März 2019-Eigentumswohnung

Alle Fragen & Antworten:

  • Bauherr/in asked:
    Hallo, ich habe im vergangenen Jahr eine Eigentumswohnung gekauft, welche ich vermietet habe. Der Makler sagte mir, dass die Wohnung sich in einem guten Zustand befindet. Leider stellte sich seit der Nutzung durch den Mieter heraus, dass im Badezimmer sich Schimmelflecken bilden, hätte mich der Verkäufer bzw. makler nicht darauf hinweisen müssen?
    • VPB replied:
      Leider ist diese Frage nicht so einfach zu beantworten. Gerade in dem von Ihnen beschriebenen Verhältnis, müsste zunächst durch einen Sachverständigen einmal festgestellt werden, was der Auslöser des Schimmels ist. Ohne Ursachenforschung ist hier eine Aussage nicht möglich. Schimmel entsteht bzw. kann unterschiedlichste Ursachen haben (konstruktionsbedingt, Schaden, falsches Verhalten des Mieters). Falls es sich um ein nicht neu hergestelltes Wohnungseigentum handeln sollte, dann gilt: Grundsätzlich kaufen Sie eine Wohnung "wie gesehen", es dürfen jedoch wesentliche Mängel nicht verschwiegen werden. In Ihrem Notarvertrag sind ggf. Garantieerklärungen oder Ähnliches enthalten, die gewisse Umstände bzw. Zustände zusichern. Jedoch muss zunächst geklärt werden, welche Ursache der Schimmel hat, bevor man weiter Überlegungen zu eventuellen Haftungsfragen juristisch prüfen lässt.
  • Bauherr/in asked:
    Hallo, bei uns in der WEG herrscht große Uneinigkeit zu anstehenden Sanierungen und den damit verbundenen Kosten. Es gibt zwei Lager in der WEG. Wir fühlen uns bei der von der Hausverwaltung vorgeschlagenem Sanierungskonzept und den ausgesuchten Unternehmen nicht wohl. Zudem scheinen uns die Preise nicht Marktkonform zu sein. An wen können wir uns wenden?
    • VPB replied:
      Diese Problematik tritt leider sehr häufig auf. Gerade bei herrschender Uneinigkeit innerhalb einer WEG verfahren Bauherrenberater in der Regel so, dass sie sich zunächst ein Bild von dem Objekt machen und dann das Sanierungskonzept ansehen und die ggf. vorhandenen Angebote von Unternehmen, welche beauftragt werden sollen. Hierzu können sie dann im Detail Stellung nehmen und Ihnen zu der nächsten Sitzung das „Rüstzeug“ an die Hand geben, dass dieses noch einmal überprüft wird. Nicht selten werden sie auch zu den Sitzungen eingeladen und können mit der WEG außerhalb der eigentlichen Versammlung gemeinsam einen für alle gangbaren Weg erarbeiten.
  • Bauherr/in asked:
    was gehört eigentlich alles zum Gemeinschaftseigentum? Vor allem - wofür müssen wir am Ende zahlen, wenn es defekt ist und getauscht werden muss? Dach? Fenster der Nachbarn? Aufzug? Keller? Tiefgarage? Das können wir doch als Laien gar nicht alles beurteilen!
    • VPB replied:
      Zum Kaufvertrag einer Eigentumswohnung oder eines Hauses vom Bauträger gehört die so genannte Teilungserklärung. Darin ist genau beschrieben, welche Teile des Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum gehören. In der Regel sind dies alle statisch notwendigen Teile, sowie die Außenhülle des Gebäudes. Also Dach, Außenwände, Keller, Aufzug, Tiefgarage sowie Außengelände zählen meist vollständig zum Gemeinschaftseigentum. Bei den Fensteranlagen ist es möglich, dass der innere Fensterrahmen zum Sondereigentum gezählt wird. Und auch bei Balkonen kann der Balkonbelag zum Sondereigentum gehören. Hier hilft der nochmalige Blick in Ihre Teilungserklärung, die Ihnen ja bereits bei Vertragsunterzeichnung vom Notar vorgelegt und verlesen wurde. Bei der Kostentragung kommt es dann nicht allein auf die Qualifizierung als Gemeinschaftseigentum an. Regelungen dazu, wer die Instandhaltungspflicht hat bzw. wie die Kosten von Maßnahmen zu verteilen sind, können auch existieren und zu beachten sein. Größere Wohnungseinheiten haben übrigens in der Regel einen Verwalter, der dafür sorgen muss, dass solche Fragen vor der Eigentümerversammlung geklärt und in eine Tagesordnung überführt werden, die eine produktive, informierte und sinnvolle Beschlussfassung dazu erlaubt.
  • Bauherr/in asked:
    Wir haben den Eindruck, dass ziemlich schlampig gebaut wurde bei uns. Können wir da einen Sachverständigen mitnehmen? Die Gewährleistung läuft jetzt bald ab, dann könnte man doch noch einmal gucken und Mängel beseitigen lassen?
    • VPB replied:
      Genau richtig. Eine Kontrolle der Bauarbeiten sollte zwar am besten bereits während der Ausführung erfolgen. Dann kann man ohne großen Aufwand eventuelle Fehler noch beheben, bevor alles „verbaut und verschlossen“ wurde. Aber auch wenn Ihr Haus oder Ihre Wohnung bereits fertiggestellt ist, ist es sinnvoll, dass Sie aufgetretene Schäden sofort melden. In der Gewährleistung muss sich dann die Baufirma um die Beseitigung kümmern. Achten Sie darauf, dass nicht nur der Schaden an sich beseitig, sondern auch die Ursache gefunden wird, also zum Beispiel nicht nur der Wasserfleck an der Wand überstrichen, sondern auch die defekte Rohrleitung ausgetauscht wird. Einige Monate vor Ende der Gewährleistungsdauer ist die Begehung des Gebäudes mit einem Bausachverständigen grundsätzlich anzuraten, weil der Mängelsymptome erkennen kann, die einem Laien noch nicht als solche auffallen.
  • Bauherr/in asked:
    Unsere Baufirma (Bauträger) ist leider pleite. Es gibt wohl jetzt einen Insolvenzverwalter oder so, der sagt, wir können nicht pünktlich einziehen. Wir haben aber schon fast alles bezahlt und die Anlage ist erst halb fertig. Offenbar will der Verwalter auch erst noch entscheiden, ob er weiterbaut oder nicht. Was sollten wir tun? Wir haben auch finanziell nicht so viel Spielraum, noch weiter Miete zu zahlen, die Finanzierung läuft ja auch und es muss ja auch noch weitergebaut werden. Der Verwalter sagt, es kann lange dauern, bis er entscheiden kann, ob man überhaupt weiterbaut. Geht das denn so?
    • VPB replied:
      Hallo, auch wenn diese Situation nun schwierig erscheint, auf keinen Fall in Panik verfallen und übereilte Schritte unternehmen, wie zu versuchen, das Haus alleine fertig zu stellen oder eigene Handwerker zu besorgen. Die Auseinandersetzung mit dem Insolvenzverwalter wird Ihnen nicht erspart bleiben. Hierbei sollten Sie anwaltlichen Rat in Anspruch nehmen, da in der Tat der Verwalter verschiedene Möglichkeiten hat, wie in der Zukunft mit Ihrem Vertrag und dem Objekt verfahren wird. Es kann durchaus einige Zeit in Anspruch nehmen, bis der Verwalter eine Entscheidung getroffen hat, jedoch kann man darüber, je nach Fall, auch mit diesem verhandeln. Überlegenswert ist, eine sogenannte Bautenzustandsfeststellung durch einen Sachverständigen erstellen zu lassen, damit Sie Beweise für den Fertigstellungsgrad Ihres Hauses haben und die ggf. noch zu erbringenden Leistungen und anfallende Kosten abschätzen können. Zudem kann es sein, dass der Bau bereits einige Baufehler hat bzw. falsche Materialen (nicht wie im Vertrag vereinbart) eingebaut wurden. Dieses sollte in dem Gutachten geklärt werden. Auch sollten Sie die hoffentlich vorhandenen Sicherungsinstrumente in Ihrem Vertrag prüfen (lassen), in wie weit diese ggf. Ihren finanziellen Schaden minimieren können.
  • Bauherr/in asked:
    Unsere Baufirma sagt, die Abnahme wird durch den TÜV gemacht und da sei schon für alles gesorgt, so dass wir uns kein Sorgen machen und nichts extra zahlen müssen. Kann man sich darauf technisch verlassen? Unsere Nachbarn wollen trotzdem noch einen eigenen Sachverständigen mitnehmen. Der Verwalter sagt, das sei gar nicht nötig. Was würden Sie raten?
    • VPB replied:
      Grundsätzlich ist es hilfreich, sich einen Sachverständigen „mit ins Boot“ zu holen. Das kann zum Beispiel auch der TÜV oder die Dekra oder ein freier Bausachverständiger sein. Wichtig ist, dass dieser unabhängig berät. Ihre Nachbarn möchten sich hier durch den von Ihnen beauftragten Sachverständigen beraten lassen – das lässt darauf schließen, dass Sie eine zusätzliche Meinung einholen möchten, von jemanden, der eben nicht von der Baufirma bezahlt wird. Beratung ist eben Vertrauenssache. Ihre Angaben sind in noch einem Punkt nicht ganz eindeutig: Es könnte sein, dass Ihr Vertrag regelt, dass nicht Sie, sondern ein Sachverständiger die Abnahme für Sie erklärt. Solche Regelungen sind von der Rechtsprechung in den letzten Jahren für unwirksam erklärt worden. Prüfen Sie daher dann durch einen Anwalt, ob die geplante Vorgehensweise des Bauträgers überhaupt eine vertraglich belastbare Grundlage hat und was zu tun ist.
  • Bauherr/in asked:
    Die Bauträgerfirma will mir den Schlüssel erst geben, wenn ich unterschreibe, dass es keine Mängel gibt und alles bezahlt habe. Es ist aber noch gar nicht alles fertig gebaut und ich weiß auch gar nicht, ob es nicht noch Mängel gibt. Was soll ich tun?
    • VPB replied:
      Dieses Verhalten des Bauträgers ist leider kein Einzelfall. Ob Baufehler vorhanden sind, sollte spätestens bei der Bauabnahme durch einen Bausachverständigen geprüft werden. Ob es sich bei dem Baufehler um einen Mangel handelt, ist dann eine juristische Frage. Ihr Bauträgervertrag wird vermutlich einen Ratenzahlungsplan enthalten. Dieser muss sich an die Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung halten. Ist das Haus oder die Wohnung – wie in Ihrem Fall – noch gar nicht vollständig fertiggestellt, dann kann wenigstens die Schlussrate auch noch nicht fällig sein. Leider setzen manche Bauträger den Zeitdruck, den die Käufer haben, weil die Mietwohnung gekündigt und der Umzugstermin schon geplant ist, gern als Druckmittel ein, um eine Abnahme schnellstmöglich durchzuführen. Wenn es sich lediglich um Restarbeiten handelt, die noch auszuführen sind, kann hierfür ein Einbehalt erfolgen, und die Abnahme unter Vorbehalt dennoch zunächst stattfinden. Handelt es sich aber um wesentliche Arbeiten oder gar Baufehler, sollte nicht abgenommen werden. Ob Mängel und fehlende Arbeiten wesentlich sind, beurteilt ein Rechtsanwalt. Den Bautenstand stellt der Bausachverständige bei der Begehung fest und kann Sie beraten, wie Sie mit dieser Situation umgehen und wer ggf. noch hinzuziehen wäre.
  • Bauherr/in asked:
    muss ich eigentlich die gesamte Bauanlage ansehen, wenn ich nur eine einzige Wohnung kaufen will? Im Erdgeschoss interessiert mich das Dach doch z.B. gar nicht, mir reicht meine Wohnung aus, da gibt es schon genug Probleme!
    • VPB replied:
      Es ist richtig, dass Sie wahrscheinlich nicht gleich (direkt) betroffen sind, sollte das Dach zum Beispiel undicht werden. Aber wenn es dann zur Reparatur des Daches kommt, haben auch Sie Ihren finanziellen Beitrag zu leisten. Hierbei handelt es sich um das so genannte Gemeinschaftseigentum, und die Gemeinschaft – also auch Sie - muss die Substanz des Bauwerks in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten. Bedenken Sie: wirtschaftlich betrachtet macht die im Gemeinschaftseigentum stehende Bausubstanz den Löwenanteil auch Ihres Immobilienvermögens aus!
  • Bauherr/in asked:
    Ich möchte eine Eigentumswohnung kaufen, habe aber den Eindruck, dass die Anlage eine ziemlichen Sanieungsstau hat. Kann ich einen VPB-Sachverständigen mit der Kontrolle der Wohnung und der Anlage bauftragen? Damit ich weiß, auf was ich mich einlasse? Die Gemeinschaft hat nämlich keine größeren Rücklagen.
    • VPB replied:
      Neben der von Ihnen bevorzugten Einheit prüfen Bauherrenberater selbstverständlich für Sie auch die gesamte zugängliche Wohnanlage, wenn das gewünscht ist. Die hierbei getroffenen Feststellungen geben Ihnen ein Überblick über die in Zukunft möglich anfallenden Sanierungen.
  • Bauherr/in asked:
    Wir sind eine WEG, die zusammen gealtert ist. Nun würden wir unser Haus und Gelände gerne senoorengerecht machen, also breitere Haustür, Treppenlift für die ersten paar Stufen am Eingang etc. Wir hatten schon verschiedene Dienstleister da, die wollen uns aber alle nur was aufschwatzen. Kann uns da nicht ein VPB-Sachverständiger beraten?
    • VPB replied:
      Dass die Dienstleister in manchen Fällen nicht unabhängig beraten, sondern ihre Produkte verkaufen wollen, ist leider wahr. Dabei sind viele Produkte durchaus hilfreich, aber nach dem Verkaufsgespräch bleibt oft ein ungutes Gefühl, doch nicht alle Möglichkeiten bedacht zu haben. Auch kennen sich viele Dienstleister mit den einschlägigen Vorschriften des barrierefreien Wohnens nicht aus. Unsere Sachverständigen haben alle Bereiche des Gebäudes im Blick, und beraten firmen- und produktneutral. Sie erläutern, welche geänderten Anforderungen sich an die Wohnungen, das Haus und die Zuwegungen ergeben und Umbaumaßnahmen nötig und möglich sind.