Januar 2019-Baubeschreibung

Alle Fragen & Antworten zum Thema Baubeschreibung:

  • Bauherr/in asked:
    Ich habe gehört, der VPB hat einen Ratgeber zur Baubeschreibung herausgegeben. Wo genau finde ich den?
    • VPB replied:
      Auf der Homepage des VPB gibt es mehrere Ratgeber, die im Service-Bereich der Website heruntergeladen werden können, kostenlos unter https://www.vpb.de/service.html Der Ratgeber "Neues Bauvertragsrecht: Die Baubeschreibung beim Schlüsselfertigbau" ist dort direkt unter https://www.vpb.de/download/VPB-Ratgeber_Neues-Bauvertragsrecht-Baubeschreibung.pdf zu bekommen.
  • Bauherr/in asked:
    Wir haben in unserem Vertragsentwurf einen seltsamen Satz gefunden: „Vorvertraglich übergebene Bauunterlagen sind nicht Vertragsinhalt.“ Was soll das heißen?
    • VPB replied:
      Wenn es sich dabei um einen Verbraucherbauvertrag handelt, wäre das meiner Ansicht nach ein gezielter Versuch, Bauherrenrechte wieder auszuhebeln. Mit diesem Passus wird der Schutzzweck des § 650k Abs. 1 unterlaufen. Enthält nämlich die vertragliche Baubeschreibung andere Angaben, als die, die sie im Vorfeld bekommen haben, kann es passieren, dass bestimmte Eigenschaften des geplanten Hauses, die Ihnen besonders wichtig und vielleicht sogar für ihr Projekt ausschlaggebend waren, entfallen. Letztlich besteht die Gefahr, dass Sie ein anderes Haus bekommen, als Sie dachten. Ob so eine Regelung als Kleingedrucktes überhaupt wirksam ist, halte ich für stark zweifelhaft, aber Urteile dazu sind noch nicht bekannt. Aber es ist als Bauherr unersprießlich, darüber zu streiten. Besser ist es, vor Unterzeichnung immer darauf zu achten, dass die vertragliche Baubeschreibung wirklich alles enthält, was Ihnen wichtig ist.
  • Bauherr/in asked:
    Welche Angaben muss eine Baubeschreibung eigentlich genau enthalten?
    • VPB replied:
      Das ist im Gesetz recht eingehend geregelt, es geht da um Art. 249 § 2 EGBGB. Danach muss eine Baubeschreibung die wesentlichen Eigenschaften des Hauses klar beschreiben. Sie muss mindestens folgende Informationen enthalten: • allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise; • Art und Umfang der Leistungen, gegebenenfalls auch der Planung und Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück, der Baustelleneinrichtung und der Ausbaustufe; • Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse, Schnitte; • gegebenenfalls Angaben zum Energie-, Brandschutz-, Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik; • Beschreibung der Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke; • gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus; • gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen; • Qualitätsmerkmale, denen Gebäude oder Umbau genügen müssen; • gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, Armaturen, Elektroanlage, Installationen, Informationstechnologie, Außenanlagen; • verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung; steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, dann muss wenigstens ihre Dauer angegeben sein.
  • Bauherr/in asked:
    Wir sollen jetzt schnell noch ein paar Änderungen der Baubeschreibung absegnen, bevor der Vertrag gemacht wird. Wir sind nicht sicher, ob wir die Bedeutung und Folgen dieser Änderungen komplett erfasst haben – was können wir da tun?
    • VPB replied:
      Beim Verbraucherbauvertrag hat sich der Gesetzgeber das idealtypisch eigentlich so gedacht, dass der Unternehmer eine Baubeschreibung aushändigt, der Verbraucher sich diese von seinem eigenen Bausachverständigen erklären lässt und dann die Punkte, die individuell angepasst und ergänzt werden sollen, mit dem Bauunternehmer aushandelt (und verpreist). Die ursprünglich übergebene Baubeschreibung wird daher beim Verbraucherbauvertrag (Achtung: Beim Bauträgervertrag zählt dagegen nur die vom Notar beurkundete Baubeschreibung!) nach dem Gesetz – Vertragsinhalt, soweit sie nicht ausdrücklich vertraglich geändert wurde. Nun kommt es in der neuen Praxis aber durchaus vor, dass die Bauunternehmen selbst Änderungen ihrer eigenen Baubeschreibung vorschlagen und verhandeln wollen. Daran sind sie rechtlich nicht gehindert. Das hat allerdings für Verbraucher den Effekt, dass so ein weiterer Gang zum eigenen Bausachverständigen nötig werden kann. Auch wenn das dann nochmal etwas Geld kostet (die Einarbeitung hat der Bausachverständige ja schon beim ersten Mal erledigt), das halte ich für gut investiert.
  • Bauherr/in asked:
    Was passiert eigentlich, wenn man die Baubeschreibung quasi erst mit zur Unterschrift zum Vertrag dazu bekommt? Das ist dann doch nicht mehr rechtzeitig?
    • VPB replied:
      Das stimmt zwar, aber es wird ja auch niemand gezwungen, so einen Vertrag dann auch sofort zu unterschreiben. In so einem Fall sollte man sich gut überlegen, ob man nicht doch besser einen anderen Vertragspartner sucht. Niemals sollte man einfach unterschreiben und darauf vertrauen, dass man ja ein Widerrufsrecht habe. Denn das gilt weder bei Bauträgern noch bei Bauverträgen – es sei denn, es wird irrtümlich oder sicherheitshalber vertraglich eingeräumt. Wer auf einem eigenen Baugrundstück sitzt, braucht auch nicht zu befürchten, jemand anderes nehme ihm sonst die Lage weg.
  • Bauherr/in asked:
    Wir hatten neulich Fragen zu Details einer Bauausführung, aber es gab keine ausreichenden Antworten. Dabei erklärte man uns, manche Angaben in einer Baubeschreibung seien eben nur gegebenenfalls zu machen. Wir haben das ehrlich gesagt nicht so ganz verstanden. Was soll damit gemeint sein?
    • VPB replied:
      Ich kann da auch nur raten. In Art. 249 § 2 Abs. 1 EGBGB wird das Wort mehrfach vom Gesetzgeber benutzt, Nrn. 4, 6, 7 und 9 genauer gesagt. Es bedeutet dort aber nicht, dass dem Bauunternehmer sozusagen freigestellt ist, ob er dazu etwas sagt oder nicht. Oben gab es die Frage zum Innenausbau, das wäre Nr. 6: wenn Innenausbau gemacht werden soll (das ist das gegebenenfalls), dann muss der natürlich auch entsprechend klar in der Baubeschreibung drin sein.
  • Bauherr/in asked:
    Ich finde, dass schon noch viel Fachchinesisch verwendet wird! Zb was WLG 40 ist musste ich selbst rausfinden. Am Ende muss man doch glauben, was einem der Haushersteller dazu erklärt – wo ist die Verbesserung zu vorher?
    • VPB replied:
      Kontrolle ist besser, dazu gibt es Bausachverständige wie sie vom VPB ausgewählt werden. Und – salopp gesagt - ein dickes Glossar mit Begriffsklärungen für jede Baubeschreibung ist nicht unbedingt das Ziel der Neuregelung gewesen. Aber davon abgesehen hat sich der Gesetzgeber auch einiges einfallen lassen, um auch unwillige Unternehmen zu veranlassen, ihre Baubeschreibungen klarer und vollständiger zu fassen. § 650k Abs. 2 S. 1 BGB sagt nämlich, dass bei Unklarheiten oder Lücken in der Baubeschreibung die unklare oder fehlende Bauleistung das Qualitätsniveau haben muss, das die Bauleistung auch sonst hat. Rolls-Royce bleibt Rolls-Royce. Früher galt das nicht ganz so einschränkungslos. Da wurden Lücken auch mal mit den anerkannten Regeln der Technik gefüllt – die sind aber ist oft nur ein Mindeststandard. S. 2 derselben „Hausnummer“ legt dann och fest, dass Zweifel bei der Auslegung einer Baubeschreibung zu Lasten des Bauunternehmers gehen. Es ist also bei Unklarheit immer die höherwertige Bauweise geschuldet – und zwar ohne dass dafür mehr Geld verlangt werden kann. Das wird man im Einzelnen oft vor Gericht klären müssen, aber hier erwarte ich in den kommenden Jahren interessante Entscheidungen.
  • Bauherr/in asked:
    Ich höre oft, man soll die Baubeschreibung „vorvertraglich“ bekommen, so wie sie eben auch schrieben – also wohl vor dem eigentlichen Vertrag. Aber wie lange denn vorher?
    • VPB replied:
      Da gibt es keine feste Grenze, denn wie oben schon angeklungen, ist die erste Baubeschreibung ja eigentlich als Auftakt für die eigentlichen Verhandlungen über die Leistung gedacht und das kann und sollte auch ein bisschen Zeit kosten. Der Gesetzgeber hat in der Begründung zur vorvertraglichen Übergabe der Baubeschreibung gesagt, damit solle ein Qualitätswettbewerb möglich werden. Der Verbraucher soll also die Möglichkeit bekommen, nicht nur eine, sondern gegebenenfalls sogar mehrere Baubeschreibungen miteinander daraufhin zu vergleichen, welche Qualität zum Beispiel die technische Gebäudeausrüstung denn hat. Das schließt notwendig auch die Zeit ein, die man als Baulaie für einen Termin bei einem Bausachverständigen benötigt, der einem erklären kann, ob das Angebot wirklich ein Rolls-Royce ist oder nicht. Eigentlich muss man anders herum denken: wenn man eine Baubeschreibung hat, dann sollte man sich mit dem Vertragsschluss so lange Zeit lassen, bis alles in Ruhe geklärt und verhandelt worden ist.
  • Bauherr/in asked:
    Wir wollen ein Haus für unser Alter bauen. Dazu haben wir uns eine Firma gesucht, die angeblich Erfahrung auf dem Sektor hat. Der Vertriebsmitarbeiter versichert uns, man wolle unsere Wünsche im Detail berücksichtigen. Aber erst sollen wir mal den Bauvertrag unterzeichnen. Frage: Wie können wir sicherstellen, dass unsere Wünsche auch Gegenstand des Vertrags werden? Kann das alles schon in der Baubeschreibung geregelt werden, die ja jetzt Pflicht ist? Wie detailliert muss die sein? Oder können wir sogar schon konkrete Pläne erwarten? Wie gehen wir am besten vor?
    • VPB replied:
      Bevor nicht alles, was sie baulich realisiert haben wollen, klar und detailliert ausgehandelt und schriftlich fixiert und verpreist ist, bevor nicht alle Risiken, etwa des Baugrundes, soweit möglich geklärt und im Übrigen (also die „Restrisiken“) finanziell bewertet und den einzelnen Parteien zugewiesen sind, sollte auch kein Vertrag geschlossen werden. Gerade die Bedürfnisse im Alter sind sehr individuell, da wird eine Anpassung von vorvertraglich übergebenen Baubeschreibungen eigentlich die Regel sein. Jedenfalls darf man sich nicht mit pauschalen Wendungen wie „seniorenfreundlich“ abspeisen lassen. Mit der Berücksichtigung von individuellen Wünschen wird ein Bauunternehmer dann keine Probleme haben, wenn er für deren Umsetzung auch auskömmlich bezahlt wird. Das gilt im Grundsatz auch für Bauträger, die aber bei Wohnungseigentumsanlagen im Gemeinschaftseigentumsbereich (Treppenhäuser, Zuwegung etc.) natürlich nicht ganz so flexibel sein können, weil das Gemeinschaftseigentum ja für alle Erwerber identisch sein muss. Leider wird immer noch versucht, mit Standardunterlagen, auf denen ein scheinbar attraktiver Preis prangt, zu einem Vertragsschluss zu gelangen und dann die Detailwünsche teuer als Nachträge zu vereinbaren. Wenn sie signalisieren, dass sie für individuelle Qualität auch entsprechend zu zahlen bereit sind, sollte der Vertragsschlussdruck eigentlich in sich zusammenfallen.
  • Bauherr/in asked:
    In den Angeboten oder Leistungsverzeichnissen, die ich bisher gesehen habe, wird nie etwas zu den Unterlagen gesagt, die man jetzt auch bekommen soll. Verbraucherschutz sieht anders aus, finde ich. Sehen Sie das auch so?
    • VPB replied:
      Sie meinen den eben bereits von mir angesprochenen § 650n BGB. Hier ist es so, dass der Anspruch ja schon im Gesetz steht und auch nicht durch Vertrag eingeschränkt werden kann. Dann muss man das also auch nicht im Vertrag noch mal regeln. Es ist sogar gefährlich, denn wenn die vertragliche Regelung hinter dem gesetzlichen Umfang zurückbleibt, verletzt der Unternehmer ein Verbraucherschutzgesetz, was dann abgemahnt werden kann. Insofern ist das eigentlich ein sehr strenger Verbraucherschutz.