Dezember 2018-Radon

Fragen & Antworten zum Thema Radon:

  • Bauherr/in asked:
    Sorry, noch eine Zusatzfrage, wenn ich darf: Wie prüfe ich denn – auf die Schnelle! – die Radonbelastung auf so einem Grundstück?
    • VPB replied:
      Auf die Schnelle geht das gar nicht. Das muss über mehrere Wochen gemessen werden in einem künstlich geschaffenen Hohlraum im Boden. Im Idealfall lassen die Bauherren das gleichmit dem Bodengutachten mitmachen.
  • Bauherr/in asked:
    Wir haben den VPB-Ratgeber „Radon“ gelesen. Dort steht, beim Neubau solle man vorbeugen, indem man einen druckwasserdichten Keller baut. Wir wollen im nächsten Jahr bauen, im Rhein-Main-Gebiet. Sollen wir vorsichthalber einen druckwasserdichten Keller bauen oder ist das unnötiger Aufwand? Vom Bodengutachten her brauchen wir keinen WU-Keller. Was raten Sie?
    • VPB replied:
      Sie sollten vor einer abschließenden Entscheidung die tatsächliche Radonbelastung auf dem Grundstück prüfen lassen. Bei einer hohen Belastung würde ich trotz der Mehrkosten zu einem radondichten und damit druckwasserdichten Keller raten. Das entscheidende ist die Rissefreiheit der Kellerkonstruktion, denn das Radon dringt über Risse in die Keller ein. Die Rissefreiheit ist einem druckwasserdichten Keller eher gegeben als bei einen „normalen“ Stahlbetonkeller.
  • Bauherr/in asked:
    Ich habe im Souterrain eine Werkstatt, in der ich mich regelmäßig aufhalte. Bin ich in Gefahr?
    • VPB replied:
      Das lässt sich von hier aus nicht sagen. Gewissheit liefert nur eine Messung mit anschließender Auswertung. An der Radonbelastung als solches hat die Novellierung des Strahlenschutzgesetzes nichts geändert.
  • Bauherr/in asked:
    Wir wollen neu bauen, was können wir tun, um uns vor einer übermäßigen Radonbelastung zu schützen?
    • VPB replied:
      Unabhängig davon, ob Sie mit oder ohne Keller bauen, vereinbaren Sie eine radondichte Ausführung des Gründungsbauteils und der Durchdringungen schon im Bauvertrag. Eine wasserdichte, rissbreitenbeschränkte Stahlbetonkonstruktion, das dichte Verschließen von Deckendurchbrüchen in der Kellerdecke (wenn vorhanden) und die Abtrennung des Treppenhauses vom Wohnbereich durch radondicht erstellte Wände mit dichtschließende Türen zu den Wohnbereichen erbringen maßgebliche Beiträge zum Schutz vor einer überhöhten Radonbelastung. Regelmäßiges Durchlüften senkt die Radonkonzentration in Wohnräumen schnell und wirkt mehrere Stunden nach.
  • Bauherr/in asked:
    Wer kann mich zu Fragen des baulichen Radonschutzes beraten?
    • VPB replied:
      Die geeignete Fachberatung erfolgt durch Personen, die die Ausbildung zur Fachperson Radon durchlaufen haben. Fragen Sie im für Ihren Wohnort zuständigen VPB Regionalbüro nach. Die Kontaktdaten finden Sie unter https://www.vpb.de/vpb-karte.html. Als Lesestoff bieten sich der VPB-Ratgeber „Radon“ – Download unter https://www.vpb.de/download/VPB-Ratgeber_Radon.pdf - und die Broschüre Radonschutzmaßnahmen des Staatsministeriums für Umwelt und Landwirtschaft des Freistaates Sachsen https://publikationen.sachsen.de/bdb/artikel/26126 an.
  • Bauherr/in asked:
    Wir haben ein Haus und wüssten gerne, wie wir herausfinden können, ob wir gefährdet sind?
    • VPB replied:
      Nur durch eine längerfristige Messung mit einem oder mehreren Exposimetern die – am besten für 1 Jahr - in den Aufenthaltsräumen ausgelegt werden und danach durch entsprechende Labore ausgewertet werden. Über das VPB Bundesbüro in Berlin erhalten Sie die Kontaktdaten der Anbieter.
  • Bauherr/in asked:
    Radon, betrifft das nicht nur die Uranlagerstätten?
    • VPB replied:
      Nein, nachdem das neue Strahlenschutzgesetzt niedrige Referenzwertanforderungen für die durchschnittliche Radonbelastung in Gebäuden ansetzt, kann das alle anderen Gebiete auch betreffen. Natürlich sind es mit hoher Wahrscheinlichkeit auch die Gebiete für die die gängige Radonkarte eine erhöhte Radonbelastung in der Bodenluft ausweist, aber hohe Radonexpositionen könnten auch in Gebieten auftreten, deren Muttergestein nur durchschnittliche oder geringe Urankonzentrationen aufweisen. Hier spielen der Bodenaufbau und die Durchlässigkeit der Bodenschichten eine entscheidende Rolle. Kiesböden sind z.B. durchlässiger als lehm- oder tonhaltige Böden oder die wassergesättigte Auenböden in Talniederungen.
  • Bauherr/in asked:
    Radon – ist das nicht nur eine neue Panikmache?
    • VPB replied:
      Nach dem aktuellen Stand der Erkenntnis gilt das radioaktive Edelgas Radon und seine unedleren und damit reaktiven „Töchter“ und Zerfallsprodukte als Hauptverursacher von Lungenkrebs bei Nichtrauchern. Diese Erkenntnis deckt sich mit der Neuinterpretation der Beobachtungen von Paracelsus und Agricola aus dem 16 Jahrhundert, die die Bergsucht, eine fast ausschließlich bei Bergleuten auftretende tödlich verlaufende Lungenerkrankung, beschrieben haben. Zum jetzigen Zeitpunkt ist eine Gesundheitsgefährdung bei langandauernden hohen Belastungen durch Radon nicht mit Sicherheit auszuschließen.
  • Bauherr/in asked:
    Ich habe ein Wohnhaus im Hochschwarzwald, das ist dort, wo die Radonkarte tief dunkelbraun gefärbt ist. Bin ich, ist meine Familie gefährdet?
    • VPB replied:
      Tatsache ist, dass Sie über in einer Region leben unter der das Muttergestein eine hohe Urankonzentration aufweist. Die ehemalige Uranmine in Menzenschwand galt als das ergiebigste Uranvorkommen auf dem Gebiet der alten Bundesländer. Welcher Radondosis Sie und Ihre Familie ausgesetzt sind, hängt vom Aufbau des Baugrundes ab, von der Qualität der Bausubstanz und maßgeblich von ihren Lüftungsgewohnheiten. Regelmäßiges und wiederholtes Durchlüften senkt die Radonkonzentration in Gebäuden und Aufenthaltsräumen sehr schnell.

Dezember 2018-Altbaukauf

Alle Fragen & Antworten zum Thema Altbaukauf

  • Bauherr/in asked:
    Wir interessieren uns für ein altes Haus, das wir eventuell kaufen möchten. Freunde haben uns nun erzählt, wir müssten in jedem Fall erst mal die Heizung austauschen, weil das die Energieeinsparverordnung so vorschreibt. Stimmt das?
    • VPB replied:
      Das kommt darauf an! Die Energieeinsparverordnung schreibt vor, dass ein Käufer oder Erbe bei einem Altbau die Heizung austauschen muss, sobald diese 30 Jahre alt ist. Das gehört zu den sogenannten Nachrüstpflichten. Wer in einem Altbau lebt, der ihm schon vor 2002 gehört hat, ist übrigens von den Austauschpflichten befreit – obwohl der Austausch eines altes Geräts meist sinnvoll ist!
  • Bauherr/in asked:
    Wir überlegen ob wir bauen sollen oder lieber einen Altbau kaufen. Altbau ist ja sicher günstiger. Wie sind da Ihre Erfahrungen?
    • VPB replied:
      Meiner Erfahrung nach sind Altbauten am Ende nicht günstiger als Neubauten. Wenn Sie ein altes Haus kaufen, das sehr preiswert ist, dann ist es in der Regel auch stark abgewohnt und hat einen erheblichen Sanierungstau. Bis sie das alles in Ordnung gebracht haben, investieren Sie erfahrungsgemäß die Differenz zu den Neubaukosten. Zwei Vorteile haben Altbauten: In der Regel sind die Grundstücke älterer Objekte größer und Sie können eventuell einen Teil der Sanierungsarbeiten nach und nach erledigen. Bezahlen müssen Sie sie aber am Ende doch.
  • Bauherr/in asked:
    Bei unserm Flachdachhaus müssen wird das Dach dämmen. Frage: Was ist sinnvoller: Einfach dämmen oder gleich ein geneigtes Dach drauf setzen? Der Bebauungsplan erlaubt beides, haben wir schon gefragt. Um wieviel teurer wäre aufstocken in etwa? Erst mal nur Dachstuhl. Ohne Ausbau. Der kommt später.
    • VPB replied:
      Hier sind zwei Aspekte ausschlaggebend einerseits das Erscheinungsbild dieses wird sich durch ein anderes Dach erheblich verändern. Andererseits stellt sich immer die Frage wie weit ein Dach dann Nutzbar wird und z.B. zusätzlichen Wohnraum geschaffen werden kann. Um das Baurecht aber sicher klären zu können sollte eine Voranfrage durch einen Planer / Architekten bei der Baugenehmigungsbehörde zu stellen, im Zuge der Planung können dann auch die Kosten entsprechend geschätzt werden. Eine Kostenaussage ohne Planung lässt sich pauschal nicht sagen
  • Bauherr/in asked:
    Wir können ein altes Fertighaus kaufen aus dem 1970er Jahren. Im Großen und Ganzen sehr gut erhalten und gepflegt. Lässt sich so ein Haus überhaupt auf heutigen Standard hochsanieren?
    • VPB replied:
      Grundsätzlich lässt sich jedes Haus auf den neusten Stand sanieren, jedoch könnten die Sanierungskosten leicht die Neubaukosten übersteigen. Teilweise ist es wirtschaftlicher günstiger ein altes Haus zu entfernen und an gleicher Stelle ein neues zu bauen. Bei den Häusern aus den 1970er Jahren sollte im Vorfeld aber auf jeden Fall ein überprüft werden auf eine Schadstoffbelastung besteht, wird ein Verdacht bestätigt ist eine Sanierung meist zu kostspielig in Gegensatz zum Abriss und Neubau
  • Bauherr/in asked:
    Wir haben ein älteres Einfamilienhaus von 1956 gekauft. Die Fenster stammen aus unterschiedlichen Epochen, einige sind jünger, manche älter, einige besser, andere schlechter im Schuss. Alle sind aber schon doppelt verglast oder zumindest verbundverglast. Ab wann lohnt sich eigentlich der Austausch durch ganz neue Fenster? Wann müssen sie raus? Ich weiß, wir sollten gleich richtig sanieren mit Dämmen etc. Geht aber grad nicht. Wir müssen das Dach noch neu machen, deshalb kommt rein vom finanziellen her jetzt erst mal das Dämmen der Fassaden nicht in Frage. Uns geht es jetzt erst mal nur um die Fenster.
    • VPB replied:
      Neue Fenster haben mehrere Vorzüge: einerseits sind alte Fenster meist die kältestes Bauteile im Haus so dass man in der Regel immer eine unangenehme Kälte in der Nähe von alten Fenstern empfindet zudem kommt meinst eine Undichtigkeit mit Zugerscheinungen, andererseits geht hier die Meiste Energie verloren. Eine Pflicht zum Tauschen besteht nicht. Falls Sie später die Fassade zu eine, späteren Zeitpunkt dämmen wollen, sollte auf jeden Fall so geplant werden, dass die neuen Fenster weiterverwendet werden können. Hier geht es um die Anschlüsse an die Wand aber auch um den evtl. vorhanden Rollladen bzw. Sonnenschutz
  • Bauherr/in asked:
    Ich habe eine Altbauwohnung gekauft. Sie wurde frisch renoviert. Nun habe ich überall Risse im Putz, vor allem an den Ecken, aber auch in der Decke im Wohnzimmer. Woran kann das liegen?
    • VPB replied:
      Altenbauten mit Holzbalkendecken unterliegen anderen Verformungen als Neubauten. Risse in den Ecken sind eher als Normal anzusehen, wenn dieses nicht allzu breit sind d.h. kleiner als 0,2 mm sind verschwinden diese optisch im Schatten der Ecke. Einfluss auf die Standsicherheit des Hauses haben solche Risse in der Regel nicht, Sie kommen meist aus dem Schwinden beim Trocknen der neuen Baustoffe der Renovierungsarbeiten, wenn diese nach einiger Zeit trocken sind lassen sich die Risse überstreichen und sind dann nicht mehr zu sehen.

Dezember 2018-Bauabnahme

Alle Fragen & Antworten zur Bauabnahme

  • Bauherr/in asked:
    Wir stehen kurz vor der Abnahme. Wann muss mir die Baufirma eigentlich alle Pläne, Berechnungen, die Statik, den Energieausweis und die ganzem Garantieurkunden für die Haustechnik übergeben? Wie kann ich sicher sein, dass ich die alles bekomme? Nicht, dass ich ewig hinterher laufen muss.
    • VPB replied:
      Einen Anspruch auf Unterlagenherausgabe, der nicht ausdrücklich im Vertrag geregelt worden ist, greift nur für ab 2018 geschlossene Verbraucherbauverträge und Bauträgerverträge. Er umfasst auch nur bestimmte, öffentlich-rechtlich wichtige Nachweise. Unterlagen wie die Statik müssen schon vor Ausführung des Baus vorliegen, der Energieausweis spätestens mit Fertigstellung. Andere Unterlagen sollten zur Abnahme vor Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls übergeben werden. Im Idealfall erhalten Sie die Unterlagen zwei Wochen vor der Abnahme, damit Sie oder der Sachverständige sich entsprechend auf die Abnahme vorbereiten können und die Qualität der Dokumentationsunterlagen prüfen können. Fehlen die Unterlagen zur Abnahme, sollte dies als ein Mangel im Protokoll aufgenommen werden. Da dies jedoch teilweise auch baurechtlich notwendige Unterlagen sind, kann man sich überlegen, ohne diese Unterlagen nicht abzunehmen. Ohne diese Unterlagen können Sie auch nicht die Übereinstimmung mit dem Vertrag vollständig prüfen. Weiterhin verlieren Sie nach der Abnahme die „Druckmittel“ um die Übergabe der Unterlagen zu erwirken. Leider ist das unter Juristen derzeit umstritten, ob und wenn ja welche fehlenden Unterlagen eine Verweigerung der Abnahme rechtfertigen können.
  • Bauherr/in asked:
    Einen Anspruch auf Unterlagenherausgabe, der nicht ausdrücklich im Vertrag geregelt worden ist, greift nur für ab 2018 geschlossene Verbraucherbauverträge und Bauträgerverträge. Er umfasst auch nur bestimmte, öffentlich-rechtlich wichtige Nachweise. Unterlagen wie die Statik müssen schon vor Ausführung des Baus vorliegen, der Energieausweis spätestens mit Fertigstellung. Andere Unterlagen sollten zur Abnahme vor Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls übergeben werden. Im Idealfall erhalten Sie die Unterlagen 2 Wochen vor der Abnahme, damit Sie oder der Sachverständige sich entsprechend auf die Abnahme vorbereiten können und die Qualität der Dokumentationsunterlagen prüfen können. Fehlen die Unterlagen zur Abnahme, sollte dies als ein Mangel im Protokoll aufgenommen werden. Da dies jedoch teilweise auch baurechtlich notwendige Unterlagen sind, kann man sich überlegen, ohne diese Unterlagen nicht abzunehmen. Ohne diese Unterlagen können Sie auch nicht die Übereinstimmung mit dem Vertrag vollständig prüfen. Weiterhin verlieren Sie nach der Abnahme die „Druckmittel“ um die Übergabe der Unterlagen zu erwirken. Leider ist das unter Juristen derzeit umstritten, ob und wenn ja welche fehlenden Unterlagen eine Verweigerung der Abnahme rechtfertigen können.
  • Bauherr/in asked:
    Wir haben eine Eigentumswohnung gekauft und sollen jetzt den Bau abnehmen. Inwieweit unterstützt uns der VPB in dieser Angelegenheit?
    • VPB replied:
      Der VPB selbst unterstützt Sie mit vielen allgemeinen Informationen, aber vor allem durch Vorhaltung eines Netzwerks von auf den Verbraucherbau qualifizierten Beratern. Diese Berater können Sie als Mitglied je nach ihrem individuellen Bedarf beauftragen ohne große Vorlaufzeiten. Als Sachverständige stehen sie Ihnen zur Seite und bereiten die Abnahme inhaltlich anhand Ihrer Vertragsunterlagen und den Regelwerken vor, begehen mit Ihnen das Objekt. Wir wissen worauf es ankommt, schauen genau hin und erkennen die Mängel, schätzen das Schadenspotential ein und quantifizieren notwendige Einbehalte. Bei strittigen Mängeln unterstützen wir Sie argumentativ und vertreten Ihre Interessen für ein mangelfreies Werk. Mangelfrei bedeutet, das vertraglich vereinbarte Bau-Soll entspricht dem realisierten Bau-Ist. Wir entlasten Sie im stressigen Moment vor der Abnahmeerklärung und sichten das vom Bauträger verfasste Mängelprotokoll. Sind die Inhalte richtig wiedergegeben? Sind alle besprochenen Mängel aufgenommen worden? Sie erhalten von uns eine technische Abnahmeempfehlung oder auch mitunter die Empfehlung die Abnahme zu verweigern, da die Mängel wesentlich sind. Die rechtliche Abnahme erfolgt dann durch Sie als Käufer.
  • Bauherr/in asked:
    Muss das Protokoll am Ende vor Unterschrift nochmal vorgelesen werden?
    • VPB replied:
      Das Protokoll muss nicht nochmals allen vorgelesen werden, jedoch kann man dies durchaus verlangen. In jedem Fall empfehle ich dringend während der Abnahme Handnotizen zu machen und das Protokoll vor Unterzeichnung nochmals genau zu gelesen. Mitunter sind nicht alle Mängel im Protokoll aufgenommen worden. Dies kann verschiedene Gründe haben. So werden z.B. mitunter strittige Mängel nicht aufgenommen oder es kann auch eine Formulierung so unklar sein, dass es schwierig wird, den Mangelanspruch nach der Abnahme durchzusetzen.
  • Bauherr/in asked:
    Wir haben unser Bad komplett neu machen lassen. Jetzt sollen wir das „abnehmen“. Wie einen Großbau! Ist das so komplex? Und falls ja, kommt der VPB-Sachverständige da auch zum Prüfen?
    • VPB replied:
      Der Sachverständige kommt gern zu Ihnen und begleitet Sie bei der Abnahme. Wir unterstützen Sie auch bei scheinbar banalen Fragen am Bau, weil wir wissen, dass der Laie die Fallstricke nicht immer durchschauen kann. Scheinbar harmlose lose Fliesensockelleisten können sich zum Beispiel als kostenintensiver Wasserschaden entwickeln. Ein Bad ist tatsächlich ein komplexes „Großprojekt“ in dem fast alle Gewerke mitwirken und zahlreiche Schnittstellen geklärt sein müssen. Wer möchte schon das Duschwasser unter dem Parkett im Schlafzimmer wiederfinden? Im Bad entstehen Schnittstellen mit allen Gewerken vom Maurer bis zum BUS-System auf kleinem Raum. Demzufolge sind hier auch die zahlreiche Mängel und Schäden möglich. Feuchteschäden sind meistens schwer zu lokalisieren und haben in der Folge hohen Aufwand in der Sanierung. Hinzu kommt der gestalterische Anspruch an das Bad als Wellnessoase. Besonders beim Bad sind jedoch Begehungen während des Bauablaufes anzuraten wie zum Beispiel wenn die Abdichtung eingebaut wird. Nur im Rahmen einer Baubegleitung können Schäden frühzeitig entdeckt werden und vor allem beseitigt werden.
  • Bauherr/in asked:
    Ich soll eine technische Abnahme machen. Dabei ist das Haus noch gar nicht fertig. Was ist eigentlich eine technische Abnahme? Ist da sinnvoll? Muss ich das machen?
    • VPB replied:
      Die Technische Abnahme ist eine Bauzustandsfeststellung von Bauteilen, die im Laufe der Bauzeit verdeckt werden. Dies ist ein Begriff aus dem VOB-Vertrag. Dies stellt keine rechtsgeschäftliche Abnahme dar, kann aber unter Umständen dazu genutzt werden, Zwischenabnahmen zu erwirken und Zahlungen abzurufen. Ich empfehle dies schriftlich vorher zu formulieren, was diese technische Abnahme bewirkt. Im Zweifelsfall sollte nur eine Begehung mit Mangelprotokoll durchgeführt werden, jedoch sollte bei der Unterzeichnung die Abnahme explizit ausgeschlossen werden. Zu einen technischen Abnahme sind Sie nicht verpflichtet, außer es ist im Vertrag vereinbart. Eine technische Abnahme beziehungsweise Zwischenbegehung bedeutet auch für Sie eine Qualitätskontrolle, die Sie unterstützt durch einen Sachverständigen zielgerichtet nutzen können.
  • Bauherr/in asked:
    Unser Haus ist bald fertig. Wir wollen die Abnahme gründlich vorbereiten. Worauf müssen wir achten? Was können wir vorbereiten?
    • VPB replied:
      Zuerst sind die Vertragsunterlagen maßgebend für die Abnahme. Sie benötigen die vertraglich vereinbarten Unterlagen, die Sie bei der Abnahme prüfen. Lassen Sie sich rechtzeitig Datenblätter zu den Materialien, sicherheitsrelevante Unterlagen, Firmenliste, Statik, Werkpläne, Zulassungen für Sondertreppen und Glasbrüstungen übergeben. Prüfprotokolle sind genauso zu übergeben, wie die Statik und die Baugenehmigung. Erstellen Sie sich eine Checkliste auch der Schäden während der Bauzeit. Sind hier noch Nachlässe, Sonderregelungen zu treffen?
  • Bauherr/in asked:
    Hoffe, ich bin hier richtig beim VPB-Chat....!? Meine Frage an Sie: Mein Haus ist fast fertig. Freunde meinen, ich solle vor der Abnahme nochmal mit einem Sachverständigen meines Vertrauens durch das Haus gehen. Warum? Ich seh doch, wie alles aussieht. Was können Sachverständige jetzt noch erkennen, was ich nicht auch sehe? Danke für Ihre Antwort!
    • VPB replied:
      Der Sachverständige führt jedes Jahr zahlreiche Abnahmen durch und kennt die Bauordnung und erkennt Bauschäden die aus Mängeln nach Jahren entstehen können. Er versteht die Zusammenhänge der Ursache von Mängeln und Schäden und kennt die Punkte, wo der Bauträger seinen Kosten versucht zu optimieren oder hat auch das notwendige Fachwissen im Diskussionsfall für Sie zu argumentieren. Bei der Übergabe ist alles neu und schön, aber sind die Anforderungen aus dem Vertrag erfüllt? Wurden die Anerkannten Regeln der Technik eingehalten?
  • Bauherr/in asked:
    Wir hatten vor wenigen Tagen unsere Bauabnahme. Und jetzt wir haben nach dem ersten großen Regen nach Wochen der Trockenheit Wasser im Keller entdeckt. Wie sollen wir vorgehen?
    • VPB replied:
      Mit der Abnahme ist die Gefahr auf Sie übergegangen und Sie sind in der Nachweispflicht, dass es sich um einen Mangel handelt. Prinzipiell müssen Sie den Mangel der Firma anzeigen und die Chance einräumen den Mangel selbst zu beseitigen. Sie sollten bereits in der Mängelrüge eine Frist zur Nachbesserung setzen. Diese muss angemessen lang sein, was eine Frage des Einzelfalls ist. Es wird aber auf jeden Fall eine angemessene Frist in Gang gesetzt, deswegen ist das wichtig. Sollten Sie nicht mit einem Schlüsselfertigunternehmer gebaut haben, der ihnen alles aus einer Hand hergestellt hat, gibt es noch ein Problem: Wichtig ist die Mangelursache dem richtigen Gewerk zuzuordnen. Sie verlieren unnötig Zeit wenn Sie die Mangelanzeige z.B. der Sanitärfirma senden und die Mangelursache ist die Weisse Wanne. Dann wird die Sanitärfirma den Mangel zurückweisen und Sie verlieren unnötig Zeit. Dies ist besonders zum Ende der Gewährleistung relevant. . Ich empfehle einen Sachverständigen hinzuzuziehen, da Undichtigkeiten im Keller immer ein hohes monetäres Schadenspotential auch beinhalten und ein zielgerichtetes Vorgehen Ihnen viel Ärger spart.
  • Bauherr/in asked:
    Wir wollen jetzt zum Abschluss des Hausbaus einen Blower-Door-Test machen lassen. Die Baufirma sagt, sie macht das schon. Müssen wir das hinnehmen? Wie können wir sicher sein, dass dabei nicht getrickst wird? Worauf müssen wir achten?
    • VPB replied:
      Es gibt tatsächlich auf dem Markt inzwischen viele Anbieter für Blower- Door-Tests und nicht immer werden diese fachgerecht durchgeführt. Im Idealfall beauftragen Sie einen zertifizierten Prüfer z.B. von FliB (Fachverband Luftdichtheit im Bauwesen e. V.) zertifiziert. Es handelt sich dabei um ein verfahren, die Luftdichtigkeit der Gebäude zu messen. Es gibt 2 Arten von Messverfahren. Verfahren A wird nach dem Einbau der Fenster noch vor dem Estrich durchgeführt, so dass Leckagen schnell nachgedichtet werden können. Messung B erfolgt erst nach der Fertigstellung. Leckagen sind dann nur noch bedingt feststellbar und nur mit großem Aufwand zu beheben. Meistens wird nur die Messung B durchgeführt. Zu empfehlen ist eine Leckageortung mit Nebel und Thermografie durchzuführen, um Leckagen leichter zu orten und dann auch einschätzen zu können. Eine Dokumentation und Bewertung der Leckagen sollte immer mit beauftragt werden. Sie können jederzeit mit der Baufirma vereinbaren, dass Sie selbst eine Firma beauftragen, dies unabhängig zu prüfen. Schlimmstenfalls müssen Sie Zusatzkosten tragen, aber dafür erhalten Sie eine neutrale Prüfung, die ich besonders im Holzbau dringend anrate.

November 2018-Bauvertragsrecht

Alle Fragen & Antworten zum Bauvertragsrecht

  • Bauherr/in asked:
    Wir haben von der Stadt ein Grundstück für eine Doppelhaushälfte bekommen. Zusammen mit einem Baupartner, der das andere Grundstück bekommen, soll nun ein Doppelhaus gebaut werden. Die Stadt gibt dabei vor, dass beide Doppelhaushälften eine einheitliche Fassade haben müssen. Nun war es so, dass wir ein Doppelhaus, mit einem Baupartner geplant hatten, der dann kurzfristig vor der Beurkundung des Grundstücks abgesprungen ist. Wir waren in der Planung sehr weit fortgeschritten, so dass wir schon das Angebot und die Grundrisse unterzeichnet haben und sind davon ausgegangen, dass der Baupartner auch mit uns diesen Schritt, weil er vorher noch zugesagt hatte. Da der Baupartner dann aber abgesagt hat, hat die Stadt uns den nächsten Doppelhauspartner zugelost. Für diesen war das bereits geplante Angebot zu teuer, so dass dieser ein anderes Bauunternehmen gesucht hat. Weiterhin wollte der neue Baupartner kein 1-schaliges Mauerwerk mit Putzfassade, wie es vorher geplant war, sondern ein 2-schaliges Mauerwerk mit Klinker. Nun die Frage.: Können wir das neue Angebot annehmen ohne das Kosten des ersten Bauunternehmens auf uns zukommen? Das Angebot des ersten Bauunternehmens kann so ja nicht mehr umgesetzt werden, da beide Baupartner sich bzgl. Fassade einigen müssen. Weiterhin hat das Haus ein Dach, so dass man auch alles von einen Bauunternehmen erledigt bekommen möchte? Sind nun an das erste Angebot vertraglich gebunden?
    • VPB replied:
      Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine so in den Einzelfall gehende Beratung dem VPB als Verband vom Gesetzgeber nicht erlaubt ist. Dafür müssen Sie sich an einen Rechtsanwalt wenden. Empfehlenswert ist in so einem Fall ein im Baurecht erfahrener Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Alle VPB-Regionalbüros haben erfahrene Fachanwälte in ihren Netzwerken.
  • Bauherr/in asked:
    Sind ein unterzeichnetes Angebot und die dazu gehörigen unterzeichneten Grundrisse vertraglich bindend?
    • VPB replied:
      Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine in den Einzelfall gehende Beratung dem VPB als Verband vom Gesetzgeber nicht erlaubt ist. Dafür müssen Sie sich an einen Rechtsanwalt wenden. Empfehlenswert ist in so einem Fall ein im Baurecht erfahrener Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Alle VPB-Regionalbüros haben erfahrene Fachanwälte in ihren Netzwerken.
  • Bauherr/in asked:
    Vor einigen Monaten haben wir uns ein älteres Siedlungshaus aus den 1950er-Jahren gekauft. Laut Aussage der Vorbesitzer wurden alle Installationen (Elektro und sanitär) von einem Fachmann übernommen. Nun hat unser Klempner festgestellt, dass der Abfluss schon jahrelang ins Erdreich läuft, da die Installation fehlerhaft ist. Können wir rechtlich vorgehen?
    • VPB replied:
      Hier handelt es sich um eine Einzelfallfrage, die durch das neue Bauvertragsrecht nicht angesprochen wird. Dazu müssten Sie einen RA mit Ihrer Beratung beauftragen.
  • Bauherr/in asked:
    Handwerker für kleinere Sanierungsarbeiten zu bekommen, ist sehr schwierig geworden. Die größeren Auftraggeber sind lukrativer. Wenn mal einer etwas macht, dann hält er oft Zusagen zu Terminen nicht ein, alles verzögert sich. Was macht man eigentlich, wenn man einen zuverlässigeren Handwerker an der Hand hat, kann man dem anderen den Stuhl vor die Tür setzen?
    • VPB replied:
      Das ist kein Problem, zu dem das neue Bauvertragsrecht eine Spezialnorm bereithält. Nach wie vor kann ein Bauherr jeden Werk-, Bau- und Verbraucherbauvertrag, auch einen Architektenvertrag jederzeit frei kündigen. Der Vertragspartner bekommt dann aber seinen vollen Werklohn, für den weggekündigten Teil auch, er muss sich nur dasjenige anrechnen lassen, was er an Aufwendungen erspart hat und böswillig unterlässt, anderweitig zu erwerben. Der Streit um diese Fragen ist absehbar. Deswegen hilft der Gesetzgeber mit einer Vermutung von 5% des Werklohns, der auf den weggekündigten Teil der Leistung entfällt. Wenn ein Handwerker im Verzug mit seiner Leistung ist, gibt es vorteilhaftere, aber auch kompliziertere Wege, aus dem Vertrag herauszukommen. Dazu sollte aber im Einzelfall immer ein Rechtsanwalt zur Beratung zugezogen werden. Achtung, ein Bauträgervertrag ist nach neuem Recht gar nicht mehr kündbar.
  • Bauherr/in asked:
    Wir bauen grad an unseren Altbau an. Im Zuge dessen hat unser Elektriker auch das alte Haus neu verkabelt. Er ist bereits seit März am Werk, hat noch einige Baustellen offen und kommt einfach nicht mehr. Ärgerlich, weil an seinen Arbeiten noch andere Gewerke hängen, die jetzt stillliegen. Leider haben wir ihn bisher nach jedem Arbeitsschritt bezahlt. Deshalb haben wir auch nicht rechtzeitig bemerkt, dass wir schon weit über dem ursprünglichen Angebotspreis liegen. Gegen die letzte Rechnung haben wir Widerspruch eingelegt. Was können wir jetzt noch tun?
    • VPB replied:
      Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine so in den Einzelfall gehende Beratung dem VPB als Verband vom Gesetzgeber nicht erlaubt ist. Dafür müssen Sie sich an einen Rechtsanwalt wenden. Empfehlenswert ist in so einem Fall ein im Baurecht erfahrener Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Alle VPB-Regionalbüros haben erfahrene Fachanwälte in ihren Netzwerken.
  • Bauherr/in asked:
    Wir wollen eine Wohnung kaufen vom Bauträger. Als ich nach den Plänen gefragt habe, da hat mich ausgelacht. Die kriegen wir nicht. Aber die „Bauunterlagen“ stehen uns doch zu. Das schreiben sie doch auch. Was können wir tun?
    • VPB replied:
      Denken Sie daran, dass der Unterlagenherausgabeanspruch einen abgeschlossenen Vertrag voraussetzt und nicht jedwede Unterlage erfasst, sondern nur diejenigen, die zum Nachweis öffentlich-rechtlicher Pflichten gegenüber Behörden benötigt werden, gegebenenfalls erweitert um Förderbelege. Der VPB hat das Thema Bauunterlagen übrigens vor einiger Zeit in einem Artikel sehr detailliert beschrieben. Lesen Sie hier mehr https://www.vpb.de/presse484_100118.html
  • Bauherr/in asked:
    An was genau erkenne ich einen "Verbraucherbauvertrag"? Steht das irgendwo drauf oder drin im Vertragstext? Und falls nicht, sollte ich es in jedem Fall in den Vertrag hineinschreiben lassen? Danke für Ihre Antwort!
    • VPB replied:
      Der Verbraucherbauvertrag ist vom Gesetzgeber definiert. Er liegt dann vor, wenn ein Vertrag zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer geschlossen wird, der zum Inhalt hat ein neues Gebäude zu errichten oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude vorzunehmen. Die Zuordnung eines Vertrages zu einem bestimmten Vertragstyp richtet sich immer nach dem Inhalt. Was die Parteien als Etikett draufschreiben, ist dafür nicht entscheidend.
  • Bauherr/in asked:
    Wir wollen ein Massivhaus bauen und bekommen momentan Angebote, bei denen es teilweise so scheint, als wenn die Fertigstellung in eine Zeit fallen könnte, in der wir eigentlich immer unseren Haupturlaub machen. Wir fragen wegen der Abnahme, der VPB empfiehlt ja eine recht große Prozedur, wo man selbst dabei sein soll? Auf den Urlaub wollen wir aber eigentlich auch nicht verzichten.
    • VPB replied:
      Zunächst zur „Prozedur“: Die Abnahme ist nach dem Vertragsschluss der wichtigste Rechtsakt, den es beim Hausbau gibt. Die Abnahme hat viele gravierende Rechtsfolgen, die wichtigsten: das Risiko, dass das Haus zerstört wird, ohne dass man jemanden dafür rechtlich haftbar machen kann, die Juristen sagen dazu Gefahrtragung, geht mit ihr auf die Bauherren über. Aber auch die Gewährleistung fängt an zu laufen, fünf Jahre nach Abnahme beträgt sie bei einem Bauwerk. Die Beweislast für Mängel kehrt sich um. Das alles verlangt sorgfältiges Vorgehen. Deswegen sollten Bauherren eine so genannte förmliche Abnahme vertraglich vereinbaren. Zu diesem Termin sollten sie nicht nur selbst das ganze Haus mit dem Bauunternehmer begehen, sondern auch einen qualifizierten Bausachverständigen beauftragen, sie bei der Abnahme zu unterstützen. Denn der Sachverständige erkennt mehr Mängel, er kann etwas zur Höhe des Einbehalts für die Mängel sagen, er kann alle Zustände, die er und die Bauherrschaft selbst für nicht korrekt und vertragsgemäß ansehen in einem Protokoll festhalten und bei weiteren Aspekten der Abnahme helfen. Am Ende steht immerhin die Entscheidung, ob die Abnahme durch die Bauherren erklärt werden muss. Das ist der Fall, wenn nur unwesentliche Mängel festgestellt worden sind. Ein Bauprojekt verlangt viele auch wichtige Entscheidungen von den Bauherren, die Abnahme gehört da zu den wichtigsten. Was man als Verbraucher auf keinen Fall tun sollte, ist der Abnahme fernzubleiben! Der Gesetzgeber hat die fiktive Abnahme im neuen Bauvertragsrecht verschärft. Sie greift jetzt auch dann, wenn das Haus wesentliche Mängel hat. Will sagen: sogar wenn das Haus eigentlich gar nicht abnahmereif ist, gilt es als abgenommen, wenn nur der Unternehmer nach Fertigstellung den Bauherren unter Setzung einer angemessenen Frist zur Abnahme aufgefordert hat und der Bauherr die Abnahme nicht verweigert hat und zwar unter Angabe mindestens eines Mangels. Dasselbe gilt natürlich erst recht, wenn das Haus nur unwesentliche Mängel aufweist. Auf diese Rechtsfolge muss der Unternehmer Verbraucher in Textform (Fax, E-Mail reichen aus) hinweisen. Tut er das und läuft diese Frist ungenutzt ab (das muss ja nicht immer ein Urlaub sein), dann greift die fiktive Abnahme. Vor allem bei Beschädigungen der Bauteiloberflächen, also zerkratzten Fenstern, zerkratzem Fußbodenbelag usw. wird es dem Bauherren dann nur noch schwer gelingen, den Nachweis zu führen, dass diese Schäden schon vor Abnahme vorgelegen haben, also Mängel sind. Dann endet der Urlaub damit, Schäden im neuen Haus auf eigene Kosten beseitigen zu müssen.
  • Bauherr/in asked:
    Kann ein Bauträger eigentlich Verzugszinsen auf den einbehaltenen Anteil am Werklohn verlangen, wenn er noch nicht alle Mängel behoben hat?
    • VPB replied:
      Nein, das kann ein Bauträger nicht – sofern der Einbehalt nicht ausnahmsweise im Vergleich zum Mangel völlig überhöht war. Prognoserisiken über die Höhe der tatsächlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten trägt damit im Wesentlichen der Bauunternehmer, es reicht aus, wenn ein Sachverständiger für die Bauherren die Kosten schätzt. Mängel der Werkleistung begründen ein Leistungsverweigerungsrecht bezüglich der Werklohnzahlung und auch vorangehender Abschlagszahlungen in Höhe der Mängelbeseitigungskosten eines Drittunternehmers zuzüglich eines Zuschlags, der dem Unternehmer einen wirtschaftlichen Anreiz zur schnellen Beseitigung bieten soll. Man spricht deshalb auch von „Druckzuschlag“. Das Gesetz sieht als Regelfall die doppelten Drittmängelbeseitigungskosten als angemessenen Einbehalt an. Sind die Beseitigungskosten klein, wirkt sich aber der Mangel relativ dazu viel spürbarer auf die Nutzungsfähigkeit des Hauses aus, dann kann der Druckzuschlag aber auch deutlich höher ausfallen. Von dieser Möglichkeit wird zu selten Gebrauch gemacht, die Praxis sieht den Regelfall als einzigen Fall an. Übrigens gilt das auch für Bauunternehmer, die auf dem Grundstück der Besteller, also der Bauherren, bauen, nicht nur für Bauträger, die auf ihrem eigenen Grundstück das Haus errichten und erst später alles übertragen an den Erwerber. Und noch etwas nützt allen Bauherren: auf das Leistungsverweigerungsrecht muss sich ein Bauherr nicht erst berufen, der Verzug, der eine Voraussetzung für die Verzugszinsen ist, tritt bei rein objektiver Existenz des Leistungsverweigerungsrechts nicht ein. Also selbst, wenn der Mangel erst nach Präsentation der Zinsforderung entdeckt wird, aber schon bei der Abschlagszahlung existierte, muss man keine Verzugszinsen zahlen.
  • Bauherr/in asked:
    Viele Angebote, die ich gesehen habe, sagen gar nichts zu den Unterlagen, die man jetzt so alle bekommen soll. Sind das alles alte Muster?
    • VPB replied:
      Dieser Schluss ist nicht zwingend. Zunächst muss es sich um das Angebot zu einem Verbraucherbauvertrag oder zu einem Bauträgervertrag handeln. Für eine einfache Badsanierung oder den Bau einer Garage greift der Anspruch nicht, so nützlich manche Pläne dafür auch wären. Da müsste man – mit Hilfe eines Bausachverständigen am besten – sich mal eine Liste mit den Unterlagen machen, die man dazu gerne hätte und auch geklärt haben, zu wann die zu übergeben sind und das dann in den Vertrag verhandeln; sicher auch bei aufwändigeren Bestandsplänen, wenn man wissen will, wo die Leitungen dann tatsächlich verlaufen, fairerweise gegen einen angemessenen Aufpreis. Beim Verbraucherbauvertrag kommt noch dazu, dass der Anspruch nicht gilt, wenn ein Architekt für die privaten Bauherren die Planung macht – dann aber bekommt man ja die Unterlagen vom eigenen Architekten. Der eigentliche Punkt ist, dass der Anspruch zwingendes Recht ist: man kann ihn nicht wegverhandeln, weder durch Kleingedrucktes noch sonst wie. Daher muss man auch zu dem Anspruch nichts im Vertrag stehen haben. Er gilt unabhängig vom Vertrag direkt Kraft Gesetzes. So will der Gesetzgeber den Verbraucher davor schützen, sich dieses wichtige Recht quasi für ein Linsengericht abkaufen zu lassen. Der Nachteil: man muss den Anspruch kennen, der Unternehmer braucht nicht darauf hinzuweisen. Deswegen sagen viele Muster nichts zu diesem Anspruch und sind trotzdem aktuell und rechtmäßig. Das Problem liegt eigentlich woanders: wenn in Verträgen nur ein paar Unterlagen erwähnt sind, die der Verbraucher bekommen soll und sonst gar nichts gesagt wird. Dann kann das dahingehend missverstanden werden, der Anspruch beschränke sich nur auf die ausdrücklich angesprochenen Unterlagen. Sind das zu wenige, fehlt also – ein plakatives Beispiel – die Statik, dann gilt natürlich trotzdem das Gesetz, die Statik hat ein Bauherr so oder so zu bekommen.

April 2017

Fragen & Antworten:

  • Bauherr asked:
    Ab 2018 bekomme ich also ein Widerrufsrecht für den Bauvertrag. Prima. Ich kann also zurückziehen, wenn ich merke, dass ich kein Geld bekomme oder mir das Gnaze doch zu teuer wird. Stimmt das oder nicht? In Ihren FAQs Frage 8 steht nämlich, dass ich die Finanzierung doch vorher klären muss. Was gilt denn nun? Warum ich das frage: Manchmal muss man sich ja schnell für ein Objekt entscheiden, sonst ist es weg. Ich zum Beispiel muss wahrscheinlich demnächst in eine andere Stadt umziehen. Da kann ich nicht dauernd hinfahren und mir Objekte ansehen. Wenn ich widerrufen kann, kann ich mir aber mehrere Objekt sichern und dann in Ruhe (immerhin 14 Tage) auswählen, prüfen lassen und nach der Finanzierung suchen. Oder geht das nicht? Danke!
    • VPB replied:
      Zunächst gilt: bei einem Kaufvertrag über ein bebautes Grundstück gibt es das Widerrufsrecht nicht. Umgangssprachlich kauft man Häuser, juristisch kauft man das Eigentum an bebauten Grundstücken. Für Grundstückskäufe ist notarielle Beurkundung als Form vorgeschrieben. Im Beurkundungsrecht ist es so geregelt, dass der Notar bei einem solchen Geschäft, wenn es zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher geschlossen werden soll, dafür Sorge tragen muss, dass der beabsichtigte Vertrag dem Verbraucher 14 Tage vorher zur Verfügung gestellt wird. Das reicht dem Gesetzgeber als Bedenkfrist aus. Nichts anderes gilt übrigens nach neuem Bauvertragsrecht, wenn Sie von einem Bauträger erwerben – hier kann es durchaus sein, dass das Haus schon steht. Der Bauträger baut und verkauft gleichzeitig Grundstückseigentum oder Wohnungseigentum, deswegen muss auch dieser Vertrag insgesamt notariell beurkundet werden. Wenn Sie von anderen Verbrauchern Immobilien kaufen, das geerbte Haus der Eltern etwa, greift diese 14-Tage-Regel aus dem Beurkundungsrecht nicht. Aber auch kein Widerrufsrecht, da es ein Kaufvertrag wäre.
  • Bauherr asked:
    Was ändert sich ab 2018 beim Bauen mit dem Bauträger? Hat das neue Bauvertragsrecht eigentlich irgendwelche Auswirkungen auf die Makler- und Bauträgerverordnung? Sie warnen ja vor den Problemen beim Bauträger, sprich Insolvenzrisiko etc.
    • VPB replied:
      Nicht wirklich viel, aber immerhin etwas. Das grundsätzliche Problem des Bauträgermodells, dass der Verbraucher dem Bauträger sein gesamtes – größtenteils geliehenes – Geld gibt und der Bauträger damit auf seinem eigenen Grundstück baut, der Verbraucher also komplett in Vorleistung gehen muss, die in der Praxis im Wesentlichen nur über eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch – immerhin insoweit insolvenzfest - gesichert ist, besteht nach wie vor. Auf die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) nimmt das neue Recht keinen Einfluss. Die MaBV ist eine gewerberechtliche Verordnung, sie ist besonderes Gefahrenabwehrrecht, damit öffentliches Recht. Das Bauvertragsrecht beschränkt sich im Bauträgerbereich auf zivilrechtliche Regelungen. Aber: es gibt jetzt immerhin einen Untertitel extra für den Bauträgervertrag! Da kann man in Zukunft also noch viel mehr regeln! Ab 2018 ist der Ertrag an Änderungen zwar überschaubar, aber einige Regelungen sind schon „nicht ohne“: voran der Unterlagenerstellungs- und -herausgabeanspruch: alles, was Sie gegenüber Behörden zum Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften benötigen, muss der Bauträger Ihnen geben. Einmal rechtzeitig vor Baubeginn, sofern eine vorbeugende Kontrolle stattfinden kann (das betrifft z. B. Statik und Wärmeschutznachweis), dann nochmal spätestens mit der Fertigstellung. Das betrifft nicht bloß die Landesbauordnungsanforderungen. Energieausweis, Nachweise zur Einhaltung der Anforderungen des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes sind ebenso umfasst. Und selbst die nötigen KfW-Unterlagen können Sie verlangen, wenn der Bauträger vertraglich z. B. ein KfW-Effizienzhaus versprochen hatte. Das gilt übrigens auch für andere Förderer, die Nachweise verlangen.
  • Bauherr asked:
    Soll man überhaupt noch 2017 bauen? Oder lieber bis 2018 warten?
    • VPB replied:
      Bauen dauert – aber Sie meinen sicher den Vertragsschluss. Denn dessen Zeitpunkt entscheidet darüber, ob das geltende oder das neue Recht Anwendung findet. Ich weiß jetzt nicht, wie weit und konkret Ihr Bauwunsch schon gediehen ist, aber sofern Sie schon kurz davor sind „Nägel mit Köpfen“ zu machen, muss man nicht unbedingt noch acht Monate warten und womöglich zusehen müssen, wie sich interessante Lagen wegverkaufen oder Finanzierungskonditionen und Preise nachteilig verändern. Sie können letzten Endes die vorteilhaften Regelungen des neuen Rechts im Wesentlichen auch schon jetzt vertraglich vereinbaren, also konkret im Vertrag z. B. die Unterlagenherausgaben klären, Bauzeiten regeln usw... Erfahrungsgemäß gibt es bei solchen Änderungen zwei Sorten von Marktteilnehmern: die, die sich rechtzeitig auf die neue Lage einstellen wollen, mit denen können Sie ergebnisreich verhandeln. Und die, die auch 2018 zuerst so weitermachen wollen werden „wie immer“...
  • Bauherr asked:
    Sie schreiben heute in Ihrer Pressemitteilung, dass Bauherren ab 2018 einen Anspruch auf die Herstellung und Herausgabe der Bauunterlagen haben. Wir wollen bald bauen, deshalb ist das für uns interessant. Welche Unterlagen sind da eigentlich gemeint? Also, welche Unterlagen sind denn tatsächlich vorgeschrieben und werden uns unter der aktuellen Rechtslage eventuell noch vorenthalten? Danke für Ihre Mühe!
    • VPB replied:
      Gerne, aber der Gesetzgeber hat keinen Unterlagenkatalog erlassen. Denn die Regelung soll zukunftsoffen sein. So soll demnächst ein Gebäudeenergiegesetz (GEG) energetische Anforderungen an Gebäude zusammenfassend regeln; je nach technologischer Entwicklung ist gar nicht absehbar, welche Nachweise in fernerer Zukunft dann relevant sein werden. Der Gesetzgeber reagiert damit vor allem auf die „Entbürokratisierung“ der Bauaufsicht: speziell bei Einfamilienhausbauten findet im Vergleich zu früheren Baugenehmigungsverfahren kaum noch präventive Kontrolle durch die Behörden statt. Der private Bauherr muss aber trotzdem dafür gerade stehen, dass sein Haus den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Und im Zweifel muss er das gegenüber Behörden auch nachweisen können. (In der Energieeinsparverordnung (EnEV) sind die Behörden sogar wenigstens zu Stichprobenkontrollen verpflichtet.) Es reicht sicher nicht nur die Bauanzeige - Unterlagen, die die Bauvorlagenverordnungen der Länder aufzählen, dürften von dem neuen Anspruch erfasst sein, aber noch einiges mehr. Am Ende werden sicher die Gerichte in strittigen Einzelfällen klären, wie weit der Anspruch reicht. Vor den fälligen Diskussionen kann aber klare vertragliche Regelung schützen. Es gibt z. B. einen kostenlosen Ratgeber des VPB zu wichtigen Unterlagen, den Sie auf dessen Homepage herunterladen können. Und Sie müssen sich überlegen, ob nicht neben den öffentlich-rechtlichen Nachweisen anders auch noch für Sie wichtig ist: so ist es für spätere Baumaßnahmen sehr wichtig, aussagekräftige Bestandsunterlagen zu haben: wo liegen denn tatsächlich die Elektro-, Wasser- und sonstigen Leitungen? Auf solche Ausführungsdokumentationen erstreckt sich der Anspruch nicht. Sie zu erstellen ist nicht unaufwändig. Will man sie trotzdem, muss man sie in den Vertrag verhandeln – und bezahlen.
  • Bauherr asked:
    Was genau ändert sich beim Bauträger-Vertrag? Hintergrund ist der, dass wir mittelfristig eine Eigentumswohung kaufen wollen. Welchen Nutzen können wir da ab 2018 aus dem neuen Gesetz ziehen? Und lässt sich davon vielleicht jetzt schon etwas umsetzen?
    • VPB replied:
      Also neben dem Herausgabeanspruch (dazu Antwort vorhin) ist beim Bauträgervertrag noch wichtig die Pflicht einer transparenten und vollständigen Baubeschreibung. Die soll Verbraucher in die Lage versetzen, Angebote auch nach Qualität zu vergleichen – natürlich mit der entsprechenden baufachlichen Beratung – und so Anbietern von Qualität eine Chance eröffnen, gegen den niedrigsten und nur vermeintlich billigsten Wettbewerber bestehen zu können. Das bedeutet: diese Baubeschreibung gibt es vor Vertragsschluss. Da allerdings der Bauträger schon auf dem Baugrund sitzt, hat er die Lage schon für sich, egal, wie gut er da dann baut. Außerdem ist es so, dass beim Bauträgervertrag nur gilt, was am Ende notariell beurkundet wurde. Man muss da also sehr aufpassen, dass die „Werbebaubeschreibung“ auch diejenige ist, die beim Notar beurkundet wird. Wenig spektakulär ist hier das Erfordernis, verbindliche Angaben zur Bauzeit zu machen. Das ist bei Bauträgerverträgen – die ja notariell beurkundet werden – eigentlich schon üblich gewesen. Es gibt aber auch Schärfungen, vor allem bei der Mitwirkung des Bauherren bei der Abnahme. Natürlich können Sie versuchen, das erst ab 2018 geltende Recht schon jetzt vertraglich zu vereinbaren – soweit es für Sie von Vorteil ist. Das ist aber beim Bauträgervertrag nur in einzelnen Punkten möglich; der Bauträger muss beim Wohnungseigentum sowieso immer darauf achten, dass er beim Gemeinschaftseigentum nicht einem Erwerber A zusichert und dem anderen Erwerber Nicht-A (was auch nicht immer gelingt). Aber die Unterlagenherausgabe zum Beispiel kann individuell anders aussehen, dazu sollte jetzt schon etwas im Vertrag stehen.
  • Bauherr asked:
    Regelt das neue Bauvertragsrecht eigentlich auch den "Zahlungsplan" und die Höhe der "Abschlagszahlungen"? Oder bleibt da alles beim Alten?
    • VPB replied:
      Ja, auch dazu wurde etwas geregelt, denn beim Geldfluss spielt die Musik. Das fiel aber sehr dezent aus, wohl aus genau diesem Grund. Grundsätzlich muss der Unternehmer erst bauen, dann wird abgenommen und bezahlt. Diese Vorleistungspflicht wird durch einen gesetzlichen Anspruch auf Abschlagszahlungen in kleinere Abschnitte bei der Baurealisierung zerlegt. Man kann aber Abschlagszahlungen auch vertraglich vereinbaren. Das ist beim Schlüsselfertigbau die Regel und die Unternehmer geben das in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) vor. In der Praxis findet sich dann meist eine Liste mit – zT unscharf beschriebenen – Bautenständen, denen Prozente der Gesamtsumme oder feste Beträge zugeordnet sind, das ist dann der so genannte Abschlagszahlungsplan. Die letzte Rate wird dann mit der Abnahme fällig. Da gab und gibt es in der Praxis zum Teil Raten, die deutlich unter 5 % lagen oder liegen. Nach dem neuen Recht muss die letzte Rate in so einem AGB-Abschlagszahlungsplan dann 10 % betragen. Grund: bei einer Abnahme entdeckt vor allem ein im Auftrag des Bauherren kontrollierender Bausachverständiger durchaus noch so einige Mängel – und selbst wenn die Abnahme dann erklärt werden muss, weil kein Mangel für sich oder in Summe mit anderen wesentlich ist, steht dem Bauherren ein Zurückbehaltungsrecht am Restwerklohn zu. Höhe: die Mängelbeseitigungskosten plus „Druckzuschlag“, insgesamt regelmäßig das Doppelte der Mängelbeseitigungskosten. Damit sollte der Bauunternehmer eine wirtschaftlichen Anreiz haben, die Mängel schnell nachzubessern. Mit einer Mikrorate funktioniert dieser Mechanismus aber nicht mehr, weil dann nichts mehr in dieser Höhe da ist, das zurückbehalten werden könnte. Für den Bauträgervertrag gilt das übrigens nicht, hier bleibt es bei der Abschlagszahlungsverordnung!
  • Bauherr asked:
    Hallo, das Bauvetragsrecht gilt ja erst ab 2018. Was kann ich bis dahin tun? Warten? Oder was genau muss ich jetzt beim Vertrag beachten? Danke!
    • VPB replied:
      Da möchte ich Sie bitten, auch die bisherigen Antworten heute etwas zu durchforsten. Man kann das neue Bauvertragsrecht auch als eine Art Checkliste auffassen. Denn letztlich geht es auf eine Arbeitsgruppe zurück, die den Auftrag hatte, Praxisprobleme im Bauwesen daraufhin zu prüfen, ob sie mit gesetzlichen Regelungen abgestellt oder wenigstens entschärft werden können. Jede Neuregelung deutet also auf ein bestehendes Problem, zum Beispiel hatten wir eben die Höhe der letzten Rate eines Abschlagszahlungsplanes und den Druckzuschlag. Solche Sachen kann man natürlich schon jetzt vertraglich lösen. Dazu bedarf es aber des Einvernehmens beider Parteien. Und die Neigung dazu schwankt je nach Marktlage. Der Verbraucher hat zudem als Einzelner kaum Marktmacht, mitunter sitzt er noch nicht einmal auf dem Baugrund. Dann enden die Verhandlungen durchaus auch mal sehr schnell und es heißt: unterschreiben, sonst tut es der nächste. Deswegen hat der Gesetzgeber sich auch entschlossen, manche der neuen Vorschriften nicht verhandelbar zu machen. Vor allem die Vorschriften zum Verbraucherbauvertrag sind der vertraglichen Gestaltung entzogen, sie dürfen auch nicht umgangen werden.
  • Bauherr asked:
    Ich habe ein innenliegendes Bad. Lüften ist quasi unmöglich. Es gibt zwar einen kleinen Abluftkanal, aber den scheint der Filter, den ich regelmäßig wechsele, eher zu verstopfen. Was kann ich da generell tun? Lässt sich mit Heizen was machen? Haben Sie irgendeinen Tipp?
    • VPB replied:
      Ohne die örtliche Situation hinreichend zu kennen lässt sich die Frage schwierig beantworten. Das Problem ist das Lüften, also scheidet Heizen schon einmal aus. Es besteht die Möglichkeit in den Lüftungskanal einen mechanisch, motorisierten Lüfter einzubauen. Dieser kann per Lichtschalter aktiviert werden oder er springt bei einer gewissen relativen Luftfeuchte automatisch an. Mein Tipp: Fragen Sie im Fachhandel oder bei einen Heizungs-Sanitärbetrieb nach.
  • Bauherr asked:
    Ich bin Vermieter. Immer wieder haben meine Mieter Schimmel. Als wir früher selbst die Wohnung gewohnt haben, war alles in Ordnung. Wir haben auch gut gelüftet. Aber reden nutzt ja nichts. Welche technischen Möglichkeiten habe, etwas eine "Zwangslüfung" einzubauen? Und muss mein Mieter das hinnehmen? Er hat schon mal den möglichen Wärmeverlust moniert, der dann ja angeblich auf seine Kosten ginge. Was raten Sie mir? Danke!
    • VPB replied:
      Natürlich ist es zunächst wichtig die Bausubstanz und das Vorkommen des Schimmels zu analysieren. Häufig kommt es zu Problemen, wenn an Bestandsgebäuden nachträglich energetische Verbesserungen durchgeführt werden z.B. neue Fenster. Zunächst sollte wie bei allem eine Ursachenforschung durchgeführt werden. Schimmel entsteht dort wo er sich am wohlsten fühlt, also Nahrung und vor allem Feuchtigkeit vorfindet. Die Ursache von Feuchtigkeit kann zweierlei Dinge sein: Eine defekte Gebäude Außenhülle, also ein Schaden, durch den Feuchtigkeit von außen in das Gebäude eindringt oder/und nutzerbedingte, also nutzerverursachte Feuchtigkeit. Dies ist meist auf falsches Heizen und Lüften zurückzuführen. Sie sollten zunächst diese Punkte ggf. auch mit Hilfe eines Sachverständigen überprüfen. Ich empfehle auch gerne den Einsatz eines Hygrometers zu Überprüfung der relativen Luftfeuchte in Prozent und der Raumlufttemperatur in °C. Diese sollten Sie bei 50 Prozent und 20 Grad Raumlufttemperatur einstellen. Alternativ kann man je nach baulichen Voraussetzung sog. dezentrale Lüfter in die Gebäudehülle einbauen. Kosten ca. 700,00.- EUR. Sie sind aber unschön, da die Aggregate außen an der Fassade sitzen. Mein Tipp: Lassen Sie zunächst die Ursachen mithilfe Ihres Mieters klären, ziehen Sie ihn bei der Ursachenforschung hinzu....
  • Bauherr asked:
    In meiner Mietwohnung liegt Laminat. Ich finde, es riecht komisch. Was genau ist Laminat eigentlich? Was kann ich tun gegen den Geruch? Ist das gesundheitsschädlich?
    • VPB replied:
      Der Bundesverband für Umweltberatung (bfub) schreibt dazu: Laminatfußböden sehen aus wie Parkett, sind aber eigentlich nur bedrucktes Papier mit einer Spanplatte und einer Schicht Kunstharz. Sie bestehen aus mehreren Schichten: Holz- bzw. Zellulosespäne werden mit viel Kunstharz zu Platten verleimt und gepresst, obenauf kommen eine Lage Papier, mit Holzmuster oder Dekor bedruckt, und eine Schicht Kunstharz. Das Ganze enthält so wenig Holz, dass es sich nach den geltenden Normen nicht Holzfußboden nennen darf. Viele Laminatböden geben zudem Formaldehyd ab oder laden sich elektrisch auf. Ein Problem bringen Laminate generell mit sich: Sie bestehen zu großen Teilen aus Kunststoff, statt aus dem nachwachsenden Rohstoff Holz. Das ist aus ökologischer Sicht bedenklich, weil unnötig kostbare Ressourcen verbraucht werden. Außerdem lässt sich das Gemisch aus Spänen und Kunstharz nur schwer recyceln. Schließlich können Plastikoberflächen nicht das Raumklima regulieren, wie geölte oder gewachste Parkettoberflächen. Vollholzparkett dagegen ist zwar die teuerste, aber auch langlebigste und gesündeste Variante. Wer nicht so viel Geld zur Verfügung hat, kann Fertigparkett, das aus mehreren Holzschichten besteht, nehmen. "Echtholz"-Parkette lassen sich mehrfach abschleifen und können, wenn sie nur geölt oder gewachst werden, die Raumluftfeuchtigkeit puffern, d.h. in Zeiten hoher Luftfeuchtigkeit nimmt das Holz die Feuchtigkeit auf und gibt sie in Zeiten trockener Luft wieder ab; so entsteht ein ausgeglichenes Raumklima. E1-Qualität Mit diesem Begriff werden Laminate und andere Holzwerkstoffe bezeichnet, die in die Emissionsklasse E1 eingeordnet werden. Das bedeutet: bei diesem Material wird der für den Wohnbereich zulässige Grenzwert von 7 mg Formaldehyd in 100 mg unbearbeitetem Holz nicht überschritten (Formaldehyd-Emission nach EN 120/92) Zusammenfassend lässt sich sagen: Laminat ist ein minderwertiger, nicht besonders langlebiger Fußbodenbelag, aus dem zudem Formaldehyd ausdünsten kann. Mein Tipp: Überprüfen Sie, anhand des Produktdatenblattes ob die Vorgaben gem. E1 eingehalten werden. Wenn dieses nicht mehr vorliegt sollten Sie überlegen ein Baustoffkunde-Labor einzuschalten. Dies kann über eine sog. VOC-Messung eine mögliche Schadstoffbelastung in der Raumluft messen. Dies gilt insbesondere dann, wenn Sie körperliche Beschwerden haben, die so nicht zuordnen können. Der VPB unterstütz Sie da gerne. Das nächste Regionalbüro finden Sie hier - http://www.vpb.de/vpb-karte.html

März 2017

Fragen & Antworten:

  • Bauherr asked:
    Wo gibt es diesen Leitfaden ETW vom VPB?Danke.
    • VPB replied:
      Den Leitfaden bekommen Sie gedruckt hier - http://www.vpb.de/leitfaden-eigentumswohnung.html Und als E-Book hier: http://vpb.ciando-shop.com/ebook/bid-2016355-die-eigentumswohnung-suche-kauf-verkauf/
  • Bauherr asked:
    ich wohne in einem alten mehrparteienhaus. 70-iger jahre. schallschutz ist miserabel. kann man da was machen? als gemeinschaft? ich selbst in meiner whg? danke!
    • VPB replied:
      Das hängt von den tatsächlichen baulichen Gegebenheiten ab, die im Rahmen einer systematischen Bestandsaufnahme erfasst werden können. Dazu sind auch stichprobenartige Schallpegelmessungen erforderlich. Auf Grundlage der dabei gewonnenen Erkenntnisse können dann gegebenenfalls Verbesserungsvorschläge erarbeitet und umgesetzt werden.
  • Bauherr asked:
    Hallo, wir sind eine Eigentümergemeinschaft und können uns nicht einigen. Bei uns muss dringend renoviert werden. Aber viele haben Angst, dass es zu teuer wird. Wir müssen erst einmal alle Mitglieder Von der Notwendigkeit der Renovierung und Sanierung überzeugen. Wie gehen Sie bei so einer Besichtigung oder Beratung vor? Wie könnte der VBB uns helfen?.
    • VPB replied:
      Jedes Mitglied einer Eigentümergemeinschaft ist zur sach- und fachgerechten Instandhaltung beziehungsweise Instandsetzung seines (Mit-)Eigentums verpflichtet. Dabei liegt es nicht immer für jeden gleich auf der Hand, welche Baumaßnahmen dazu im Einzelnen erforderlich sind. Deshalb erscheint es in diesem Zusammenhang sinnvoll, einen unabhängigen Bausachverständigen zu beauftragen, zunächst den baulichen Zustand systematisch zu erfassen und zu bewerten sowie dann dementsprechende Instandsetzungsmaßnahmen vorzuschlagen und zu beschreiben. Zahlen, Daten, Fakten. Auf dieser Grundlage können dann Angebote eingeholt und damit Kostensicherheit erreicht werden.
  • Bauherr asked:
    Hallo, guten Tag! Wir haben den VPB-Leitfaden ETW gelesen udn wollen alles richtig machen. Wir wollen eine ETW kaufen, aber unbedingt einen unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen. Wir haben aber jetzt gehört, dass die Firma, bei derwir kaufen wollen, das unterläuft und versucht zu verhindern. Was können wir tun, damit wir doch einen Baukontrolle hinbekommen? Am besten jetzt nichts sagen, oder? Aber wie setzt ein Berater nachher unsere Interessen durch? Danke!
    • VPB replied:
      Zunächst gilt es wohl, beim Bauträger die Erkenntnis zu wecken, dass der Rat eines unabhängigen Bausachverständigen auch ihm und seinen Erfüllungsgehilfen nur nutzt. Schließlich bekommt er von ihm die für den Dialog mit seinen Erfüllungsgehilfen wichtigen Argumente sozusagen frei Haus. Im Übrigen kann Ihnen der Bauträger nicht verwehren, dass Sie sich insbesondere vor größeren Zahlungen sowohl von der Qualität der Bauleistungen als auch vom ordentlichen Fortgang der Bauarbeiten überzeugen. Trotzdem sollten Sie ein entsprechendes Zutrittsrecht für sich und Ihren Sachverständigen möglichst schon im Kaufvertrag regeln.
  • Bauherr asked:
    Vielleicht könnten Sie hier mal einen Überblick geben, an was man alles denken sollte, wenn man eine Eigentumswohnung kauft, die erst noch gebaut werden sollte.
    • VPB replied:
      Im Wesentlichen hängt dies alles vom jeweiligen Einzelfall ab. Aber: Wer zahlt, schafft an ! Deshalb ist es sinnvoll, auch alle eigenen Wünsche hinsichtlich der Bauausführung und -ausstattung möglichst schon im Kaufvertrag zu regeln. Dies schafft für alle (Projekt-)Beteiligten Planungs-, Ausführungs- und Kostensicherheit. Hilfreich bei den Vorbereitungen ist unser VPB-Leitfaden Eigentumswohnung - http://www.vpb.de/leitfaden-eigentumswohnung.html Und holen Sie sich Entscheidungshilfe bei einem unserer Berater. Den Sachverständigen in Ihrer Nähe finden Sie hier - http://www.vpb.de/vpb-karte.html
  • Bauherr asked:
    Wohngesundes Bauen: Welche Baustoffe, die die ENEV für einen Neubau vorsieht, um diverse EnErgiesparklassen zu erreichen, können Sie empfehlen (also ohne ausgasende Giftstoffe wie bei Klebern, Schäumen usw.). Massivholzbau scheint sehr gut in sämtlichen Punkten (Dämmung Wand und Dach, Elektrosmog, Brennklasse, wohngesund, ökologisch...), ist aber, ohne PU Kleber, sehr teuer (NUR Holz: ca. 2000-25000 Euro/qm). Welche Alternativen gibt es dazu? Interessant fand ich auch Lehm, Ton, Fachwerk. Können Sie bitte auch Angaben zu den Kosten machen?
    • VPB replied:
      Ihre Frage ist komplex und aus der Ferne nicht konkret zu beantworten. Aber im Wesentlichen hängt dies alles vom jeweiligen Einzelfall ab. Dabei kann die Auswahl der Baustoffe und -produkte auf Grundlage der „Volldeklaration aller Inhaltsstoffe“ erfolgen, sofern der Hersteller solche Informationen zur Verfügung stellt. Fragen Sie in jedem Fall nach der Volldeklaration!
  • Bauherr asked:
    Bei kleineren Neubaugrundstücken in dem ein Keller ausgehoben soll, entstehen beachtliche Kosten für die Deponierung und Entsorgung der Erde. Bei Mutterboden und Sandböden wäre es möglich sich die wohl horrend hohen Deponiekosten zu sparen, wenn man um ein entsprechenden grosses Acker verfügt, um diese unbelastene Erde dort zu verteilen?
    • VPB replied:
      Der Aufwand für Abtransport und Entsorgung des Baugrubenaushubs sowie Lieferung und Einbau geeigneter Baugrubenverfüllung scheint gerade bei kleinen Grundstücken sowohl anteilig als auch absolut gesehen verhältnismäßig gering. Der Mutterboden kann in der Regel auf dem eigenen Grundstück bleiben.
  • Bauherr asked:
    Können wärmegedämmte Häuser eigentlich noch ausreichend atmen?
    • VPB replied:
      Ein Haus „atmet“ nicht durch die Wände. 98 Prozent der Luftfeuchtigkeit im bewohnten Haus wird beim Lüften durch die Fenster abtransportiert. Die Wand lässt Feuchtigkeit ohnehin praktisch nicht durch. Sobald 30 Prozent der Fassadenflächen und der Dachfläche eines Hauses gedämmt werden, muss nach DIN 1946 Teil 6 „Lüftung in Wohnungen“ ein sogenanntes Lüftungskonzept erstellt werden. Darin wird geprüft, wie der hygienisch notwendige Luftwechsel zum Feuchteschutz in den Wohnräumen garantiert wird. Reicht lüften nicht mehr aus, um die Feuchtigkeit aus der Wohnung zu transportieren, dann muss eine Lüftungsanlagen eingebaut werden.
  • Bauherr asked:
    Ist eine Fassadendämmung ohne gleichzeitigen Austausch der Fenster über-haupt machbar?
    • VPB replied:
      Am besten wird alles gemeinsam gemacht, dann können zum Bespiel auch die Fenster gleich entsprechend nach vorne gesetzt und an die Wärmedämmung an-geschlossen werden.
  • Bauherr asked:
    Wie lange behalten Dämmstoffe ihre Wirkung? Muss ich die Dämmung am Ende erneuern, bevor sie sich amortisiert hat?
    • VPB replied:
      Keinesfalls. Der Dämmstoff behält seine Dämmwirkung über die gesamte Lebensdauer. Eine Ausnahme gibt es: Und zwar sogenannte Vakuum Isolation Paneelen (VIP). Das sind Hochleistungsdämmplatten, die unter Vakuum stehen. Dieses Vakuum lässt über die Lebensdauer etwas nach. Dieser Effekt wird jedoch durch einen reduzierten Bemessungswert der Wärmeleitfähigkeit berücksichtigt. Wichtig ist auch, dass Dämmstoffe trocken bleiben. Denn wenn Wasser die Luftporen füllt, geht das Dämmvermögen verloren.

Februar 2017

Fragen & Antworten:

  • Bauherr asked:
    Wir haben gehört, zehn bis 20 Prozent können Bauherrengemeinschaften sparen gegenüber Einzelvorhaben. Ist das tatsächlich realistisch?
    • VPB replied:
      Rechnen Sie mit 10 bis 15 Prozent. Im Einzelfall sind auch 20 Prozent möglich. Letztendlich hängt das von ihrem festgelegten Standard und ihrem Architekten ab.
  • Bauherr asked:
    Wir wollen mit Bekannten ein gemeinsames Objekt bauen, haben aber nicht viel Geld. Deshalb möchten wir gerne selbst mit anpacken und mit der Muskelhypothek Eigenkapital sparen. Geht das überhaupt bei einem Gemeinschaftsprojekt?
    • VPB replied:
      Im Prinzip schon. Allerdings kommt es darauf an, was Sie machen möchten, welche Art Haus Sie planen und wie die anderen dazu stehen. Sie dürfen ja auch mit Ihrem Einsatz – der bei Laien sicher länger dauert – den Baufortschritt nicht aufhalten. Wenn Sie ein gemeinsames Gebäude planen, dann sollten Sie Ihre Selbsthilfe auf den eigenen Wohnbereich beschränken. Wenn Sie getrennte Einheiten planen, etwa Reihenhäuser, ist vielleicht ein bisschen mehr Eigenhilfe drin, aber auch da wird es schwierig. In jedem Fall müssen Sie Ihre Mitstreiter frühzeitig von Ihrem Wunsch in Kenntnis setzen und mit ihnen vereinbaren, was Sie machen und was nicht. Falls die ganze Baugruppe Selbsthilfe plant, dann müssen Sie – neben der zusätzlichen Zeit, die Laien benötigen - an zweierlei denken: einmal an Ihre Versicherungen, zum zweiten muss jemand ihre Bauleistung überwachen, damit Sie keine Mängel einbauen oder sogar echte Gefahrenquellen. Darüber hinaus sollten sie dies mit dem Architekten vorab besprechen. Der Aufwand für ihn wird evtl. größer, falls die Eigenleistungen über Malerarbeiten und Bodenbeläge hinausgehen.
  • Bauherr asked:
    Wir sind eine Bauherrengemeinschaft und bereits beim Bauen. Leider hat unser Architekt andere Vorstellungen als wir. Er setzt sich immer wieder über unsere Wünsche hinweg, leider nimmt er es auch mit den Kosten nicht so genau und mit den Terminen. Wir sind ziemlich besorgt. Was können wir tun?
    • VPB replied:
      Schwierig. Ich kenne solche Fälle, auch aus dem Einfamilienhausbereich. Wenn Sie sich als Bauherrengemeinschaft einig sind, könnten Sie gemeinsam einen unabhängigen Sachverständigen beauftragen, der dann mit Ihnen, Ihrem Planer und Ihren Baufirmen schaut, wie es weitergehen kann. Da muss ja erst einmal geprüft werden, was vertraglich vereinbart ist, was davon noch aussteht und was bereits erledigt ist. Mein Rat: Holen Sie sich einen neutralen Experten dazu. Der kostet zwar auch etwas, der Experte kann aber mit Ihrem Planer und Ihren Firmen auf Augenhöhe sprechen und beurteilen, was Sache ist. Das entlastet Sie auf alle Fälle.
  • Bauherr asked:
    Wir könnten uns in ein Projekt mit einem Projektsteuerer einkaufen. Was halten Sie davon? welche Erfahrungen hat der VPB da?
    • VPB replied:
      Eine betreute private Baugemeinschaft hingegen entsteht nicht aus einer Eigeninitiative, sondern wird von einem so genannten Projektsteuerer, meist einem Architekten, initiiert, vorbereitet und auch betreut. Solche strikt organisierten Baugemeinschaften sind bei Kommunen beliebt, weil »alles in einer Hand liegt« und die Projektsteuerer schon im Vorfeld klare Vorstellungen für die Entwicklung des in Frage kommenden Grundstücks haben. Die Kommunen suchen sich dann im Wettbewerb gezielt das für sie am besten geeignete Konzept aus. Damit, so die Erfahrung des VPB, stehen dann auch von vornherein wesentliche planerische und personelle Entscheidungen fest, die die Bauherren in der Regel auch nicht mehr beeinflussen können. So ist etwa die Vergabe des Grundstücks an die Baugemeinschaft oft an deren Initiator gekoppelt, den Projektsteuerer und Architekten. Der Projektsteuerer übernimmt sämtliche Arbeiten der Projektentwicklung und schließt dazu einen Vertrag mit den Mitgliedern der Bauherrengemeinschaft ab. Zu den Dienstleistungen des Projektsteuerers gehört unter anderem die finanzielle Koordination des Projekts. Häufig kümmert sich der Projektsteuerer auch um die Verträge. Bauherren sollten dann allerdings darauf achten, ob er dazu auch die nötige fachliche Qualifikation mitbringt beziehungsweise einen Juristen hinzuzieht. Problematisch kann es auch werden, wenn der Projektsteuerer gleichzeitig als planender Architekt fungiert – was oft der Fall ist. Normalerweise soll nämlich der Projektsteuerer den Architekten kontrollieren. Sind beide ein und dieselbe Person, fehlt dieser Kontrollmechanismus. Bauherren, die einen Vertrag mit dem Projektsteuerer abschließen, sollten sich deshalb immer vorher informieren, welche Konsequenzen der Vertrag für sie hat.
  • Bauherr asked:
    Bei unserer Baugruppe war der Architekt auch der Ideengeber und Initiator. Nun hören wir überall, dass das zu verrückten Machtverhältnissen führen kann. Wodurch könnte man ihn denn noch kontrollieren?
    • VPB replied:
      Erst einmal durch entsprechende Verträge und zwar als schriftliche Vereinbarungen. Zum zweiten sollten Sie sich, wenn Sie unsicher sind, zusätzlich einen unabhängigen Sachverständigen holen, der den Bauablauf begleitet.
  • Bauherr asked:
    Welchen Vorteil habe ich bei einer Baugemeinschaft gegenüber dem schlüsselfertigen, alleinigen Bauen?
    • VPB replied:
      Im Idealfall haben Sie zehn bis 20 Prozent weniger Baukosten. Wenn Sie neu bauen, dann entfällt die Grunderwerbsteuer in der Regel nur auf den Grundstückspreis und nicht auf das Gebäude. Und Sie sparen die Gewinnmarge des Investors.
  • Bauherr asked:
    Gibt es eigentlich Subventionen für Baugemeinschaften vom Bund oder von den Kommunen?
    • VPB replied:
      Vom Bund nicht, allenfalls KfW-Mittel, vor allem, wenn Sie besonders energiesparend bauen. Kommunen unterstützen Baugemeinschaften oft durch praktische Hilfe wie Beratung. Viele Kommunen schätzen Bauherrengemeinschaften, weil die sich auch für ungewöhnliche und problematische Objekte interessieren, wie ehemalige Industriegelände, Kasernen etc. Fragen Sie sich durch die verschiedenen Ämter - Amt für Wohnungswesen, Amt für Bauförderung etc .
  • Bauherr asked:
    Wir wollen als Gemeinschaft auf dem Grundstück eines Mitglieds bauen. Muss er das Grundstück zwingend anteilig an alle anderen Mitglieder verkaufen?
    • VPB replied:
      Nein. Es kann auch sein Beitrag zur Baugemeinschaft sein. Je nachdem, welche Eigentumsverhältnisse am Ende des Projektes stehen sollen, muss man auch steuerliche Gestaltungsalternativen bedenken.
  • Bauherr asked:
    Wir bauen gerade einen Neubau.An einer Giebelecke an der das Rohr der Heizungsanlage zum Dach hinausführt hat sich zwischen Dachplane und Dämmung an der Dachplane und einem Sparren sichtbarer Schimmel gebildet.Dies bemerkten wir,als wir unseren Trockenbauer wehement aufgefordert haben die Rigodurplatte in diesem Bereich nochmals zu öffnen.Uns wird nun vermittelt das das mit der vielen Feuchtigkeit eines Neubaus zusammenhänge.Von Schimmelbeseitigung keine Rede.Woran kann dies liegen?- was sollen wir tun?Wir haben ein ungutes Gefühl- wie sieht es in den anderen Giebelecken aus- kontrollieren lassen?
    • VPB replied:
      Natürlich hängt das mit der Feuchtigkeit des Neubaus zusammen. Insbesondere nach dem Estricheinbau und dem Aufheizen des Estrichs steigt die Luftfeuchtigkeit kurzzeitig auf 80 bis 90 Prozent. Im Winter kommt es dadurch sehr häufig zu Kondensat im Innenbereich und in der Folge zu Schimmelbildung. Teilweise entsteht auf Grund der hohen Luftfeuchtigkeit massiv Kondensat in der Dämmung im Dachbereich. Das bedeutet dann, dass die Dampfsperre aufgeschnitten, die Mineralwolle ausgetauscht und Schimmelbeseitigung gemacht werden muß. Anschließend müssen Dampfsperre und evtl. Dachverkleidungen wieder angebracht werden. In ihrem Fall wäre zu klären, ob nur diese Stelle betroffen ist. Wenn weitere Stellen betroffen sind, müsste wie vorbeschrieben verfahren werden. Aus meiner Erfahrung sollten Sie sich dazu einen erfahrenen Gutachter zur Seite holen. Dieser klärt dann ab, ob nur diese Stelle betroffen ist. Wie weiter verfahren werden muß und wer dafür verantwortlich ist. Und, um ihre Frage vollständig zu beantworten, der Schimmel muß auf jeden Fall beseitigt werden.
  • Bauherr asked:
    Wir möchten mit elf befreundeten Paaren zwei Reihenhauszeilen bauen. Natürlich hat jeder einen gewissen Spielraum, was die Gestaltung angeht. Wenn wir uns aber auf einheitliche Materialien und Fensterformate einigen könnten, wie viel könnten wir Ihrer Erfahrung nach schätzungsweise sparen? Danke für Ihre Antwort.
    • VPB replied:
      Sie sollten die Einsparungsmöglichkeiten auch nicht überschätzen. Gehen Sie von 5 bis 10 Prozent aus. In Einzelfällen kann es auch noch mehr sein.

Januar 2017

Fragen & Antworten:

  • Bauherr asked:
    Unsere Eigentumswohnung ist extrem laut! Wie können wir nachträglich den Schallschutz verbessern?
    • VPB replied:
      Zunächst sollten Sie einen/e Fachmann/Fachfrau messen lassen, wie laut ist es tatsächlich im Vergleich zum zulässigen Wert. Anschließend prüft der/die Sachverständige, welche Maßnahmen wirtschaftlich sinnvoll sind. In der Regel kann bereits nach 2 bis 3 Sachverständigenstunden eine Empfehlung zu den wirtschaftlich und technisch sinnvollen Maßnahmen ausgesprochen werden.
  • Bauherr asked:
    Unsere Wohnungsbaugesellschaft hat uns unsere Mietwohnung zum Kauf angeboten. Wir und unsere Nachbarn wollen das wahrscheinlich machen. Aber wir müssen dann einen Aufzug einbauen und auch sonst viel renovieren. Was raten Sie uns, wie sollen wir das angehen?
    • VPB replied:
      Holen Sie sich vom Sachverständigen einen kurzen Faktencheck ein: Was sollte und kann man modernisieren und was kostet das Ganze? Der VPB hat zum Thema übrigens auch den Ratgeber "Vom Mieter zum Eigentümer" herausgegeben. Sie können ihn hier herunterladen - http://www.vpb.de/download/VPB_Ratgeber_Vom-Mieter-zum-Eigentuemer.pdf
  • Bauherr asked:
    Ich bin Mitglied einer Hausverwaltung in einem 30-Parteien-Haus. Wir müssten dringend energetisch sanieren. Aber bei uns will niemand ran, weil alle Angst vor den Kosten haben. Jetzt bringen die einzelnen Mitglieder ihre Verwandten und Freunde, die entsprechende Firmen haben und bei uns dämmen wollen. Wie schaffen wir da einen ordentlichen Einstieg?
    • VPB replied:
      Sie haben völlig recht: Es bringt nichts, Arbeiten zu verzögern oder Gefälligkeitsaufträge zu vergeben. Sie brauchen erst einmal einen unabhängigen Sachverständigen, der genau analysiert, welche Form der energetischen Sanierung bei Ihrer Immobilie eigentlich sinnvoll ist und was das in etwa kostet. Dann müssen Sie klären, was sie machen möchten, dann wird geplant und zwar mit dem Energieberater, sie wollen ja sicher auch Zuschüsse haben, und dann, wenn feststeht, was gemacht werden soll, schreiben Sie das ganze aus und lassen sich von mehreren Firmen vergleichbare Angebote präsentieren. So ist das fair und sachlich. Damit sollten alle gut leben können. Vergessen Sie übrigens nachher während der Ausführung der Arbeiten die laufende Baukontrolle nicht. Sie wollen ja, dass die Arbeiten nicht nur gut geplant, sondern auch richtig umgesetzt werden, damit die Investitionen sich auch in Energieeffizienz niederschlagen. Bevor Sie sich in der Gemeinschaft aber voll ins Zeug legen, holen Sie sich kurz bausachverständige Fachkompetenz ein, die prüft, ob überhaupt eine Chance für eine wirtschaftlich sinnvolle Lösung besteht, die man in der Gemeinschaft durchsetzen kann.
  • Bauherr asked:
    Wir möchten mit Freunden zusammen eine alte kleine Fabrik kaufen, umbauen und dann in Eigentumswohnungen aufteilen. Auf was müssen wir da achten?
    • VPB replied:
      Auf eine ganze Menge. Alte Fabrik schreiben Sie? Steht sie unter Denkmalschutz? Das ist schon mal die erste Frage. Falls ja, müssen Sie zuerst mit der Denkmalpflege sprechen. Dann sollten Sie bei der Kommune klären, ob die Ihre Pläne unterstützt. Wie sieht es mit dem Bebauungsplan aus? Dürfen Sie dort überhaupt wohnen? Was ist mit der Erschließung? Den Stellplätzen? Der Finanzierung? Sie brauchen Verträge und Baupläne. Experten, die sie unterstützen. Zum ersten Einlesen haben wir da einen Ratgeber über Baugemeinschaften. Übrigens kommt am 24.2. ein Bauherren-Chat zum Thema "Baugemeinschaften". Wenn Sie bis dahin weitere und konkrete Fragen haben, nur zu! Den Ratgeber finden Sie hier: http://www.vpb.de/download/VPB-Ratgeber_Baugruppen_Bauen-in-der-Gemeinschaft.pdf
  • Bauherr asked:
    Wir möchten unser Einfamilienhaus verkaufen und in einen Seniorenwohnung ziehen. Am liebsten in einen Neubau. Alle Angebote haben irgendwo den Zusatz "barrierefrei". Aber was heißt das eigentlich? Wir haben gehört, das sei meistens nur Werbung.
    • VPB replied:
      Nein. Das ist Gott sei dank ein DIN-genormter Begriff, der Sie als Verbraucher auch schützt. Aber: Sie sollten nichts unterschreiben, was nicht vorher ein Experte für Sie geprüft hat! Prinzipiell gilt: Beschreibt ein Bauträger die von ihm erstellte Wohnungseigentumsanlage in der Werbung als "Seniorenresidenz" und bewirbt er die von ihm vertriebenen Eigentumswohnungen mit Prädikaten wie "behinderten- und rollstuhlgerecht", so kann von ihm verlangt werden, dass die Wohnungen und das Objekt "Seniorenresidenz" den Qualitätsrichtlinien der DIN 18025 entsprechen." So urteilte das OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.12.2009 - 23 U 11/08. Aber wie gesagt, besser vom Bausachverständigen zuvor prüfen lassen. Mehr finden Sie hier - http://www.vpb.de/presse-service-seniorenwohnung.html
  • Bauherr asked:
    Berät der VPB auch Eigentümergemeinschaften?
    • VPB replied:
      Ja. Wir beraten Bauherrengemeinschaften nach dem alten Wohnbau-Genossenschaftsprinzip, dem modernen WEG-Recht aber auch Familien und Freunde, die sich als GbR zusammengefunden haben. Wir beraten also unabhängig als Verbraucherschützer nur Private Bauherren, arbeiten somit nicht für Bauträger mit den gewerblichen Interessen. Setzen Sie sich mit dem VPB-Regionalbüro in Ihrer Nähe in Verbindung. Sie finden es hier - http://www.vpb.de/berater-finden.html
  • Bauherr asked:
    Unsere Eltern überlegen, ihr Haus zu verkaufen und in die Stadt zu ziehen, in eine Eigentumswohnung. Sie haben aber noch Hemmungen, weil sie nicht so recht wissen, was da auf sie zukommt. Sie haben doch ein "Einstiegspaket Eigentumswohnung". Können wir das auch verschenken?
    • VPB replied:
      Ja, das können Sie auch verschenken. Und Ihre Eltern sind bei uns in guten Händen. Meine Frau und ich sind selber mehrfache Großeltern, ich kann mich also gut in die Situation versetzen! Wir im VPB kennen uns aus, und auch die jüngeren Berater unter uns sind aus demselben Holz geschnitzt. Sie können also gerne, wo auch immer in Deutschland, Ihre Eltern uns anvertrauen. In einem persönlichen Gespräch beraten wir dabei Ihre Eltern unabhängig, welche Vorteile eine ETW hat, aber auch, was zu beachten ist. Am Ende können Ihre Eltern frei entscheiden. Die Geschenkidee mit dem Gutschein lösen wir also gerne bundesweit ein! Fürs Budget: Kalkulieren Sie bitte für das Gespräch aus unserer Erfahrung die Zeit nicht zu knapp, besser 2-3 Stunden, damit Ihre Eltern auch Zeit für die stets reichlichen Fragen haben. Mehr dazu hier - http://www.vpb.de/vpb-einstiegspaket-weg.html
  • Bauherr asked:
    Wir überlegen, ob wir uns eine Eigentumswohnung kaufen oder lieber gleich ein Haus. Haben Sie da so etwas wie eine Basisberatung? Damit wir mal erfahren, wo die Probleme so liegen bei den einzelnen Immobilien.
    • VPB replied:
      Dabei helfen wir Ihnen. Im direkten Vergleich, ob ETW oder Hauskauf, haben wir einen Check, den wir mit Ihnen wie folgt durchgehen: Wir fragen Sie zunächst nach Ihren persönlichen Wünschen, aber auch Problemen bei der Wohnform a) oder b). Stellt sich dabei ein Favorit heraus, klären wir zunächst in aller Diskretion Ihr mögliches Budget, um Sie anschließend zu beraten, wie Sie strategisch sinnvoll bis zum Kauf Ihrer neuen Immobilie weiter vorgehen. Schauen Sie sich dazu auch einmal das "VPB-Einstiegspaket Eigentumswohnung" an. Sie finden es hier: http://www.vpb.de/vpb-einstiegspaket-weg.html
  • Bauherr asked:
    Wir wohnen in einer alten Eigentumsanlage mit gut 40 Wohnungen, ein Hochhaus. Der Schallschutz ist ziemlich schlecht. Was können wir da eigentlich bautechnisch tun?
    • VPB replied:
      Die Anforderungen an den baulichen Schallschutz haben sich eigentlich in den letzten Jahrzehnten nicht wesentlich geändert. Also können Sie verlangen, dass auch Ihre "alte Hochhausanlage" ordentlich funktioniert. Was bei Ihnen nun im speziellen Fall zu tun ist, müssen wir natürlich prüfen. Das geht leider nicht in einem Chat, sondern nur vor Ort. Am besten, Sie setzen sich mit dem nächstgelegenen VPB-Büro in Verbindung - http://www.vpb.de/berater-finden.html. Ach ja: Zuvor sagen wir Ihnen auch noch, ob sich die Prüfung lohnt und was sie kostet.
  • Bauherr asked:
    Guten Tag. Wenn wir uns für eine neue WEG interessieren, welche Unterlagen muss der Bauträger uns eigentlich aushändigen, damit wir das Angebot prüfen können? Beziehungsweise auf welchen Unterlagen sollten wir unbedingt bestehen?
    • VPB replied:
      Bitte kaufen Sie nicht die "Katze im Sack!" und lassen sich ein komplettes Kaufangebot geben. Hierzu gehören neben dem üblichen Kaufvertragsentwurf des Notars und der Teilungserklärung die Bauleistungsbeschreibung, in der Ihr "Sondereigentum" beschrieben wird, was Sie also privat erwerben, und was wird das "Gemeinschaftseigentum" mit den Ihnen zugeteilten Anteilen. In der Regel sind dies 150 bis 200 Textseiten und Pläne, die wir mit unserer Erfahrung normalerweise in 2-3 Stunden analysieren und zum Kauf oder nicht empfehlen.

Dezember 2016

Fragen & Antworten:

  • Bauherr asked:
    Haben Sie ein paar Energiespartipps, die nicht gleich die Welt kosten?
    • VPB replied:
      Ja, haben wir: Wechseln Sie den Strom- und Gasanbieter. Lassen Sie einen hydraulischen Abgleich vom Installateur machen und die Heizungsanlage regelmäßig warten. Bauen Sie eine neue, »lernfähige« Pumpe ein. Investieren Sie in moderne Thermostatventile. Nutzen Sie intelligente Stromzähler und ziehen Sie aus den Messergebnissen Konsequenzen! Installieren Sie Temperaturregler und Durchflussbegrenzer in Bad und Küche. Reduzieren Sie die Brauchwarmwassertemperatur an der Heizung. Tauschen Sie alte Glühlampen durch Energiesparmodelle aus. Wenn Sie die (Sondermüll !) quecksilberhaltigen Lampen nicht möchten, wählen Sie Halogenleuchten oder LEDs. Diese und weitere Tipps finden Sie im VPB-Ratgeber: "Energieberatung im Altbau" Kostenloser Download gleich hier - http://www.vpb.de/download/VPB-Ratgeber_Energieberatung_Altbau.pdf
  • Bauherr asked:
    Ich habe eine sehr günstige Studentenbude im Gartenhaus einer alten Villa. Sehr elegant, sehr günstig, aber noch mit Kachelofen und deshalb, wenn ich nicht richtig heize, auch sehr kalt. Zwei Fragen: Kann ich meinen Vermieter eigentlich zwingen, bessere Fenster einzubauen? Und was nutzen Filzvorhänge im unteren Teil der Fenster tatsächlich (Tipp von meiner Oma)? Danke für die Hilfe!
    • VPB replied:
      Ihre erste Frage verdient, neben meinen Ausführungen, ggf. noch eine juristische Würdigung unter Auslegung Ihres Mietvertrags oder / und unter Zuhilfenahme von Gerichtsentscheidungen. Abgesehen davon würden, falls Sie in der Lage sein sollten den Vermieter zwingen zu können, unzählige Mieter dieses Vorgehen wählen um letztlich die Höherwertigkeit des Mietobjekts durchzusetzen. Flächendeckend dürfte dies nicht möglich sein. Außerdem sind Sie das Mietverhältnis eingegangen mit den jetzigen Fenstern und zahlen ggf. gerade auch deshalb eine eher günstige Miete. Die Liebe zum Charme der Altbauwohnungen muss teils mit Kreativität im Wohnverhalten einhergehen um manches erträglich zu machen was sich andernorts in einer teureren Miete niederschlägt. Insofern ist der Tipp Ihrer, offenbar in solchen Dingen erfahrenen, Oma wertvoll und sinnvoll. Wo immer es möglich ist sollten Zuglufterscheinungen unterbunden werden, zum Einen um Energieverluste zu vermeiden, zum Anderen um mehr Behaglichkeit zu erzielen. Der Filzvorhang dürfte dazu geeignet sein. Allerdings wird sich ggf. hinter diesem Kondensat einstellen, da die Luftfeuchtigkeit sich trotzdem an der Fensterscheibe niederschlagen wird.
  • Bauherr asked:
    Wir haben noch alte einfach verglaste Kellerfenster mit Metallrahmen und Mäusegitter. Die würden wir gerne austauschen gegen Isolierglas, damit es im Keller nicht mehr so kalt ist. Unser Fensterbauer schlägt jetzt vor, die alten Metallfensterflügel und Gitter einfach rauszunehmen, den Rahmen aber im Mauerwerk sitzen zu lassen und das neue Holzfenster einfach press von innen gegen den alten Metallrahmen zu montieren. Ist das technisch ok und so üblich? Auf was müssen wir da überhaupt achten?
    • VPB replied:
      Beim Austausch der Kellerfenster müssen der Wärmeschutz, die Wind- und Schlagregendichtheit und die Luftdichtheit Beachtung finden. Für alle diese Anforderungen gibt es Regeldetails für die Ausführung um Schäden am Bauwerk zu vermeiden. Sie beabsichtigen den alten Metallrahmen an den äußeren Fensterlaibungen zu belassen. Wenn Sie im Zwischenraum von Metallrahmen zu den neuen Fenstern die genannten Kriterien erfüllen können, dann dürfte nichts gegen das Belassen des Metallrahmens sprechen. Zwischen Metallrahmen und neuem Fensterrahmen sollte ein vorkomprimiertes Dichtband in der gesamten verbleibenden Breite des Metallrahmens umlaufend, ohne Lücken, eingebaut werden, welches alle Funktionen, bis auf die Luftdichtheit, übernehmen kann. Die Luftdichtheit muss von innen hergestellt werden und die verbleibenden Bauteilfugen zu Brüstung, Sturz und Fensterlaibungen müssen nach vorherigem Glätten mit Wärmedämmmaterial geschlossen werden. Genauere Betrachtungen sind jedoch vor Ort vonnöten, da ggf. weiterer Wärmeschutz angeraten ist, der Metallrahmen eine Wärmebrücke darstellen und die Abdichtung des Fensters im Spritzwasserbereich erforderlich sein könnte, etc. Auch inwieweit die Raumluftfeuchte abgeleitet werden kann, ist zu klären, denn der Abtransport ist zwar durch undichte Fenster meist ausreichend gewährleistet, nach der Montage von neuen Fenstern jedoch nicht immer.
  • Bauherr asked:
    Wir brauchen eine neue Haustür. Da gibt es schicke Modelle aus allen möglichen Materialien. Worauf sollten wir aus energetischer Sicht achten? welches Material ist gut? Gibt es da Kennzahlen, auf die wir achten müssen?
    • VPB replied:
      Wenn die Geschmacksfrage geklärt und die Sicherheitsfragen beantwortet sind, gibt es Regeldetails, die für Fenster, wie auch für den Haustüreinbau gelten. Sie sollen eine Haustüre wählen mit einem niedrigen U-Wert, der auch die Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung 2016 erfüllt. Es sind Haustüren auf dem Markt, die unter dem erforderlichen Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) für Fenster, also unter 1,3 W/m²K, liegen. Die Grundvoraussetzungen sind jedoch zunächst bezüglich Anschlag, Türschwelle, etc. zu klären, so dass sich auch die geeignete Haustüre lohnt und nicht an umfassenden Bauteilen Energie verloren geht oder sich Schäden einstellen.
  • Bauherr asked:
    Wir bauen eine schlüsselfertiges Haus. Jetzt hat man uns gesagt, wir brauchen noch eine Wärmepumpe, um die vorgeschreiebenen Energiewerte zu erreichen. Davon war die ganze Zeit nicht die Rede. Stimmt das denn? Das sind doch hohe Zusatzkosten. Sowas muss doch eigentlich schon bei Planungsbeginn feststehen, oder? Was sagen sie: Sind Wärmepumpen jetzt wirklich quasi unausweichlich? Danek für Ihre Antwort!
    • VPB replied:
      Um Ihre Fragen korrekt beantworten zu können, müsste zunächst der Vertrag gesichtet werden. Was kann aus Ihren Verträgen geschlossen werden und was muss vom Bauträger / Generalunternehmer geleistet werden? Generell ist die vereinbarte Leistung zu erbringen. Kommt der Unternehmer jetzt erst auf die Idee die Energiebedarfsberechnung als Basis zur Auswahl des sinnvollsten Heizsystems zu erstellen und muss deshalb vom bisher vorgesehenen abgegangen werden, ist das eigentlich zu spät. Sie haben also Recht damit, wenn Sie annehmen, dass zumindest im Zuge der frühen Planung das Heizsystem feststehen sollte und darin gibt es schon Alternativen. Das Vertragswerk ist jedoch unabhängig davon sehr von Belang.
  • Bauherr asked:
    Hallo, wir haben eine Eigentumswohnung (Neubau) gekauft und nun möchte ich gerne wissen, ob ich mit einem Sachverständigen jederzeit auf die Baustelle gehen kann, um mit ihm eine Qualitätskontrolle durchzuführen?
    • VPB replied:
      Hallo! Aus Haftungsgründen sollten Sie nicht einfach unangemeldet auf die Baustelle gehen. Als Grundstückseigentümer hat ein Bauträger sogar das Hausrecht und kann die Begehung zulassen oder auch nicht. Was er jedoch nicht verwehren darf ist die Begehung etwa vor den Zahlungen, die er nach von ihm organisierten Bautenstandsberichten von Ihnen regelmäßig abfordert. Schließlich müssen Sie sich vom Bautenstand selbst überzeugen können. Dabei können Sie sich auch begleiten lassen. Dies ist in jedem Fall ratsam. Warum die Kontrolle der Baustelle auch bei Eigentumswohnungen so wichtig ist, das können Sie hier vertieft nachlesen - http://www.vpb.de/presse438_270716.html
  • Bauherr asked:
    Hallo, super Sache der Chat hier!! Frage: wir wollen unser 50 Jahre altes Haus sanieren. Irgendwann. Jetzt hatten wir ein Angebot im Briefkasten, für eine Thermogrphie für knapp 100 €. Klingt gut. Ist das sinnvoll vor der Dämmung? Oder kann ich mir das sparen.
    • VPB replied:
      Dämmung und Thermografie sind Zweierlei. Für 100 € kann ein Experte keine Thermografie machen. Das ist kein Angebot, das eine seriöse Datengrundlage für eine irgendwie belastbare Bewertung liefern kann. Dafür bekommen Sie bunte Bilder, mehr nicht. Die eigentliche Arbeit, das Interpretieren der Aufnahme geht los, wenn die Aufnahmen - zum geeigneten Zeitpunkt, d.h. vorwiegend in den frühen Morgenstunden - gemacht sind. Investieren Sie das Geld besser in eine qualifizierte Beratung, z.B. durch einen VPB Bauherrenberater, oder gehen Sie lecker essen. 😉
  • Bauherr asked:
    Danke für die Antwort zur automatischen Lüftung eben. Noch eine kurze Nachfrage: gibt es für solche Anlagen zur Lüftung auch Zuschüsse?
    • VPB replied:
      Im Rahmen einer energetischen Sanierung auf jeden Fall.
  • Bauherr asked:
    Hallo ich lese gerade Ihre Antworten mit und habe eine Frage: ich bin Vermieter und mein Mieter nimmt es mit dem lüften nicht so genau. Welche Art automatische Lüftung kann ich denn einbauen? Was gibt es da?
    • VPB replied:
      Da gibt es verschiedenste Lösungsansätze. Angefangen von dezentralen raumweise angeordneten Anlagen im Gegenstromprinzip heute zumeist mit Wärmetauscher, zentrale abluftanlagen mit Überströmventilen (eigentlich Nachströmventilen) in den Fensterfalzen. Bis hin zu großen Zentralanlagen mit Wärmerückgewinnung. Machbar ist vieles, es kommt darauf an die Lösung zu finden, die am ehesten und kostengünstigsten den erwünschten Effekt erzeugt und dies ohne nennenswerten Mehrverbrauch an Primärenergie.
  • Bauherr asked:
    Berät der VPB auch eigentümerhemeinschaften? Wir müssen unsere Anlage dringend sanieren, kommen aber nicht in die Gänge.
    • VPB replied:
      Ja der VPB berät auch Eigentümergemeinschaften. Weitere Informationen finden Sie unter http://www.vpb.de/eigentuemergemeinschaften.php

November 2016

Fragen & Antworten:

  • Bauherr asked:
    Nachtrag zzr Frage mit der Keller-Außendämmung, bitte: Wen such Außendämmung nicht lohnt, ist Innendämmung eine Option?
    • VPB replied:
      Es ist tatsächlich eine Option, einen Keller, der nachträglich gedämmt werden soll, von Innen zu dämmen. Hierbei sind jedoch umfangreiche bauphysikalische Aspekte zu berücksichtigen. Bevor eine Innendämmung ausgeführt wird sollte eine umfangreiche Planung mit detaillierter Grundlagenermittlung durchgeführt werden. Hierbei gilt es insbesondere die vorhandene Bausubstanz, die örtlichen Gegebenheiten, das Restgebäude und das Nutzerverhalten sowie die vorgesehene weitere Nutzung des Kellers zu berücksichtigen. Auch diesbezüglich verweise ich gerne auf die zuständigen Regionalbüros des VPB, zu finden unter www.vpb.de.
  • Bauherr asked:
    Lohnt es sich eigentlich, energetisch betrachtet, einen Altbau-Keller nachträglich von außen zu dämmen? Es ist ja viel Aufwand. Rechnet sich das?
    • VPB replied:
      Ob sich die nachträgliche Dämmung eines Altbaukellers lohnt, hängt von verschiedenen Aspekten, insbesondere der vorgesehenen Nutzung des Kellers ab. Grundsätzlich muss man dem Ganzen jedoch eher skeptisch gegenüberstehen. Genauere Angaben dazu erfordern eine umfangreiche energetische Betrachtung des Kellers und des Restgebäudes sowie der vorgesehenen Nutzung. Nähere Informationen hierzu erhalten Sie z.B. in Ihrem zuständigen Regionalbüro des VPB. Welches Regionalbüro für Sie zuständig ist erfahren Sie unter www.vpb.de.
  • Bauherr asked:
    Wir haben vor einger Zeit neue Fenster bekommen. Die schillern von außen leicht bläulich und spiegeln stark. Angeblich ist das das Zeichen für besonders gute Dämmeigenschaften. Stimmt das oder binden die Fensterbauer uns da einen Bären auf?
    • VPB replied:
      Moderne 3-fach verglaste Fenster verdunkeln die Durchsicht im Vergleich zu 2-fach verglasten Fenstern etwas und können je nach Hersteller und Produktion außen leicht farblich schimmern und auch spiegeln. Dabei ist ein bläulicher Schimmerton nicht unüblich. Dies ist produktionsbedingt nicht zu vermeiden. Insofern hat Ihr Fensterbauer vermutlich recht. Inwieweit diese Eigenschaften in der Intensität zulässig oder nicht mehr zulässig sind kann ich natürlich hier nicht beurteilen. Sollten Sie hier weitere Informationen benötigen, lassen Sie sich von ihrem Fensterbauer die genauen Produktdaten der Fenster nennen und setzen Sie sich mit dem Hersteller in Verbindung. Alternativ können Sie sich auch von einem entsprechenden Sachverständigen beraten lassen.
  • Bauherr asked:
    Kurze Anmerkung: Gute Energieberater findet man auch auf der Seite https://www.energie-effizienz-experten.de/ Hier finden Sie spezialisierte Experten für energieeffizientes Bauen und Sanieren von Wohngebäuden sowie Einzelmaßnahmen.
    • VPB replied:
      Vielen Dank für die Anmerkung. Unter der genannten web-Adresse findet man Energieberater, die in behördlichen Programmen gelistet sind und z.B. als KfW-Sachverständige tätig sein dürfen. Hier sind jedoch nicht alle Energieberater gelistet. Ich empfehle bei der Auswahl eines Energieberaters nicht nur auf eine derartige Listung zu achten, sondern vielmehr zu prüfen, inwieweit der jeweilige Berater für das anstehende Thema ausreichend ausgebildet und erfahren ist. Auch sollte berücksichtigt werden, ob der Energieberater ausreichend Kapazitäten frei hat und auch fähig ist, die sich auf den ersten Blick anbietenden Lösungen kritisch zu hinterfragen. Eine sinnvolle Energieberatung berücksichtigt nicht nur behördliche Vorgaben, bauliche und energetische Gesichtspunkte, sondern insbesondere auch das Lebensumfeld und das Nutzerverhalten der Auftraggeber.
  • Bauherr asked:
    Neue Häuser haben fast alle keine Rollläden mehr. Vor allem diese Pseudo-Bauhaus-Typen. Warum eigentlich? Ich dachte, Rollläden helfen Energie sparen?
    • VPB replied:
      Es gibt verschiedene Gründe, auf Rollläden zu verzichten, wie z.B. architektonische Gesichtspunkte, Kostengründe und vieles mehr. Rollläden haben am Gebäude vielfältige Funktionen. Dazu gehören u.a. Sonnenschutz, Einbruchschutz aber auch Energieeinsparung. Aus letzterer Sicht machen Rollläden Sinn, solange diese auch unter energetischen Gesichtspunkten genutzt werden. Aufgrund der zunehmenden Dämmeigenschaften der Fenster nimmt der Energieeinspareffekt von Rollläden jedoch ab, was vermutlich auch einer der Gründe ist, warum Rollläden immer weniger Berücksichtigung finden.
  • Bauherr asked:
    Hallo, wir würden ja unser altes Haus schon gerne sanieren, haben aber keine rechte Vorstellung, wie wir anfangen sollen. Wollen auch nichts falsch machen. Gibt es da so etwas wie eine Basisberatung? Macht der VPB solche Beratungen? Und was kostet so etwas?
    • VPB replied:
      Die Basis einer stimmigen Gebäudesanierung ist aus meiner Sicht eine detaillierte umfangreiche Vorbereitung. Die Beratung selbst erfolgt - wie immer - im Rahmen eines Vertrages, den Sie mit dem VPB-Bauherrenberater abschließen. Der VPB als Verband erbringt selbst keine Beratungsleistungen. Als erster Schritt gilt es also, einen geeigneten Berater/Planer zu finden. Dieser muss nicht zwingend im weiteren Verlauf auch Planungs-, Koordinierungs- und/oder Bauleitungsaufgaben übernehmen. Es geht vielmehr zunächst darum, sich neutral und objektiv beraten zu lassen. Dabei muss auch das persönliche Umfeld der Bauherren, deren Lebenssituation und auch Lebensplanungen berücksichtigt werden. Auf diesen fundierten Grundlagen können mögliche Sanierungsvarianten besprochen/diskutiert werden. Dabei sollte der Berater den Kunden Möglichkeiten aufzeigen, deren Chancen aber auch deren Grenzen besprechen und somit Grundlagen für eine Entscheidungsfindung bieten. Eine gute Beratung beinhaltet immer verschiedene Optionen und überlässt dem Auftraggeber die eigene Entscheidung. Insofern macht eine "Basisberatung" nur bedingt Sinn. Diese könnte lediglich als Einstiegsberatung betrachtet werden, sollte jedoch nicht Grundlage einer Sanierungsentscheidung sein. Ich empfehle Ihnen, sich einen Berater vor Ort zu suchen, der Sie in ihrer Entscheidungsfindung begleitet. Gut aufgehoben sind Sie sicherlich in dem für sie zuständigen Regionalbüro des VPB. Welches Regionalbüro für Sie zuständig ist erfahren Sie unter www.vpb.de. Hier können Sie auch das Einstiegspaket "Altbau" zu einem Preis von € 280,- brutto buchen, in dem grundlegende Informationen zum Thema Sanieren, eine einjährige VPB-Mitgliedschaft sowie eine einstündige Individualberatung im Regionalbüro beinhaltet sind.
  • Bauherr asked:
    Was tun wenn man ein Fertighaus kauft, mit Fast-Fertig-Option das man abschließt, weil man durch Krankheit den Iinnenausbau nicht selber stemmen kann. Dann aber im nachhinein festellt, dass der Vertrag anderst abgeschlossen wurde als man selber es haben wollte. Da die Verträge zimlich drei Deutig sind. Wie würden denn Sie vorgehen.
    • VPB replied:
      Es handelt sich hierbei um eine Rechtsfrage, die ich nicht beantworten kann. Sie sollten sich diesbezüglich an einen Rechtsanwalt oder eine rechtsberatende Stelle wenden. Im Rahmen einer VPB-Mitgliedschaft können Sie auch eine vergünstigte juristische Grundberatung hierzu erhalten. Nähere Informationen hierzu erfahren Sie unter www.vpb.de.
  • Bauherr asked:
    Guten Tag, es handelt sich um ein 8-Familien-Haus aus dem Jahr 1959 mit einer Länge von je 15 m (Straßen- u. Hofseite). 2009 wurden hofseitig Balkone angebaut und die Fassade gedämmt. Für die Balkone mussen 3 Fundamente von 80 cm Breite im Erdreich vor die Fassade gesetzt werden bis auf Tiefe (sollten sie sein, aber waren sie nicht) der Grundplatte des Hauses. Der Keller ist ca 3 m hoch bzw. tief. Bei der Sanierungsmaßnahme wurde von mir schon gesagt, dass der Keller feucht ist (Außenwände). Jetzt wollte ich die Außenwände dämmen/neu dichten lassen. Dabei sagten mir 2 Maurerfirmen, dass sie das nicht machen könnten/wollen, weil sie nicht bis an die Fundamente der Balkone gehen könnten um die Außenwand bis auf Fundamenttiefe auszuschachten. Die Archtitektin hatte mich leider nicht darauf aufmerksam gemacht, dass eine Ausschachtung der Außenwand nach Anbau der Balkone wegen der Fundamente nicht mehr möglich ist. Welche sinnvolle Möglichkeit zur "Trockenlegung" der Kelleraußenwände habe ich jetzt? Und wie hoch sind die Kosten dafür in etwa pro qm Wand?
    • VPB replied:
      Es ist nicht möglich, ihre Frage detailliert zu beantworten, ohne das Objekt vor Ort in Augenschein genommen zu haben. Grundsätzlich gibt es verschiedenste Möglichkeiten der Mauerwerkstrockenlegung, sowohl von außen als auch von innen. Welche der Maßnahmen bei Ihnen überhaupt möglich bzw. sinnvoll sind erfordert detaillierte Überlegungen in Kombination mit Bauteiluntersuchungen vor Ort. Von der Art der Maßnahme hängen dann natürlich auch deren Kosten ab. Insofern ist es auch nicht möglich eine Kostenschätzung abzugeben. Ich empfehle Ihnen, sich einen Sachverständigen in ihrer Nähe zu suchen, um das Thema fundiert anzugehen. Sie können sich dazu gerne auch an das für Sie zuständige Regionalbüro des VPB wenden. Welches Regionalbüro für Sie zuständig ist erfahren Sie unter www.vpb.de.
  • Bauherr asked:
    Hallo, wir haben eine Auflage in der Baugenehmigung erhalten. Wir sollen im 1.OG ein Fenster als Rettungsweg mit den Maßen 1,20 x 90 vorsehen, es muss daher zwangsläufig ein Stulpfenster sein - leider mögen wir diese nicht sehr. Unsere Nachbarn haben deutlich kleinere, einflügelige Fenster in ihren ca. 5 Jahre alten Häusern. Hat sich seitdem die Bauordnung geändert? In unserer Nähe haben wir außerdem ein Haus in der Fertigstellungsphase gefunden, dass auch kein Stulpfenster hat, also kann es ja eigentlich keine Änderung der Bauordnung sein. Gibt es andere Gründe, oder kann es auch behördliche Willkür sein? Wir bauen in Oberhausen, NRW. Danke für eine Antwort!
    • VPB replied:
      Die Anforderung der Bauordnung weichen unter den einzelnen Bundesländern teilweise vielfältig ab. Mein Tätigkeitsbereich liegt nicht in Nordrhein-Westfalen, weswegen ich Ihre Frage nur bedingt beantworten kann. Grundsätzlich ist ein zweiter Rettungsweg immer erforderlich und wird von den Baubehörden auch eingefordert. Inwieweit Ihr Fall tatsächlich mit dem Haus in der Nachbarschaft zu vergleichen ist, hängt von verschiedenen Aspekten ab und kann von mir an dieser Stelle nicht beurteilt werden. Ebenso wenig wie die Frage, ob sich die Bauordnung geändert hat oder welche Einspruchsmöglichkeiten es zu Ihrer Baugenehmigung gibt. Ich empfehle Ihnen, sich einen Planer oder Ingenieur in ihrem örtlichen Umfeld zu suchen und ihre Fragen detailliert zu thematisieren. Sicherlich sind Sie diesbezüglich im VPB Regionalbüro Duisburg/Essen/Oberhausen (http://www.vpb.de/essen/) gut aufgehoben. Noch ein Hinweis unseres VPB-Vertrauensanwalts: Rechtsmittel gegen die Auflage oder den Bescheid sind fristgebunden; allgemeine Hinweise dazu finden Sie in der Rechtsmittelbelehrung, die Teil der Genehmigung ist. Diesbezüglich hilft Ihnen ein Rechtsanwalt weiter.
  • Bauherr asked:
    Wir wollen unseren Speicher dämmen und zum Wohnen ausbauen. Brauchen wir dazu eine Energieberechnung? Oder können wir das in Eigenregie machen? Beziehungsweise mit einem Handwerker zusammen?
    • VPB replied:
      Beim Ausbau des Speichers sind verschiedene Aspekte zu berücksichtigen, die in der Regel einem Baulaien nicht (vollumfänglich) bekannt sind. Neben bauphysikalischen Aspekten, wie z.B. dem richtigen Dachaufbau, der Dampfdiffusion, den Wärmebrücken etc. ist insbesondere auch die Energieeinsparverordnung zu berücksichtigen. Diese schreibt vor, dass die wärmeumfassenden Bauteile, wie z.B. die Dachschrägen nach der Sanierung einen vorgeschriebenen Mindest-Dämmstandard aufweisen müssen. Für eine fachgerechte Umsetzung dieser Verordnung sind Bauteilberechnungen und sorgfältige Planungen erforderlich, die ein fundiertes Fachwissen in Kombination mit Praxiserfahrung benötigen. Insofern ist es zumindest riskant, derartige Ausbauarbeiten in Eigenregie durchzuführen. Inwieweit das Einschalten eines Handwerkers ausreicht, hängt von der Qualifikation des Handwerkers ab. Aufgrund der Komplexität des Vorhabens empfehle ich daher, den Ausbau des Speichers von einem ausgewiesenen Fachmann (Architekt, Bauingenieur, Energieberater) planen, koordinieren und überwachen zu lassen.