November 2018-Bauvertragsrecht

Alle Fragen & Antworten zum Bauvertragsrecht

  • Bauherr/in asked:
    Wir wollen am liebsten mit einem Architekten bauen, denn der sorgt für ein ordentliches Haus. Nun haben wir gehört, dass Architekten nicht mehr so haften wie früher. Was genau ist denn da anders geworden?
    • VPB replied:
      Das stimmt, ist aber nicht wirklich dramatisch. Leistet der Bauunternehmer mangelhaft und hätte der objektüberwachende Architekt diese mangelhafte Ausführung erkennen (und ergo verhindern) können, dann haften nach Abnahme der ausführende Bauunternehmer und der baüberwachende Architekt als so genannte Gesamtschuldner, will sagen: als Bauherr kann man sich auch einfach nur einen der beiden Verantwortlichen aussuchen und den voll in Haftung nehmen, nicht bloß anteilig. Das war immer der Architekt, denn dieser muss eine Berufshaftpflichtversicherung für solche Fälle haben und er haftet ohne Fristsetzung auf Schadensersatz, zudem wird der Schaden nach Kosten eines Drittunternehmers berechnet. Der Gesetzgeber hat das geändert; er hat nun für das neue Recht geregelt, dass der Architekt die Inanspruchnahme verweigern kann, solange der geschädigte Bauherr nicht dem Bauunternehmer eine angemessene Frist zur Nachbesserung gesetzt hat. Das hat den Sinn, dass der Bauunternehmer preisgünstiger zu Eigenkosten den Mangel beseitigt. Der Schaden, den sich die beiden Verursacher dann intern später nach Verursachungsanteilen aufteilen, ist dann kleiner. Das braucht die Bauherren nicht zu interessieren, denn wenn der Unternehmer den Mangel beseitigt, ist ja der Werkerfolg hergestellt. Und wenn er es nicht fristgemäß tut, bleibt alles beim alten, dann kann der Architekt nicht mehr seine Einstandspflicht hinausschieben.
  • Bauherr/in asked:
    Mein Freund sagt, man soll jetzt so verhandeln, dass man einfach den Vertrag unterschreibt und dann mit Widerrufsrecht droht. Da kriegt man dann bessere Bedingungen durch. Stimmt das eigentlich?
    • VPB replied:
      Das Widerrufsrecht ist vom Gesetzgeber als letzte Notbremse für den Fall eines überhastet geschlossenen Verbraucherbauvertrages gedacht worden. Es für andere Ziele zu instrumentalisieren, stellt eine Zweckentfremdnung dar. Bei einer Vertragsgestaltung, die mit solchen Manövern zustande kommt, ist nicht zu erwarten, dass es rosige Aussichten für die Vertragsdurchführung gibt. Der BGH betont in ständiger Rechtsprechung, dass am Bau eine Kooperation der Vertragspartner nötig ist. Man muss im freundlichen Gespräch bleiben können, denn so manches am Bau kann nicht bis ins letzte Detail vorausgesehen werden. Dann fährt man mit einen kooperativ gestimmten Partner besser als mit einem, der sozusagen noch eine Rechnung offen hat und sich unversehens am längeren Hebel wiederfindet.
  • Bauherr/in asked:
    Was mich erstaunt: Ein Vertrag muss eine Baufrist angeben und darüber darf man nicht mehr verhandeln. Warum das denn?
    • VPB replied:
      Sie meinen sicher nicht den Fall, dass der Vertrag schon geschlossen ist, den dann gilt die Frist ja einfach gemäß dem Vertrag... Baufristen (oder sogar einen Fertigstellungstermin) müssen genannt werden bei Baubeschreibungen von Bauträgern und Verbraucherbauverträgen, und zwar schon vor Vertragsschluss. Diese Angaben werden aber nur beim Verbraucherbauvertrag dann bindender Bestandteil des Vertrages, wenn man nichts anderes vereinbart. Hier scheint mir ein Missverständnis zu liegen: über die Bauzeit kann man vor Vertragsschluss durchaus verhandeln. Die Parteien haben die Möglichkeit, die Frist den betrieblichen Bedürfnissen des Unternehmers einerseits und den Umzugsterminvorstellungen des Verbrauchers andererseits anzupassen. Man sollte nur keine Bauzeitverlängerungsregelungen wegen aller möglichen Kleinigkeiten regeln und so die klare Frist gewissermaßen wieder aufzulösen. Beim Bauträgervertrag übrigens gilt dagegen nur das, was der Notar beurkundet. Da muss man eher aufpassen, dass nicht unbeabsichtigt Änderungen zu den vorvertraglichen Bauzeitangaben beurkundet werden. Aber ein Bauträger wird bei Mehrfamilien- und Reihenhäusern ohnehin kaum über die Fertigstellung verhandeln, die ja für eine Mehrzahl von Erwerbern gleich laufen muss.
  • Bauherr/in asked:
    Sie beim VPB sagen immer, bei 90 Prozent ist Schluss mit den Raten. Und wenn man was anderes angeboten bekommt? Was gilt denn dann?
    • VPB replied:
      Die Ratenregel betrifft nur Verbraucherbauverträge. Dort findet sich im Angebot des Schlüsselfertiganbieters so gut wie immer ein Ratenzahlungsplan für Abschläge, die nach Erreichen gewisser Bautenstände zu entrichten sind. Diese Abschlagszahlungspläne verwendet der Bauunternehmer gegenüber allen Verbrauchern, sie sind allgemeine Geschäftsbedingungen und unterliegen der Klauselkontrolle. Mit dem neuen Bauvertragsrecht ist auch bei den Klauselverboten eine Ergänzung erfolgt, deren Formulierung klarer hätte ausfallen können, im Prinzip aber besagt, dass man nicht per AGB höhere Abschlagszahlungen vereinbaren kann, als man schon von Gesetzes wegen bekommen würde. Und beim Verbraucherbauvertrag kann man gesetzliche Abschlagszahlungen nur bis 90 % Höhe nehmen, damit der Verbraucher bei der Abnahme noch genügend Geld einbehalten kann, um eine zügige Mängelbeseitigung durch den Bauunternehmer zu erreichen. Letzte Raten von nur 3 % in einem Abschlagszahlungsplan verstoßen dagegen und sind damit unwirksam. Allerdings ist im entsprechenden Klauselverbot ein Problem versteckt: dort ist die Rede davon, verboten seien Abschlagszahlungen, die „wesentlich höher sind“ als die nach Verbraucherbauvertragsbestimmungen zulässigen. Manche meinen daher, 92 % wären noch nicht unwirksam. Aber das Verbot steht in dem Paragraphen, der AGB-Verbote ohne Wertungsspielraum auflistet. Damit begründet sich die Ansicht, mehr als 90 % geht auch per AGB nicht. Solche Fragen klärt der VPB übrigens als qualifizierte Einrichtung im Interesse des Verbraucherschutzes, indem er Unternehmen mit solchen Abschlagszahlungsplänen abmahnt und gegebenenfalls auf Unterlassung verklagt. Gerne können Sie dem VPB solche Unterlagen zum Zweck des kollektiven Verbraucherschutzes zukommen lassen!
  • Bauherr/in asked:
    Ich habe schon allerhand Prospekte durch, aber nie stimmt alles so, wie ich das will. Das kann man jetzt aber doch alles anordnen, richtig?
    • VPB replied:
      Können ja, aber nicht „alles“ und durchaus mit Risiko und meist auch zu einem Mehrpreis! Ihre Frage zielt auf das einseitige Anordnungsrecht ab, das nun für Bauverträge gilt, also für kleinere Bausachen wie die neue Garage und das sanierte Bad, aber auch für Verbraucherbauverträge. Man kann, um ein Beispiel zu nennen, als Bauherr von einem Unternehmer zur vertraglich geschuldeten Gaube während der Vertragsdurchführung noch eine zweite verlangen. Nach einem recht komplizierten, langwierigen Prozedere kann man das sogar in vielen Fällen gegen den Willen des Unternehmers anordnen und dann die Leistung von ihm verlangen. Darum geht es aber eigentlich nie. Denn ein Unternehmer baut gern eine zweite Gaube, wo bauplanungsrechtlich möglich, nutzt aber die schwache Verhandlungslage des Bauherren aus und verlangt einen gepfefferten Preis dafür. Es geht bei den Anordnungsrechten im BGB darum, dass dieser Preis im Rahmen bleibt. Diese Regelung ist für Großbauvorhaben gedacht, wo sich der Bedarf der Bauherren während einer zum Teil jahrelangen Realisierung ändern kann. Ganz anders die Lage beim Einfamilienhausbau: hier sollten private Bauherren zunächst Baubeschreibungen vergleichen und deren nicht passende Details im Wege von Vertragsverhandlungen ändern, um sich dann ein verpreistes Angebot von einem oder mehreren Bauunternehmern machen zu lassen. Darüber wird der Vertrag dann geschlossen und ab da sollten Änderungswünsche tabu sein. Im Zweifel würde ich persönlich – um den vielen Fallen und offenen Fragen des einseitigen Anordnungsrechts zu entgehen – bei wirklich unumgänglichen Änderungswünschen besser wie schon immer mich vertraglich mit dem Bauunternehmen einigen und den Mehrpreis dann eben als Lehrgeld verbuchen.
  • Bauherr/in asked:
    Wir haben gehört, es gibt manchmal noch alte Verträge, die die Firmen haben. Stimmt das und was bedeutet das eigentlich?
    • VPB replied:
      Das trifft nach VPB-Erfahrung tatsächlich sogar noch oft zu. Und damit steckt man als Verbraucher in einer sehr ärgerlichen Lage. Viele der neuen Verbraucherschutzansprüche im Verbraucherbauvertrag (das ist ein Vertrag über einen Neubau zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer oder über erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude, die von der Bedeutung her einem Neubau gleichen) sind zwar zwingendes Recht. Es hilft dem Unternehmer also zum Beispiel nichts, wenn man in seinem Verbraucherbauvertrag eine Regelung findet, nach der zum Beispiel keine solche Unterlagen geschuldet sind, so etwas ist nichtig. Aber es hilft nichts, wenn man einfach unterschreibt und dann mit dem Rechtsanwalt droht, wenn zum Beispiel der eigene Bausachverständige die Statik zur Kontrolle vor Bauausführung vorgelegt haben will. Während der Bauphase ist so ein Streit tunlichst zu vermeiden. Damit es keine bösen Überraschungen für die Bauparteien gibt, müssten daher alle solche Problemfelder durch Verhandlungen gelöst werden. Damit aber würde man als Verbraucher den Firmen auch zum Teil die juristische Arbeit machen, die sie selbst schon längst hätten erbringen müssen. Wer erst nach Vertragsschluss solche „Baustellen“ auffindet, sollte juristischen Rat einholen. So kann – sofern noch keine Leistung erbracht ist – vielleicht ein Widerruf eine Option sein. Denn die Widerrufsfrist verlängert sich bei fehlender oder unrichtiger Belehrung um bis zu ein Jahr.

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