewertet und vor allem geregelt?
    • VPB replied:
      Die Regelung erfolgt im notariell zu beurkundenden Grundstückskaufvertrag. Der Notar kann mit dem Entwurf der Regelungen beauftragt werden. Wenn der Notar zum Beispiel vorschlägt, für die rüstige Dame ein Wohnungsrecht (§1093 BGB) im Grundbuch eintragen zu lassen, kann der Sachverständige den Wert berechnen. Dieses Recht erlischt in der Regel mit dem Tod des Begünstigten. Der Wert eines Wohnungsrechtes wird im Wesentlichen durch das Alter des Berechtigten, die eingesparte Miete, den Liegenschaftszins und die vereinbarten Kostentragungspflichten bestimmt.
  • Bauherr/in asked:
    Wir haben eine Immobilie zum Kauf angeboten bekommen, unten Ladengeschäft, oben drei Wohnungen Wie kommen wir hier zu einem realistischen Kaufpreis?
    • VPB replied:
      Sie sollten zunächst den realistischen Verkehrswert des Hauses durch einen Sachverständigen für die Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken ermitteln lassen. Dessen Gutachten wir den realistischen Marktwert darstellen und kann dann als Verhandlungsbasis mit Ihrem Onkel dienen. Denkbar sind dann alle Varianten der Übergabe des Gebäudes. Kauf, Schenkung mit Eintragung eines Wohnrechtes oder Nießbrauches etc. Sie sollten sich, wenn der Wert durch einen Sachverständigen ermittelt wurde, durch einen Rechtsanwalt oder Notar beraten lassen. Nicht zuletzt sollten Sie auch noch Ihren Steuerberater in Ihre Überlegungen mit einbeziehen.
  • Bauherr/in asked:
    Wir wollen unser großes Haus verkaufen. Ein gesuchtes Objekt in bester Lage. In der Nachbarschaft geht alles im Bieterverfahren weg. Lohnt es sich da überhaupt, vorher noch ein Gutachten machen zu lassen? Und wenn ja, was kostet das?
    • VPB replied:
      Mit einem Verkehrswertgutachten werden Sie zunächst in die Lage versetzt, den realistischen Preis für Ihre Immobilie zu bestimmen. Gerade bei Bieterverfahren, sollte der Einstiegspreis nahe am tatsächlichen Wert liegen. Zu niedrige, oder zu hohe Kaufpreisforderungen können seriöse Bieter auch abschrecken. Die Kosten für ein solches Wertgutachten orientieren sich am tatsächlichen Aufwand oder werden nach Honorartabellen, in Abhängigkeit des Immobilienwertes abgerechnet. In jedem Fall sollten Sie ein Angebot bei einem Sachverständigen einholen. Dieser wird Sie beraten und mit Ihnen alle Möglichkeiten besprechen.
  • Bauherr/in asked:
    Wir haben von den Großeltern ein Grundstück mit zahlreichen, viel zu großen Bäumen geerbt. Sie wurden einfach nie geschnitten oder gefällt. Es ist tatsächlich ein kleiner Wald. Schmälert das eigentlich den Wert des Grundstücks?
    • VPB replied:
      Um diese Frage beantworten zu können, benötigt man mehr Informationen zum Grundstück. Zum einen, kann der Bewuchs, wenn man ihn entfernen muss, Kosten verursachen, die den Wert des Grundstücks schmälern. Zum anderen, kann der Wert der Bäume wiederum einen wirtschaftlichen Ertrag bilden, als wertsteigernd sein. Am besten, Sie wenden sich an einen Sachverständigen, der Ihnen eine Bewertung erstellen kann.
  • Bauherr/in asked:
    Wir wollen ein bestimmtes Haus kaufen, sind auch schon in ersten Vorgesprächen, haben aber jetzt zufällig gehört, die Besitzverhältnisse dort seien sehr kompliziert. Das müsste doch alles im Grundbuch stehen. Wir wüssten gern vorher, woran wir sind, ehe wir Gebote abgeben. Können wir das Grundbuch einsehen? Wie können wir erfahren, wer tatsächliche welche Interessen auf dem Grundstück hat? Was ist die korrekte Vorgehensweise?
    • VPB replied:
      Um die Besitzverhältnisse und etwaige wertbeeinflussenden Rechte zweifelsfrei erkennen zu kennen, müssen Sie das Grundbuch einsehen, oder einen Grundbuchauszug beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Diese Einsicht wird Ihnen allerdings nur gewährt, wenn Sie ein berechtigtes Interesse (Immobilienkauf) nachweisen können. Dazu wollen die Ämter aber in der Regel schon einen Kaufvertragsentwurf als Nachweis vorgelegt haben. Wenn Sie den noch nicht haben, benötigen Sie eine lückenlose Vollmacht des Eigentümers. Anderenfalls händigt Ihnen das Amtsgericht das Grundbuch nicht aus. Das Grundbuch ist in 3 Abteilungen unterteilt. In Abteilung I sind alle Angaben zum Eigentümer aufgeführt. In Abteilung II stehen Rechte und Belastungen wie Nießbrauchrechte, Geh-, Fahr- und Wegerechte, Wohnungsrechte und Erbbaurechte etc. Dies sind Wertbeeinflussende Rechte. In Abteilung III sind Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden aufgenommen. Im Allgemeinen wirken sich Eintragungen in Abteilung III nicht wertbeeinflussend aus. Sollen bestehende Grundpfandrechte von ihnen übernommen werden, ist aber Vorsicht geboten.