März 2019-Baumängel

Alle Fragen & Antworten:

  • Bauherr/in fragt:
    In meinem neu in Holzständerbauweise errichteten Einfamilienhaus steigt über die Wintermonate trotz zentraler Lüftungsanlage die relative Luftfeuchtigkeit kaum über 30 % an. Wie können wir die Luftfeuchtigkeit auf einen Wert von 50 % bekommen?
    • VPB antwortet:
      Generell sollte spätestens Ende Herbst die Luftwechselrate (= Lüfterstufe) reduziert werden, damit sich die Luftfeuchtigkeit länger im Haus hält. Durch die Aktivierung der Feuchteschutzlüftung (Feuchtesoll min.) kann einer Austrocknung entgegengewirkt werden. Bitte prüfen Sie, ob diese Funktion an Ihrer Lüftungsanlage noch aktiviert werden muss. Dennoch kann es je nach Wetterlage sein, dass dennoch vorübergehend lediglich eine relative Luftfeuchtigkeit von nicht mehr als 40 – 45% erreicht wird.
  • Bauherr/in fragt:
    An unserem in Holzständerbauweise errichteten Neubau kommt es vor allem jetzt im Winter zu deutlichen Abzeichnungen des Ständerwerks auf den Putzfassaden. Liegt hier ein Ausführungsmangel am Putz vor oder ist der ganze Wandaufbau fehlerhaft?
    • VPB antwortet:
      Das von Ihnen beschrieben Phänomen der sich auf dem Putz abzeichnenden Tragstrukturen tritt bei feucht-kalter Witterung an eigentlich gut gedämmten Fassaden immer wieder auf. Die von Ihnen festgestellten und dokumentierten Feuchteflecken /-streifen sind in den unterschiedlich dämmenden Wandzonen der Bereiche mit und ohne Holzkonstruktion begründet. Die Feuchteerscheinungen an der Fassadenoberfläche werden insbesondere in den Übergangsmonaten auftreten, wenn die Tages- und Nachttemperaturen stark differieren. An (sonnigen) Tagen trocknet der Putz und die darunter befindliche Wandkonstruktion infolge (kurzwelliger) solarer Einstrahlung aus. In der Nacht, wenn die solare Einstrahlung wegfällt und die Außenlufttemperaturen deutlich sinken, herrscht die (langwellige) Abstrahlung der Fassaden vor und die Oberflächentemperatur der Wände sinkt oft bis unter den Taupunkt der Außenluft. Die Wandbereiche, hinter welchen sich die Holzkonstruktion befindet, sind dabei an der Oberfläche kühler als die Wandbereiche in den mit der Kerndämmung versehenen Wandfeldern. Somit nimmt der Putz in den Bereichen der Holzkonstruktion sowohl aus der Außenluft, als auch durch Diffusion aus dem warmen Untergrund (Holzständer) Feuchte auf, die sich als das beobachtete Fleckenmuster äußert. Insofern ist diesbezüglich gegenüber dem Unternehmer kein Mangel begründbar.
  • Bauherr/in fragt:
    wenn wir die Dämmung anders eingebaut bekommen, als es in der Berechnung des Energieberaters steht, ist das dann ein Mangel? Der Bauunternehmer sagt nein, aber es ist ein anderes Material?
    • VPB antwortet:
      Zunächst ist zu klären, was vertraglich geschuldet war. Ist nur ein Dämmwert, also eine Wärmeleitgruppe, z. B. WLG 035, geschuldet, kann diese von verschiedenen Dämmmaterialien erreicht werden, die dann auch eingesetzt werden können. Ist dagegen der Dämmstoff, z. B. EPS oder XPS (evtl. noch mit Angabe von Hersteller und Zulassung für den Verwendungszweck) vereinbart, stellt die Verwendung eines anderen Dämmstoffes, auch wenn er den ausgeschriebenen Dämmwert besitzt, eine Abweichung von der vereinbarten Leistung dar und wäre demzufolge als Mangel zu betrachten. Ob nun die vom Energieberater berechnete Ausführungsvariante eine vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung ist oder nicht, ist Sache einer anwaltlichen Prüfung, weil dazu der Vertrag ausgelegt werden muss.
  • Bauherr/in fragt:
    unsere Baufirma will uns nur den Schlüssel geben, wenn wir bestätigen, dass alles mängelfrei sei. Was können wir da tun? Wir sehen schon noch Dinge, die fehlen oder die einfach nicht in Ordnung sind. Andererseits müssen wir einziehen, weil wir unsere Wohnung schon gekündigt haben. Wir dachten, die Forma muss dann eben noch alles nachbessern?
    • VPB antwortet:
      Dies stellt im Grunde eine Rechtsfrage dar. Die Abnahmeerklärung und die Vorbehalte wegen Mängelrechten aufgrund bestimmter Bauzustände sind Sache des Bauherrn. Bitte wenden Sie sich hier an einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.
  • Bauherr/in fragt:
    Sehr geehrte Damen und Herren, nach nunmehr 3 Jahren des Wohnens in unserem neu gebauten Haus sind uns eine Vielzahl von wesentlichen und wahrscheinlich unwesentlichen aber doch sehr ärgerlichen Mängeln an unserem Haus aufgefallen. Problematisch ist, dass die Abnahme durch den Bauträger auf Vertrauensbasis geschah, also ohne Sachverständigen, Fotodokumentation oder gar ausführlichem Protokoll, da zumindest EIN Mangel da schon festgestellt wurde, aber lapidar für nichtig erklärt wurde, nämlich dass sich mehrere Fenster nur weniger als 90 Grad oder nicht über 90 Grad öffnen lassen, ohne die Laibungen zu beschädigen. (Vermutlich die Schuld des Holzbauers, der die Fensteröffnungen falsch bzw zu klein vornahm). Hinzu gekommen sind nun noch sukzessive folgende Mängel: Undichte Kühling der Zentralen Belüftungs- und Warmwasseranlage, ein Schaden von 1200 Euro, den nun doch niemand - trotz erster Zusicherung - bezahlen möchte; weder die Produktionsfirma der Anlage, noch die Installationsfirma. Grund: wir haben keinen Wartungsvertrag abgeschlossen. Der den Schaden feststellende Monteur meinte allerdings, der Schaden sie nie und nimmer bei einer Wartungfeststellbar gewesen. Selbst dieser konnte nur durch Einleitung eines Gases die winzige Undichtigkeit sichtbar machen. Diverse kleinere Abweichungen von den Bauplänen, die z.B. Stolperstufen beim Austritt zur Terrasse oder nicht vorgesehene Ecken oder Kanten an Wänden. Massives und gehäuftes Auftreten des Aufreißens von Übergängen und Fugen des Trockenbaus Verschimmelnder Außenputz bzw. wegen Feuchtigkeit stelenweise aufplatzender Außenputz Sich verschiebende L-Elemente im Außenbereich zur Sicherung des Hanggrundstückes und diverse weitere "Kleinigkeiten"... Meine Frage lautet nun: wäre die Mängelaufnahme durch ein Bausachverständigen ratsam und hätte eine anschließende Klage oder entsprechende rechtliche Mittel innnerhalb der noch laufenden Gewährleistungsfrist von 5 Jahren Aussichten auf Erfolg? Vielen Dank für Ihre Zeit und Mühe!
    • VPB antwortet:
      Über die Erfolgsaussichten Ihrer ins Auge gefassten Klage kann und darf Sie nur ein Rechtsanwalt beraten. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass daher keine weiteren Ausführungen zu Ihrer Frage gemacht werden können.
  • Bauherr/in fragt:
    Bei uns am - alten - Haus außen haben wir jetzt nach dem Winter einige Risse entdeckt. Ab welcher Länge udn Größe muss man da etwas unternehmen? Gibt es da Vorgaben?
    • VPB antwortet:
      Die Ursachen, die zur Rissbildung führen sind oft sehr komplex. Zu unterscheiden sind konstruktionsbedingte Risse, die ihre Ursache unmittelbar im Putzgrund oder der Konstruktion haben, und putzbedingte Risse, deren Ursache in der Verarbeitung des Putzes oder der im putzmaterial selbst zu suchen ist. Des Weiteren ist bei der Beurteilung von Rissen zu klären, ob das Rissbild ggf. auf Veränderungen des Bauteils zurückzuführen ist und die technische Funktion einer Fassade wie z. B. der Wetterschutz durch den Riss beeinträchtigt wird. Vor diesem Hintergrund lässt sich generell die Größe und Länge eines Risses nicht als Indikator für Art und Notwendigkeit einer Sanierung heranziehen. Nach der Putznorm sind z. B. sog. „Haarrisse“ (< 0,2 mm) nicht zu bemängeln. Generell muss gelten, dass Risse im Einzelfall zu prüfen und zu bewerten sind, um dann ggf. die entsprechende Sanierungsmethode zu bestimmen.
  • Bauherr/in fragt:
    Bei uns steht die Abnahme bevor. Wir haben eine ganze Liste von Dingen, die uns nicht gefallen. Was raten Sie uns, wie wir am besten vorgehen?
    • VPB antwortet:
      Wenn Sie eine Mängelliste erarbeitet haben, sollten Sie diese bereits vor dem Abnahmetermin Ihrem Unternehmer bzw. Bauleiter vorlegen und mit ihm die einzelnen Mangelpunkte besprechen, so dass bis zur Abnahme eine Reihe von mangelpunkten abgearbeitet werden kann. Hinsichtlich strittiger Punkte, die Ihr Unternehmer/Bauleiter entgegen Ihrer Ansicht nicht als Mangel anerkennen will, wäre zur Klärung die Hinzuziehung bzw. die Begleitung durch einen Sachverständigen bei oder besser noch vor der Abnahme zu empfehlen, auch um rechtzeitig anwaltlichen Beistand hinzuziehen zu können, falls die Punkte so gravierend sind, dass ggf. sogar eine Abnahmeverweigerung angedacht werden muss.
  • Bauherr/in fragt:
    Wir haben in unserem neuen Haus eine feuchte Wand, wissen aber nicht, woher das kommt und wer für die besietigung des Schadens eigentlich zuständig ist. Eine Firma, die unseres Erachtens als Verursacher in betracht kommt, hat schon abgewinkt... Wie gehen wir da am besten vor?
    • VPB antwortet:
      Feuchtigkeit in Bauteilen, ggf. einhergehend mit Schimmelpilzbildung sollte von einem Sachverständigen untersucht werden. Hier muss aufbauend auf der Ursachenfindung (Wasserschaden, konstruktive Mängel, nutzerbedingte Ursachen oder eine Verknüpfung aus beiden) der Verursacher ermittelt werden und mittels einer offiziellen, schriftlichen Mängelrüge unter Nennung einer angemessenen Frist zur Mängelbeseitigung aufgefordert werden.

März 2019-Eigentumswohnung

Alle Fragen & Antworten:

  • Bauherr/in fragt:
    Hallo, ich habe im vergangenen Jahr eine Eigentumswohnung gekauft, welche ich vermietet habe. Der Makler sagte mir, dass die Wohnung sich in einem guten Zustand befindet. Leider stellte sich seit der Nutzung durch den Mieter heraus, dass im Badezimmer sich Schimmelflecken bilden, hätte mich der Verkäufer bzw. makler nicht darauf hinweisen müssen?
    • VPB antwortet:
      Leider ist diese Frage nicht so einfach zu beantworten. Gerade in dem von Ihnen beschriebenen Verhältnis, müsste zunächst durch einen Sachverständigen einmal festgestellt werden, was der Auslöser des Schimmels ist. Ohne Ursachenforschung ist hier eine Aussage nicht möglich. Schimmel entsteht bzw. kann unterschiedlichste Ursachen haben (konstruktionsbedingt, Schaden, falsches Verhalten des Mieters). Falls es sich um ein nicht neu hergestelltes Wohnungseigentum handeln sollte, dann gilt: Grundsätzlich kaufen Sie eine Wohnung "wie gesehen", es dürfen jedoch wesentliche Mängel nicht verschwiegen werden. In Ihrem Notarvertrag sind ggf. Garantieerklärungen oder Ähnliches enthalten, die gewisse Umstände bzw. Zustände zusichern. Jedoch muss zunächst geklärt werden, welche Ursache der Schimmel hat, bevor man weiter Überlegungen zu eventuellen Haftungsfragen juristisch prüfen lässt.
  • Bauherr/in fragt:
    Hallo, bei uns in der WEG herrscht große Uneinigkeit zu anstehenden Sanierungen und den damit verbundenen Kosten. Es gibt zwei Lager in der WEG. Wir fühlen uns bei der von der Hausverwaltung vorgeschlagenem Sanierungskonzept und den ausgesuchten Unternehmen nicht wohl. Zudem scheinen uns die Preise nicht Marktkonform zu sein. An wen können wir uns wenden?
    • VPB antwortet:
      Diese Problematik tritt leider sehr häufig auf. Gerade bei herrschender Uneinigkeit innerhalb einer WEG verfahren Bauherrenberater in der Regel so, dass sie sich zunächst ein Bild von dem Objekt machen und dann das Sanierungskonzept ansehen und die ggf. vorhandenen Angebote von Unternehmen, welche beauftragt werden sollen. Hierzu können sie dann im Detail Stellung nehmen und Ihnen zu der nächsten Sitzung das „Rüstzeug“ an die Hand geben, dass dieses noch einmal überprüft wird. Nicht selten werden sie auch zu den Sitzungen eingeladen und können mit der WEG außerhalb der eigentlichen Versammlung gemeinsam einen für alle gangbaren Weg erarbeiten.
  • Bauherr/in fragt:
    was gehört eigentlich alles zum Gemeinschaftseigentum? Vor allem - wofür müssen wir am Ende zahlen, wenn es defekt ist und getauscht werden muss? Dach? Fenster der Nachbarn? Aufzug? Keller? Tiefgarage? Das können wir doch als Laien gar nicht alles beurteilen!
    • VPB antwortet:
      Zum Kaufvertrag einer Eigentumswohnung oder eines Hauses vom Bauträger gehört die so genannte Teilungserklärung. Darin ist genau beschrieben, welche Teile des Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum gehören. In der Regel sind dies alle statisch notwendigen Teile, sowie die Außenhülle des Gebäudes. Also Dach, Außenwände, Keller, Aufzug, Tiefgarage sowie Außengelände zählen meist vollständig zum Gemeinschaftseigentum. Bei den Fensteranlagen ist es möglich, dass der innere Fensterrahmen zum Sondereigentum gezählt wird. Und auch bei Balkonen kann der Balkonbelag zum Sondereigentum gehören. Hier hilft der nochmalige Blick in Ihre Teilungserklärung, die Ihnen ja bereits bei Vertragsunterzeichnung vom Notar vorgelegt und verlesen wurde. Bei der Kostentragung kommt es dann nicht allein auf die Qualifizierung als Gemeinschaftseigentum an. Regelungen dazu, wer die Instandhaltungspflicht hat bzw. wie die Kosten von Maßnahmen zu verteilen sind, können auch existieren und zu beachten sein. Größere Wohnungseinheiten haben übrigens in der Regel einen Verwalter, der dafür sorgen muss, dass solche Fragen vor der Eigentümerversammlung geklärt und in eine Tagesordnung überführt werden, die eine produktive, informierte und sinnvolle Beschlussfassung dazu erlaubt.
  • Bauherr/in fragt:
    Wir haben den Eindruck, dass ziemlich schlampig gebaut wurde bei uns. Können wir da einen Sachverständigen mitnehmen? Die Gewährleistung läuft jetzt bald ab, dann könnte man doch noch einmal gucken und Mängel beseitigen lassen?
    • VPB antwortet:
      Genau richtig. Eine Kontrolle der Bauarbeiten sollte zwar am besten bereits während der Ausführung erfolgen. Dann kann man ohne großen Aufwand eventuelle Fehler noch beheben, bevor alles „verbaut und verschlossen“ wurde. Aber auch wenn Ihr Haus oder Ihre Wohnung bereits fertiggestellt ist, ist es sinnvoll, dass Sie aufgetretene Schäden sofort melden. In der Gewährleistung muss sich dann die Baufirma um die Beseitigung kümmern. Achten Sie darauf, dass nicht nur der Schaden an sich beseitig, sondern auch die Ursache gefunden wird, also zum Beispiel nicht nur der Wasserfleck an der Wand überstrichen, sondern auch die defekte Rohrleitung ausgetauscht wird. Einige Monate vor Ende der Gewährleistungsdauer ist die Begehung des Gebäudes mit einem Bausachverständigen grundsätzlich anzuraten, weil der Mängelsymptome erkennen kann, die einem Laien noch nicht als solche auffallen.
  • Bauherr/in fragt:
    Unsere Baufirma (Bauträger) ist leider pleite. Es gibt wohl jetzt einen Insolvenzverwalter oder so, der sagt, wir können nicht pünktlich einziehen. Wir haben aber schon fast alles bezahlt und die Anlage ist erst halb fertig. Offenbar will der Verwalter auch erst noch entscheiden, ob er weiterbaut oder nicht. Was sollten wir tun? Wir haben auch finanziell nicht so viel Spielraum, noch weiter Miete zu zahlen, die Finanzierung läuft ja auch und es muss ja auch noch weitergebaut werden. Der Verwalter sagt, es kann lange dauern, bis er entscheiden kann, ob man überhaupt weiterbaut. Geht das denn so?
    • VPB antwortet:
      Hallo, auch wenn diese Situation nun schwierig erscheint, auf keinen Fall in Panik verfallen und übereilte Schritte unternehmen, wie zu versuchen, das Haus alleine fertig zu stellen oder eigene Handwerker zu besorgen. Die Auseinandersetzung mit dem Insolvenzverwalter wird Ihnen nicht erspart bleiben. Hierbei sollten Sie anwaltlichen Rat in Anspruch nehmen, da in der Tat der Verwalter verschiedene Möglichkeiten hat, wie in der Zukunft mit Ihrem Vertrag und dem Objekt verfahren wird. Es kann durchaus einige Zeit in Anspruch nehmen, bis der Verwalter eine Entscheidung getroffen hat, jedoch kann man darüber, je nach Fall, auch mit diesem verhandeln. Überlegenswert ist, eine sogenannte Bautenzustandsfeststellung durch einen Sachverständigen erstellen zu lassen, damit Sie Beweise für den Fertigstellungsgrad Ihres Hauses haben und die ggf. noch zu erbringenden Leistungen und anfallende Kosten abschätzen können. Zudem kann es sein, dass der Bau bereits einige Baufehler hat bzw. falsche Materialen (nicht wie im Vertrag vereinbart) eingebaut wurden. Dieses sollte in dem Gutachten geklärt werden. Auch sollten Sie die hoffentlich vorhandenen Sicherungsinstrumente in Ihrem Vertrag prüfen (lassen), in wie weit diese ggf. Ihren finanziellen Schaden minimieren können.
  • Bauherr/in fragt:
    Unsere Baufirma sagt, die Abnahme wird durch den TÜV gemacht und da sei schon für alles gesorgt, so dass wir uns kein Sorgen machen und nichts extra zahlen müssen. Kann man sich darauf technisch verlassen? Unsere Nachbarn wollen trotzdem noch einen eigenen Sachverständigen mitnehmen. Der Verwalter sagt, das sei gar nicht nötig. Was würden Sie raten?
    • VPB antwortet:
      Grundsätzlich ist es hilfreich, sich einen Sachverständigen „mit ins Boot“ zu holen. Das kann zum Beispiel auch der TÜV oder die Dekra oder ein freier Bausachverständiger sein. Wichtig ist, dass dieser unabhängig berät. Ihre Nachbarn möchten sich hier durch den von Ihnen beauftragten Sachverständigen beraten lassen – das lässt darauf schließen, dass Sie eine zusätzliche Meinung einholen möchten, von jemanden, der eben nicht von der Baufirma bezahlt wird. Beratung ist eben Vertrauenssache. Ihre Angaben sind in noch einem Punkt nicht ganz eindeutig: Es könnte sein, dass Ihr Vertrag regelt, dass nicht Sie, sondern ein Sachverständiger die Abnahme für Sie erklärt. Solche Regelungen sind von der Rechtsprechung in den letzten Jahren für unwirksam erklärt worden. Prüfen Sie daher dann durch einen Anwalt, ob die geplante Vorgehensweise des Bauträgers überhaupt eine vertraglich belastbare Grundlage hat und was zu tun ist.
  • Bauherr/in fragt:
    Die Bauträgerfirma will mir den Schlüssel erst geben, wenn ich unterschreibe, dass es keine Mängel gibt und alles bezahlt habe. Es ist aber noch gar nicht alles fertig gebaut und ich weiß auch gar nicht, ob es nicht noch Mängel gibt. Was soll ich tun?
    • VPB antwortet:
      Dieses Verhalten des Bauträgers ist leider kein Einzelfall. Ob Baufehler vorhanden sind, sollte spätestens bei der Bauabnahme durch einen Bausachverständigen geprüft werden. Ob es sich bei dem Baufehler um einen Mangel handelt, ist dann eine juristische Frage. Ihr Bauträgervertrag wird vermutlich einen Ratenzahlungsplan enthalten. Dieser muss sich an die Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung halten. Ist das Haus oder die Wohnung – wie in Ihrem Fall – noch gar nicht vollständig fertiggestellt, dann kann wenigstens die Schlussrate auch noch nicht fällig sein. Leider setzen manche Bauträger den Zeitdruck, den die Käufer haben, weil die Mietwohnung gekündigt und der Umzugstermin schon geplant ist, gern als Druckmittel ein, um eine Abnahme schnellstmöglich durchzuführen. Wenn es sich lediglich um Restarbeiten handelt, die noch auszuführen sind, kann hierfür ein Einbehalt erfolgen, und die Abnahme unter Vorbehalt dennoch zunächst stattfinden. Handelt es sich aber um wesentliche Arbeiten oder gar Baufehler, sollte nicht abgenommen werden. Ob Mängel und fehlende Arbeiten wesentlich sind, beurteilt ein Rechtsanwalt. Den Bautenstand stellt der Bausachverständige bei der Begehung fest und kann Sie beraten, wie Sie mit dieser Situation umgehen und wer ggf. noch hinzuziehen wäre.
  • Bauherr/in fragt:
    muss ich eigentlich die gesamte Bauanlage ansehen, wenn ich nur eine einzige Wohnung kaufen will? Im Erdgeschoss interessiert mich das Dach doch z.B. gar nicht, mir reicht meine Wohnung aus, da gibt es schon genug Probleme!
    • VPB antwortet:
      Es ist richtig, dass Sie wahrscheinlich nicht gleich (direkt) betroffen sind, sollte das Dach zum Beispiel undicht werden. Aber wenn es dann zur Reparatur des Daches kommt, haben auch Sie Ihren finanziellen Beitrag zu leisten. Hierbei handelt es sich um das so genannte Gemeinschaftseigentum, und die Gemeinschaft – also auch Sie - muss die Substanz des Bauwerks in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten. Bedenken Sie: wirtschaftlich betrachtet macht die im Gemeinschaftseigentum stehende Bausubstanz den Löwenanteil auch Ihres Immobilienvermögens aus!
  • Bauherr/in fragt:
    Ich möchte eine Eigentumswohnung kaufen, habe aber den Eindruck, dass die Anlage eine ziemlichen Sanieungsstau hat. Kann ich einen VPB-Sachverständigen mit der Kontrolle der Wohnung und der Anlage bauftragen? Damit ich weiß, auf was ich mich einlasse? Die Gemeinschaft hat nämlich keine größeren Rücklagen.
    • VPB antwortet:
      Neben der von Ihnen bevorzugten Einheit prüfen Bauherrenberater selbstverständlich für Sie auch die gesamte zugängliche Wohnanlage, wenn das gewünscht ist. Die hierbei getroffenen Feststellungen geben Ihnen ein Überblick über die in Zukunft möglich anfallenden Sanierungen.
  • Bauherr/in fragt:
    Wir sind eine WEG, die zusammen gealtert ist. Nun würden wir unser Haus und Gelände gerne senoorengerecht machen, also breitere Haustür, Treppenlift für die ersten paar Stufen am Eingang etc. Wir hatten schon verschiedene Dienstleister da, die wollen uns aber alle nur was aufschwatzen. Kann uns da nicht ein VPB-Sachverständiger beraten?
    • VPB antwortet:
      Dass die Dienstleister in manchen Fällen nicht unabhängig beraten, sondern ihre Produkte verkaufen wollen, ist leider wahr. Dabei sind viele Produkte durchaus hilfreich, aber nach dem Verkaufsgespräch bleibt oft ein ungutes Gefühl, doch nicht alle Möglichkeiten bedacht zu haben. Auch kennen sich viele Dienstleister mit den einschlägigen Vorschriften des barrierefreien Wohnens nicht aus. Unsere Sachverständigen haben alle Bereiche des Gebäudes im Blick, und beraten firmen- und produktneutral. Sie erläutern, welche geänderten Anforderungen sich an die Wohnungen, das Haus und die Zuwegungen ergeben und Umbaumaßnahmen nötig und möglich sind.

Februar 2019-Baumängel

Bisherige Fragen & Antworten:

  • Bauherr/in fragt:
    In unserem Kaufvertrag ist für die Fälligkeit einer Kaufpreisrate vereinbart, dass die Rate fällig wird, nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe. Sollten wir beim Einzug in jedem Fall in das Abnahmeprotokoll mit aufnehmen, dass ein Einzug erfolgt, vorbehaltlich der von uns beim Abnahmetermin im Abnahmeprotokoll aufgenommenen Mängel (um zu vermeiden, dass der Einzug als Anerkennung einer Mangelfreiheit angesehen wird)? Wird der VPB von der neu geschaffenen Musterfeststellungsklage Gebrauch machen und wer ist insoweit der richtige Ansprechpartner beim VPB?
    • VPB antwortet:
      Der VPB ist als qualifizierte Einrichtung in die entsprechende Liste beim Bundesamt der Justiz eingetragen und daher berechtigt, kollektiven Verbraucherschutz nach Maßgabe der entsprechenden Gesetze zu betreiben. Ihr Fall klingt so, dass es Unklarheiten bei der Abnahme von Sondereigentum beim Bauträgervertrag gibt. Das könnte aber eher auf unklare Vertragsbestimmungen zurückzuführen sein. In solchen Fällen können Sie gerne dem VPB-Bundesbüro ihre Vertragsmuster einreichen, damit dieser Unterlassungsansprüche nach § 1 UKlaG zu Gunsten aller Verbraucher prüft und gegebenenfalls auch gerichtlich durchsetzt. Sofern der Bedarf entstehen sollte, wird der VPB auch prüfen, ob er von der Musterfeststellungsklage zu Gunsten des Verbraucherschutzes Gebrauch machen kann. Deren Einführung hat der VPB sehr befürwortet und den Gesetzgebungsprozess kontruktiv-kritisch begleitet. Der Anwendungsbereich der Musterfeststellungsklage im Hausbaubereich ist allerdings wegen der doch immer noch recht individuellen Bauweise nicht ganz so einfach eröffnet wie etwa im Vergleich zu serienmäßig hergestellten PKW.
  • Bauherr/in fragt:
    Liebes Experten-Team, beim Bau unseres kleinen Hauses wurden auf dem Dach keine Schneefanggitter eingebaut. Wir möchtes dies gerne nachholen. Empfehlen Sie Schneefanggitter oder Schneefanghaken? Gefährden wir durch den nachträglichen Einbau die Garantie für das Dach? Für Ihre Antrwort vielen Dank im Voraus.
    • VPB antwortet:
      Das ist ein ganz typisches Phänomen, denn auch beim Hausbau gibt es ja die gewerkeweise Erstellung durch verschiedene Unternehmer. Die gesetzliche Gewährleistung des Vorunternehmers bleibt rechtlich durch nachfolgende Arbeiten unberührt: alle Mängel seines Werks, die bei Abnahme vorlagen, muss er nachbessern, wenn er sich nicht auf Unverhältnismäßigkeit oder Verjährung berufen kann. Nach Abnahme liegt die Beweislast für den Mangel bei Abnahme aber nach dem Gesetz bei der Bauherrschaft. Es kann theoretisch natürlich zum Streit darüber kommen, ob ein Mangel vom Vorunternehmer oder vom Nach(folge)unternehmer verursacht worden ist. Das würde dann durch Sachverständigengutachten geklärt. Sollte es daneben eine über die gesetzliche Gewährleistung hinausgehende vertragliche Garantie geben, dann richtet sich diese nach den Garantiebestimmungen.
  • Bauherr/in fragt:
    Sehr geehrtes VPB-Team, unsere Wärmepumpe (Einbau 2015) nervt uns mit Betriebsausfällen bei Frost mit stets gleicher Fehlermeldung. Die Techniker kennen das Problem. Es kann für den Moment behoben werden, tritt aber immer wieder auf. Das Problem haben wir dokumentiert an den Vertragspartner zugeleitet. Es tut sich jedoch nix. Können wir einen Erstatz fordern? Freundliche Grüße
    • VPB antwortet:
      Vielen Dank für Ihre Frage. Wie bereits erklärt dürfen wir keine Einzelfallrechtsberatung durchführen. Dazu müssten Sie sich an einen Anwalt wenden.
  • Bauherr/in fragt:
    Wie lange läuft die Gewährleistung?
    • VPB antwortet:
      Mängelrechte verjähren bei einem Bauvertrag fünf Jahre nach der Abnahme. Wenn die VOB/B durch den Bauunternehmer wirksam einbezogen worden ist, ändert das nichts. Kürzere Fristen, auch für elektrische Komponenten oder vom Feuer berührte Teile, kann ein Bauunternehmer im Kleingedruckten nicht wirksam in den Vertrag nehmen.
  • Bauherr/in fragt:
    Wann kann ich eine Abnahme verweigern?
    • VPB antwortet:
      Berechtigt verweigern Sie eine Abnahme nur dann, wenn Sie einen wesentlichen Mangel am Objekt feststellen. Ein Kriterium dafür ist die gefahrlose Benutzbarkeit. Sind Treppen oder Galerie ohne ausreichende Absturzsicherung (Geländer), dann ist das ein typischer wesentlicher Mangel.
  • Bauherr/in fragt:
    Guten Tag, wir haben Schimmelspuren an der Holzbalkendecke beim Einbau entdeckt und ist vom Bauunternehmer behoben worden, sind jetzt an der selben Stelle erneut aufgetreten. Was kann man tun? Wie nehme ich den Bauträger in Regress ? Danke vorab!
    • VPB antwortet:
      Vielen Dank für Ihre Frage. Wie bereits erwähnt dürfen wir keine Einzelfallrechtsberatung durchführen. Dazu müssten Sie sich an einen Anwalt wenden.
  • Bauherr/in fragt:
    Hallo, Am Bungalow (Baujahr 2016) haben wir auf der Westseite dunkle kleine Flecken am Putz bzw. unter der Farbe (Silikon-Harz) festgestellt. Handelt es sich dabei um einen Baumangel, wie zum Beispiel Schimmel? Liebe Grüße Familie Schönberner
    • VPB antwortet:
      Lassen Sie durch Untersuchung vom Bausachverständigen klären, ob das Schimmel ist, er müsste dann aber wohl eine zerstörende Probe entnehmen. Ob das Problem dann ursächlich auf einen bestimmten Bauzustand oder das Nutzungsverhalten oder anderes zurückzuführen ist, kann ebenfalls ein Bausachverständiger klären. Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob ein Mangel im Rechtssinne vorliegt, das kann ein Bausachverständiger nicht beurteilen.
  • Bauherr/in fragt:
    Hallo, wir haben ein kfw-70-Haus mit Keller gebaut. Bis auf den Keller und das Bad werden die Räume mit Fußbodenheizung geheizt. Da im Keller keine Heizkörper vorgesehen waren, haben wir zusätzliche Heizkörper für diese Räume gekauft. Nun werden die Heizkörper gar nicht warm bzw sind kalt. Unsere Vermutung ist, dass es damit zusammenhängt, dass die Heizkörper im Keller keinen separaten Heizkreisverteiler haben. Sie sind quasi der Fußbodenheizung angeschlossen! Laut Zeichnung müssen die Räume-ohne zusätzliche Heizkörper - 20 Grad warm sein. Mit den Heizkörpern haben wir nun eine Temperatur von 18 grad! Muss der Bauträger nicht dafür sorgen, dass die Räume mindestens 20 grad betragen oder zumindest das Geld für die zusätzlich gekauften Heizkörper uns rückerstatten, wenn sie eh keine Wärmefunktion haben?
    • VPB antwortet:
      Vielen Dank für Ihre Frage. Wir dürfen hier keine Einzelfallberatung durchführen. Am besten, Sie wenden sich an das VPB-Regionalbüro vor Ort - https://www.vpb.de/berater-finden.html
  • Bauherr/in fragt:
    An der Außenwand einer Gaube unseres Neubaus (2014 fertig gestellt, Gewährleistungsfrist September 2019) wölbt sich der Putz und blättert ab. Telefonischer Kontakt und Email führten zu nichts. Die Rechnungen sind alle bezahlt. Ich besitze noch die Gewährleistungsbürgschaft. Wäre die Nichtherausgabe der Gewährleistungsbürgschaft ein Druckmittel? Welche Frist wäre bei einer Mängelanzeige realistisch?
    • VPB antwortet:
      Vielen Dank für Ihre Frage. Wir dürfen allerdings keine Einzelfallrechtsberatung durchführen. Dazu müssten Sie sich an einen Anwalt wenden.
  • Bauherr/in fragt:
    Wir haben unser schönes neues Haus vor zwei Jahre bezogen. In diesem Winter, bei einem Sturm, haben wir etwas seltsames bemerkt. Es scheint aus den Steckdosen zu ziehen. Wie kann das sein? Und was können wir dagegen tun? Eigentlich haben wir ja auch noch Gewährleistung. Wer ist da zuständig?
    • VPB antwortet:
      Ihr Bauunternehmer muss grundsätzlich die sogenannte luftdichte Ebene ausführen. Im Bereich der Außenwand im Massivbau ist das üblicherweise z. B. der Innenputz. Im Bereich der Steckdosen müssen dann entweder spezielle luftdichte Dosen eingebaut werden oder aber die Elektrodosen sind satt in Mörtel / Putz einzusetzen. Aus praktischer Erfahrung zieht es aber häufig aus Steckdosen. Haben Sie schon einen Blower- Door Test durchführen lassen?

Februar 2019-Fördermittel

Alle Fragen & Antworten:

  • Bauherr/in fragt:
    unser Schornsteinfeger rät uns, in eine neue Gasheizung mit sogenanntem Brennwert zu investieren. Ist das denn noch sinnvoll? Bekommen wir dafür Fördergelder?
    • VPB antwortet:
      Ein Brennwertgerät ist immer im Austausch vorzuziehen. Grundsätzlich ist auch hier die KfW für die Erlangung von Zuschüssen oder einem günstigen Kredit denkbar. Solange der Austausch nur eine Empfehlung durch den Schornsteinfeger ist, sollte mit dem Heizungsbauer gesprochen werden, ob er einen hydraulischen Abgleich nach Verfahren „B“ erledigen kann. Dann wären 15 Prozent Zuschuss möglich. Ansonsten sind es 10 Prozent.
  • Bauherr/in fragt:
    Wir wollen unsere Eigentumswohnung in einer Ferienregion sanieren. Allerdings vermieten wir sie mit Zeitmietverträgen und als Ferienwohnung. Welche Fördermittel können wir da in Anspruch nehmen?
    • VPB antwortet:
      Grundsätzlich sind Ferienwohnungen zwar zum Wohnen geeignet, werden aber von der Förderung ausgeschlossen. Eine Förderung ist somit leider nicht möglich.
  • Bauherr/in fragt:
    Muss ich denn die vom Bafa-Vor-Ort-Berater empfohlenen Maßnahmen durchführen? Es wird ja doch recht teuer….
    • VPB antwortet:
      Nein diese Beratungsberichte und die mündlichen Erläuterungen dazu sind lediglich Empfehlungen. Auch wenn Sie eine Förderung zu dieser Energieberatung erhalten haben, können Sie frei entscheiden, welche Maßnahmen Sie umsetzen möchten.
  • Bauherr/in fragt:
    Gibt es noch oder wieder die KfW-Mittel für den Abbau von Barrieren? Was muss ich dabei beachten? Wir wollen das Bad umbauen
    • VPB antwortet:
      Es gibt weiterhin Fördermittel zum Abbau von Barrieren. Hier sollten Sie in jedem Fall die Merkblätter der KfW beachten, da kein Sachverständiger diese Anträge kontrolliert. Der Unternehmer ist für die richtige Ausführung zuständig. Auf der Internetseite www.kfw.de/Privatpersonen/Bestandsimmobilien/Barrierereduzierung finden Sie für das Programm Nr. 159 (Kredit) oder Nr.455-B (Zuschuss) die erforderlichen Merkblätter und Angaben zu den technischen Mindestanforderungen an den Umbau Ihres Bades. Auch Anforderungen z.B. an den Einbruchschutz werden hier erläutert.
  • Bauherr/in fragt:
    Gibt es noch andere Förderprogramme zur Energieeinsparung?
    • VPB antwortet:
      Zum einen die bundesgeförderten Zuschüsse von der BAFA. In NRW in der Zeit vom 04.02.2019 bis Mitte November noch über das progres Programm NRW. In beiden Programmen werden der Einsatz nachwachsender Rohstoffe zum Heizen oder der Warmwassererwärmung gefördert. Aber auch Möglichkeiten für den Einbau einer Lüftungsanlage oder die Erzeugung von Strom, die Nutzung für ein E-Auto kann gefördert werden. Vor allem geht es jedoch um die Förderung von Heizanlagen mit hohen ökologischen Anforderungen gefördert. Zum Beispiel Solaranlagen, Wärmepumpen, Einbau von Holzpelletanlagen oder Lüftungsanlagenanlagen. Auch hier ist wieder der Antrag vor Baubeginn zu stellen und die zugelassen Anlagen sollte man vorher mit dem Unternehmer besprechen. Der Unternehmer bescheinigt hier den korrekten Einbau gemäß den Förderrichtlinien. Auf den Internetseiten der BAFA bzw. des Progres NRW sind in Listen die förderfähigen Anlagen hinterlegt. Hier sollte der Endkunde vom Unternehmer die Einhaltung dieser Förderbedingungen verlangen. Hier einige Internetseiten in denen Sie die Förderbedingungen und ggfs. die Antragsformulare ehrunterladen können. www.bafa.de/energie/Heizen-mit-erneuerbaren-Energien www.bafa.de/energie/energiebratung www.bezreg-arnsberg.nrw.de/energie_berbau/index.php Eine weitere Übersicht über mögliche Förderungen bundesweit kann man auf der Internetseite www.foerderdatenbank.de finden.
  • Bauherr/in fragt:
    Was muss ich bei der Förderung für die Förderprogramme des Bundes zur Energieeffizienz in Wohngebäuden beachten?
    • VPB antwortet:
      Grundsätzlich müssen Anträge vor Beginn der Arbeiten gestellt werden. Sie werden immer mit Hilfe eine sog. Energie-Effizienzexperten gestellt. Dieser ist auch für die Ausstellung des Verwendungsnachweises mit einzubeziehen. Auf der Internetseite www.energie-effizienz-experten.de sind diese nach Postleitzahlgebieten sortiert zu finden. Rufen Sie einen Experten/in an und Fragen nach, welche Angaben er/sie benötigt und wie in seinem/ihrem Büro die Abwicklung von statten geht. Es kann erforderlich werden einen Ortstermin zu vereinbaren, um die Machbarkeit der Förderungen zu klären.
  • Bauherr/in fragt:
    Darf ich zu der Antwort, die Sie eben gegeben haben, gerade eine Folgefrage stellen: Wie hoch ist dann diese Förderung?
    • VPB antwortet:
      In der Regel sind es zunächst einmal zinsgünstige Darlehn der KfW, die im Moment bei 0,75 Prozent. Zinssatz liegen. Wenn die Zinsen steigen ist davon auszugehen, dass diese immer cirka zwei Prozentpunkte unter dem marktüblichen Wert liegen. Gebäude mit mehr als zwei Wohneinheiten erhalten immer nur einen günstigen Kredit. Ausnahme können Eigentumswohnungen sein. Hier sollte die Hausverwaltung als Ansprechpartner für die Eigentümergemeinschaft die Anträge stellen und es wären dann auch Zuschüsse möglich. Im Bereich der Altbausanierung kann dann für ein Ein- und Zweifamilienhaus ein Zuschuss beantragt werden. Dieser liegt im Normalfall bei zehn Prozent. Erst wenn die Heizanlage ausgetauscht werden und die Nebenbedingungen (rechnerische Nachweise, dass der hydraulische Abgleich durchgeführt wurde) eingehalten sind, wären hier 15 Prozent möglich. Dann sind alle Maßnahmen die darum herum gleichzeitig beantragt wurden auch mit 15 Prozent förderfähig.
  • Bauherr/in fragt:
    Noch mal nachgefasst: Für welche Maßnahmen bekomme ich so eine Förderung?
    • VPB antwortet:
      Vor allem wird gefördert, dass Sie als Verbraucher auch bei Neubauten einen erheblichen Mehraufwand für bessere Dämmung der Gebäudehülle oder Mehrkosten für die modernere Heiztechnik haben werden. Ebenso ist das bei der Sanierung von Altbauten zu betrachten, denn die Bearbeitung des Bestands ist eine der größten Aufgaben in der Umsetzung der Klimaziele. Die Bundesregierung möchte hier Anreize schaffen den Mehraufwand durch die mögliche Förderung etwas abzufedern.
  • Bauherr/in fragt:
    Kann ich auch bei einem Neubau Bundesförderungen in Bezug auf Energiesparsamkeit erhalten?
    • VPB antwortet:
      Ja, wenn Sie Ihren Neubau besser als die montan gesetzlichen Vorschriften energetisch planen sind für Neubauten besondere Darlehen über die KfW zu erhalten. Der mögliche Zuschuss wird mit der Auszahlung des Kredits verrechnet. Sie zahlen dann weniger zurück. Auch hier sollten Sie im Vorfeld mit Ihrem Planer sprechen, denn diese Förderungen werden nur nach vorheriger Beantragung gewährt. Es sollte geprüft werden, ob weitere Förderungen aus dem Topf der BAFA möglich sind, da zum Beispiel der Einsatz einer Wärmpumpe zusätzlich gefördert werden würde. Es besteht kein Rechtsanspruch auf diese Förderungen. Immer ist hier der Endkunde derjenige der sich über mögliche Förderungen informieren muss.
  • Bauherr/in fragt:
    Wie bekomme ich Fördermittel für die energetische Sanierung meines Altbaus vom Bund?
    • VPB antwortet:
      Die KfW stellt für die energetische Sanierung Fördermittel vor allem für Dachdämmungen, Dämmungen der oberen Geschoßdecke, Außenwanddämmung; Austausch von Fenstern oder der Haustür, Austausch der Heizungsanlage, den Einbau einer Lüftungsanlage oder die Dämmung der Kellerdecke zur Verfügung. Sie müssen vor Beginn der Arbeiten einen zweistufigen Antrag bei der KfW stellen. Ein dafür zugelassener Sachverständiger ist einzuschalten. Die Zusage über die Förderung ist abzuwarten, denn ein Rechtsanspruch besteht nicht. Die BAFA fördert vor allem den Austausch von Heizanlagen, die nach dem Austausch vor allem unter dem Aspekt der Einsparung fossiler Energieträger verbaut wurde. Z.B. Solaranlagen zur Warmwasser- oder Heizungsunterstützung, Einbau zentral betriebener Holzpellettkessel oder Wärmepumpen. Es wird der Einsatz von regenerativen Energien gefördert.

Februar 2019-Bauen am Wasser

Alle Fragen & Antworten:

  • Bauherr/in fragt:
    Hallo, das sind alles spannende Fragen hier zum Thema Bauen am Wasser. Ich habe große Lust, mir ein Hausboot oder ein schiwmmndes Haus zu bauen. Das ist ja wohl in Deutschland noch nicht so einfach. Können Sie mir da sagen, wie und wo ich entsprechende Liegeplätze finde? Wie ich so ein schimmendes Haus bauen muss, Materialien, Zulassung/Genehmigung etc.? Können Sie mir da auch weiterhelfen?
    • VPB antwortet:
      Gute Idee! Schwimmendes Haus wäre etwas feines. Aber noch nicht so einfach zu realisieren. Lesen Sie dazu unser VPB-Experteninterview zum Thema schwimmende Häuser mit Professor Dr. Heiner Haass, Präsident des Sachverständigenverbandes Internationale Bootsexperten e.V. - https://www.vpb.de/experteninterview-schwimmende-haeuser.html
  • Bauherr/in fragt:
    Wir haben ein Grundstück am Wasser mit entsprechend hohem Grundwasserspiegel. Ist es da sinnvoll, einen Keller zu bauen? Welche Alternativen haben? Eigentlich brauchen wir den Keller ja nur für die Haustechnik ….
    • VPB antwortet:
      Grundsätzlich kann auf fast jedem Baugrund ein Keller errichtet werden, wenn die Einflussfaktoren wie beispielsweise Grund- und Schichtenwasser beachtet werden. Jedoch sollte man dabei immer Kosten und Nutzen betrachten und gegeneinander abwägen. So macht ein Kellergeschoss ggf. in einer Hanglage Sinn, wenn durch den Hang zur Seeseite ein vollwertiges Geschoss entstehen kann, wodurch die Zusatzkosten für die Abdichtung der übrigen Wandbereiche gegen drückendes Wasser überschaubar sind. Gemäß Ihrer Anfrage gehe ich jedoch davon aus, dass keine Hanglage vorhanden ist, was die Nebenkosten für die Grundwasserabsenkung aufgrund des angrenzenden Gewässers, dem somit vorhandenen größeren Wasserdruck und der dadurch ggf. größeren Pumpentechnik stark erhöht. Aus diesem Grund und der Tatsache, dass lediglich die Haustechnik installiert werden soll, sollten sie auf eine Alternative Lösung ausweichen. Je nach Größe des Grundstückes könnte beispielsweise das Gebäude im Erdgeschoss dahingehend erweitert werden, dass für die Haustechnik ein zusätzlicher Raum geschaffen wird, welcher auch noch als Lagerraum bzw. Zugang zum Gartenbereich (klassische Waschküche) genutzt werden könnte. Darüber hinaus kann auch je nach Bauweise geprüft werden, ob die Haustechnik ggf. im Spitzboden installiert werden kann, wobei auch hier mit Zusatzkosten zu rechnen wäre, da statische Verbesserungen aufgrund der zusätzlichen Gewichte notwendig sind. Alternativ und je nach Grundstück bzw. Zulässigkeit könnte die Haustechnik auch in einem separaten Nebengebäude errichtet werden, welches dann ggf. gleichzeitig als Kellerersatzraum oder Garage genutzt werden könnte. Unabhängig von der Auswahl der Möglichkeiten – und deren Genehmigungsfähigkeit durch die Baubehörde mal unterstellt, Nebengebäude etwa bedeuten auch andere Abstandsflächen und höheren Grundflächenverbrauch - sie sich im Vorfeld durch einen Architekten oder Bauingenieur die Kosten für den Kellerbau sowie die Alternativen benennen lassen, um eine wirtschaftliche Entscheidung im eigenen Interesse fällen zu können.
  • Bauherr/in fragt:
    Wir müssen einen wasserdichten Keller bauen. Das kann, so wie wir im Freundeskreis hören, nicht jede Firma. Auf was müssen wir bei der Firmenauswahl achten? Und haben Sie da noch andere wichtige Tipps für uns?
    • VPB antwortet:
      Bei der Errichtung eines WU-Kellers ist es wichtig, dass im Vorfeld des Baus eine ausreichende Planung mit Angaben zu allen Details erstellt und überprüft wird. Basierend auf dieser Planung, welche sich ggf. an der WU-Richtlinie zu orientieren hat, sollten sie dann die entsprechenden Angebote bei Unternehmen für den klassischen Hochbau einholen und darauf bestehen, dass diese Ihnen entsprechende Referenzen angeben, welche sie ggf. prüfen können. Darüber hinaus sollten sie darauf achten, dass die Unternehmen in der jeweiligen Handwerkskammer mit den entsprechenden Eintragungen gelistet sind und dass sie eine ausreichende Betriebshaftpflicht für diese Bautätigkeit haben. Sollte die Planung und Ausführung von einem Unternehmer erstellt werden, ist es dringend zu empfehlen, sowohl die Planung als auch die Ausführung durch einen externen Bauingenieur überprüfen und kontrollieren zu lassen. Darüber hinaus sollte dieser Unternehmer neben den Referenzen auch noch angeben, wer die Planung in seinem Hause durchführt und dessen Qualifikation nachweisen; bedient er sich eines Planers außer Haus, sollte zusätzlich noch dessen Berufshaftpflicht nachgeprüft werden. Sehr empfehlenswert ist hier auch noch die unabhängige Kontrolle der Ausführung, denn die Anforderungen an die korrekte Umsetzung dieser Planungen sind anspruchsvoll.
  • Bauherr/in fragt:
    Wir müssen unserem Keller in hohem Grundwasser bauen. Was heißt das für den Keller an sich und vor allem für die Baustelle. Da muss doch auch dauerhaft abgepumpt werden, oder? Wie läuft so eine Baustelle? Auf was müssen wir achten?
    • VPB antwortet:
      Auch bei hohen Grundwasserständen ist der Bau von Kellergeschossen möglich. Die entsprechenden Keller müssen jedoch als Wanne ausgebildet werden, was die Errichtung eines sogenannten WU-Kellers (wasserundurchlässig) bedeuten kann. Um jedoch auch Diesen errichten zu können, ist es richtig, dass das Grundwasser bis zur Betonage der Kellerdecke und dem Anfüllen des Kellergeschosses abgesenkt und das abgepumpte Wasser abgeleitet werden muss. Das anfallende Wasser, welches abzuleiten ist, kann dabei über das anliegende Abwassersystem oder über Rohrsysteme in naheliegende Gewässer abgeführt werden. Aber Achtung, nicht jede Gemeinde lässt die Einleitung in das Abwassersystem zu und es kommt zum anderen zu erheblichen Zusatzkosten für die Einleitung in das Abwassersystem oder die Errichtung eines Rohrsystems zu den naheliegenden Gewässern. Darüber hinaus müssen sie darauf achten, dass das Grundwasser im Vorfeld analysiert werden muss, wenn es über das Abwassersystem abgeleitet werden soll. Da das Grundwasser Schadstoffbelastet sein kann, kann es durch die Analyse, trotz vorgehender Zustimmung, zur Ablehnung der Einleitung in des Abwassersystem kommen. Aufgrund der vorbenannten Punkte ist es vor Beginn der Arbeiten im Rahmen der Planung des Bauantrages wichtig, den geplanten Bau des Kellers nicht nur hinsichtlich der Ausführung zu betrachten, sondern auch hinsichtlich der entstehenden zusätzlichen Kosten. Grundsätzlich sollte die Ihrerseits geplante Bauausführung von einem externen Sachverständigen bereits in der Planung überprüft und während der Bauausführung überwacht werden.
  • Bauherr/in fragt:
    Wir wollen uns ein Ferienhaus irgendwo am Wasser kaufen, gerne bei Ihnen in der Nähe oder Richtung Seenplatte. Kennen Sie Reviere oder Kommunen, in denen wir ein Hausboot oder ein schwimmendes Haus dauerhaft festzulegen können? Wo könnten wir da am besten nachfragen?
    • VPB antwortet:
      Die Thematik selbst steckt bei den Kommunen teilweise noch in den Kinderschuhen und ist je nach Art des Hauses auch abhängig von den Landesbauordnungen. Sollten sie beispielsweise ein Hausboot bevorzugen, können sie dazu bei den jeweiligen Gemeinden der Region nachfragen, in welcher sie Ihr Feriendomizil errichten oder erwerben wollen. Dazu bieten sich hier in der Region Berlin/Brandenburg beispielsweise der Raum um die Stadt Potsdam, der südöstliche Bereich von Berlin mit den vielen Seen und Flüssen sowie die nördlich gelegene Mecklenburgische Seenplatte an. In all diesen Regionen sind Hausboote mittlerweile keine Seltenheit mehr. Sollten sie jedoch ein festes Domizil bevorzugen, wie beispielsweise bereits in den Niederlanden in Pilotprojekten bereits praktiziert, können sie schnell an die Grenzen der Landesbauordnungen und somit auch die Unzulässigkeit gelangen, da die Bauordnungen auf diese Arten der Bauweise nicht ausgelegt sind. Daher sollten sie sich zusammen mit einem Fachmann (z.B. aus dem Schiffbau oder dem Bauingenieurwesen) zuerst ein entsprechendes Konzept erarbeiten und mit diesem bei der gewünschten Gemeinde zu Klärung vorsprechen. Da jedoch viele Seengebiete bereits dem Naturschutz unterliegen, sollten sie vorab für sich klären in welcher Region sie ihr Domizil erwerben möchten, um die dort ausgewiesenen Naturschutzgebiete bereits im Vorfeld ausschließen zu können.
  • Bauherr/in fragt:
    Wir haben ein Grundstück gekauft und wollen bauen. Der Grundwasserspiegel ist hoch. Was können wir tun? Was sind unsere baulichen Alternativen?
    • VPB antwortet:
      Wenn das Grundstück einen hohen Grundwasserstand aufweist, sollte bei Starkregenereignissen damit gerechnet werden, dass dieser bis zur Geländeoberfläche ansteigen kann. Daher ist immer darauf zu achten, dass die Oberkante der Bodenplatte bei nicht unterkellerten Gebäuden mindestens 30cm über dem Gelände bzw. oberhalb der angrenzenden Straßen und Grundstücke angeordnet wird, um eine Wannenbildung zu verhindern. Darüber hinaus ist es dringend zu empfehlen, das Gebäude dann im Sockel- und Bodenplattenbereich gegen drückendes Wasser abzudichten und die sogenannten Grund- und Versorgungsleitungen ebenfalls druckwasserdicht einzudichten und auszuführen, um einen Eintritt des Wassers aus allen Bereichen (von unten und seitlich) dauerhaft zu verhindern. Da diese Art der Bauweise zu Zusatzkosten für Erdanfüllung, die Herstellung einer WU-Bodenplatte, die hochwertiger Sockelabdichtung und die Abdichtung für die Grund- und Versorgungsleitungen führt, sollten sie diese Art der Ausführung bei Ihrer Kostenplanung im Vorfeld berücksichtigen.
  • Bauherr/in fragt:
    Wir wollen in das Havelland umziehen und neu bauen. Einen Bauplatz haben wir aber noch nicht. Freunde haben uns jetzt gesagt, es sei praktisch unmöglich, dort einen Keller zu bauen, wegen des hohen Grundwassers. Was raten Sie uns, wie sollen wir vorgehen, um das festzustellen? Auf was müssen wir beim Grundstückskauf achten?
    • VPB antwortet:
      Es ist richtig, dass es in vielen Regionen des Havellandes hohe Grundwasserstände gibt, was den Bau eines Kellers erheblich erschweren kann. Daher sollten sie vor dem Erwerb eines Grundstückes ggf. über ein Bodengutachten oder über die Befragung angrenzender Nachbarschaften die Situation zu den Grundwasserverhältnissen überprüfen. Unabhängig davon ist es aber möglich auch bei hohen Grundwasserständen einen Keller zu errichten, der nicht nass ist. Dabei ist jedoch im Rahmen ihrer Kostenplanung darauf zu achten, dass es zum einen zu höheren Kosten aufgrund der Bauart und zum anderen aufgrund einer ggf. durchzuführenden Grundwasserabsenkung kommen kann. Sollte eine Absenkung notwendig sein, prüfen sie bitte im Vorfeld auch, wie das Grundwasser, welches bei der Absenkung abgesaugt wird, abgeführt werden kann, da nicht jede Gemeinde einer Einleitung in das Abwassersystem zustimmt. Wenn die Gemeinde der Einleitung nicht zustimmen sollte, würde ggf. auch erhebliche Kosten für Leitungsführungen zu Flüssen, Bächen, Gräben oder Seen entstehen. Aufgrund der vorbenannten Punkte sollten sie daher im Vorfeld Ihre eigene Kostenplanung vor Kauf des Grundstückes, auch wenn es noch so schön gelegen ist, dahingehend prüfen, ob die hohen Zusatzkosten für den Keller notwendig sind und ob dadurch das Grundstück für sie geeignet ist.

Februar 2019-Wertermittlung

Alle Fragen & Antworten:

  • Bauherr/in fragt:
    Ich habe ein Haus geerbt, dass von einem sehr bekannten Architekten entworfen und gebaut wurde. Dieses steht deswegen auch unter Denkmalschutz. Wie wird bei einer Wertermittlung dieser Umstand berücksichtigt?
    • VPB antwortet:
      Eine außerordentlich hohe oder niedrige Miete, besondere Grundstückszuschnitte oder eine besondere Architektur, etc. bezeichnet man als „besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale“ (boG). Die wertmäßige Erfassung dieser boGs bereitet oft Schwierigkeiten, da meist keine Vergleichswerte vorliegen. Überwiegend wird diese wertmäßige Eigenschaft vom Gutachter, auf Basis seiner Erfahrung, sachverständig geschätzt.
  • Bauherr/in fragt:
    Meine Nachbarn haben sich für ihren Hausverkauf ein Wertgutachten vom örtlichen Gutachterausschuss machen lassen. Freunde von mir haben es sich dazu einen Sachverständigen genommen. Was ist der Unterschied?
    • VPB antwortet:
      Die Gutachterausschüsse sorgen für Transparenz am Immobilienmarkt. Sie haben den gesetzlichen Auftrag folgende Aufgaben zu erfüllen: • Führung und Auswertung einer Kaufpreissammlung über den Grundstücksverkehr • Ermittlung von Bodenrichtwerten • Ermittlung von generalisierten Bodenwerten • Erteilung von Auskünften (Kaufpreissammlung, Bodenrichtwerte) • Erstellung von Immobilienmarktberichten über ihren Zuständigkeitsbereich • Ableitung der zur Wertermittlung erforderlichen Daten wie Liegenschaftszinssätze, Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren und Mietwertübersichten • Erstattung von Verkehrswertgutachten Ob Sie das Gutachten direkt beim Gutachterausschuss machen lassen, oder einen Sachverständigen mit dieser Aufgabe betrauen ist im Grunde egal. Beide sind gehalten nach der ImmoWertV ein Gutachten zu erstellen. Wenn beide Ihre Arbeit richtig machen, können Sie am Ergebnis kaum einen Unterschied feststellen.
  • Bauherr/in fragt:
    Es gibt doch überall Kaufpreissammlungen. Kann ich die einsehen? Wie komme ich an die Kaufpreise in meiner Gegend?
    • VPB antwortet:
      Fragen Sie beim für Sie zuständigen Gutachterausschuss nach. In der Regel finden Sie die Kontaktdaten auf den Internetseiten der für Sie zuständigen Stadtverwaltung (Kreisfreie Städte) oder des Landkreises. Wenn Sie nichts finden, sollten Sie dort anrufen und die Kontaktdaten erfragen.
  • Bauherr/in fragt:
    Wo finde ich eigentlich den Bodenrichtwert für ein bestimmtes Areal?
    • VPB antwortet:
      Diesen können Sie bei dem für Sie zuständigen Gutachterausschuss erfragen. Multiplizieren Sie diesen mit der Größe Ihres Grundstückes (m²) und Sie erhalten den Bodenwert für das gesamte Grundstück. In vielen Bundesländern gibt es auch ein Bodenrichtwertkataster, das online einzusehen ist. In Hessen finden Sie das zum Beispiel unter http://www.geoportal.hessen.de
  • Bauherr/in fragt:
    Wir haben ein Grundstück am Rande der Ortbebauung angeboten bekommen – direkt angrenzend an unser Grundstück mit Wohnhaus. Er wäre also eine Art Gartenerweiterung. Es ist auch noch kein Bauland Wie errechnet sich der Wert eines solchen Grundstücks?
    • VPB antwortet:
      Da es sich um ein unbebautes Grundstück handelt wird der Wert des Grundstückes hauptsächlich durch den Bodenwert (€/m²) abgebildet. Diesen können Sie bei dem für Sie zuständigen Gutachterausschuss erfragen. Multiplizieren Sie diesen mit der Größe (m²) Ihres Grundstückes und Sie erhalten den Bodenwert für das gesamte Grundstück. In vielen Bundesländern gibt es auch ein Bodenrichtwertkataster, das online einzusehen ist. In Hessen finden Sie das zum Beispiel unter http://www.geoportal.hessen.de
  • Bauherr/in fragt:
    Wir möchten ein Zweifamilienhaus kaufen. Allerdings will die Verkäuferin, , in der kleineren der beiden Wohnungen ein lebenslanges Wohnrecht behalten. Das können wir uns prinzipiell vorstellen, aber das hat ja Auswirkungen auf den Preis. Wie wird so etwas bewertet und vor allem geregelt?
    • VPB antwortet:
      Die Regelung erfolgt im notariell zu beurkundenden Grundstückskaufvertrag. Der Notar kann mit dem Entwurf der Regelungen beauftragt werden. Wenn der Notar zum Beispiel vorschlägt, für die rüstige Dame ein Wohnungsrecht (§1093 BGB) im Grundbuch eintragen zu lassen, kann der Sachverständige den Wert berechnen. Dieses Recht erlischt in der Regel mit dem Tod des Begünstigten. Der Wert eines Wohnungsrechtes wird im Wesentlichen durch das Alter des Berechtigten, die eingesparte Miete, den Liegenschaftszins und die vereinbarten Kostentragungspflichten bestimmt.
  • Bauherr/in fragt:
    Wir haben eine Immobilie zum Kauf angeboten bekommen, unten Ladengeschäft, oben drei Wohnungen Wie kommen wir hier zu einem realistischen Kaufpreis?
    • VPB antwortet:
      Sie sollten zunächst den realistischen Verkehrswert des Hauses durch einen Sachverständigen für die Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken ermitteln lassen. Dessen Gutachten wir den realistischen Marktwert darstellen und kann dann als Verhandlungsbasis mit Ihrem Onkel dienen. Denkbar sind dann alle Varianten der Übergabe des Gebäudes. Kauf, Schenkung mit Eintragung eines Wohnrechtes oder Nießbrauches etc. Sie sollten sich, wenn der Wert durch einen Sachverständigen ermittelt wurde, durch einen Rechtsanwalt oder Notar beraten lassen. Nicht zuletzt sollten Sie auch noch Ihren Steuerberater in Ihre Überlegungen mit einbeziehen.
  • Bauherr/in fragt:
    Wir wollen unser großes Haus verkaufen. Ein gesuchtes Objekt in bester Lage. In der Nachbarschaft geht alles im Bieterverfahren weg. Lohnt es sich da überhaupt, vorher noch ein Gutachten machen zu lassen? Und wenn ja, was kostet das?
    • VPB antwortet:
      Mit einem Verkehrswertgutachten werden Sie zunächst in die Lage versetzt, den realistischen Preis für Ihre Immobilie zu bestimmen. Gerade bei Bieterverfahren, sollte der Einstiegspreis nahe am tatsächlichen Wert liegen. Zu niedrige, oder zu hohe Kaufpreisforderungen können seriöse Bieter auch abschrecken. Die Kosten für ein solches Wertgutachten orientieren sich am tatsächlichen Aufwand oder werden nach Honorartabellen, in Abhängigkeit des Immobilienwertes abgerechnet. In jedem Fall sollten Sie ein Angebot bei einem Sachverständigen einholen. Dieser wird Sie beraten und mit Ihnen alle Möglichkeiten besprechen.
  • Bauherr/in fragt:
    Wir haben von den Großeltern ein Grundstück mit zahlreichen, viel zu großen Bäumen geerbt. Sie wurden einfach nie geschnitten oder gefällt. Es ist tatsächlich ein kleiner Wald. Schmälert das eigentlich den Wert des Grundstücks?
    • VPB antwortet:
      Um diese Frage beantworten zu können, benötigt man mehr Informationen zum Grundstück. Zum einen, kann der Bewuchs, wenn man ihn entfernen muss, Kosten verursachen, die den Wert des Grundstücks schmälern. Zum anderen, kann der Wert der Bäume wiederum einen wirtschaftlichen Ertrag bilden, als wertsteigernd sein. Am besten, Sie wenden sich an einen Sachverständigen, der Ihnen eine Bewertung erstellen kann.
  • Bauherr/in fragt:
    Wir wollen ein bestimmtes Haus kaufen, sind auch schon in ersten Vorgesprächen, haben aber jetzt zufällig gehört, die Besitzverhältnisse dort seien sehr kompliziert. Das müsste doch alles im Grundbuch stehen. Wir wüssten gern vorher, woran wir sind, ehe wir Gebote abgeben. Können wir das Grundbuch einsehen? Wie können wir erfahren, wer tatsächliche welche Interessen auf dem Grundstück hat? Was ist die korrekte Vorgehensweise?
    • VPB antwortet:
      Um die Besitzverhältnisse und etwaige wertbeeinflussenden Rechte zweifelsfrei erkennen zu kennen, müssen Sie das Grundbuch einsehen, oder einen Grundbuchauszug beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Diese Einsicht wird Ihnen allerdings nur gewährt, wenn Sie ein berechtigtes Interesse (Immobilienkauf) nachweisen können. Dazu wollen die Ämter aber in der Regel schon einen Kaufvertragsentwurf als Nachweis vorgelegt haben. Wenn Sie den noch nicht haben, benötigen Sie eine lückenlose Vollmacht des Eigentümers. Anderenfalls händigt Ihnen das Amtsgericht das Grundbuch nicht aus. Das Grundbuch ist in 3 Abteilungen unterteilt. In Abteilung I sind alle Angaben zum Eigentümer aufgeführt. In Abteilung II stehen Rechte und Belastungen wie Nießbrauchrechte, Geh-, Fahr- und Wegerechte, Wohnungsrechte und Erbbaurechte etc. Dies sind Wertbeeinflussende Rechte. In Abteilung III sind Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden aufgenommen. Im Allgemeinen wirken sich Eintragungen in Abteilung III nicht wertbeeinflussend aus. Sollen bestehende Grundpfandrechte von ihnen übernommen werden, ist aber Vorsicht geboten.

Januar 2019-Altbaukauf

Alle Fragen & Antworten:

  • Bauherr/in fragt:
    Derzeit steigen bei uns die Immobilienpreise immens und wir wissen nicht, ob der Preis nicht viel zu hoch und annährend werthaltig ist.
    • VPB antwortet:
      Bei dieser Frage kann Ihnen vor allem ein Sachverständiger für Immobilienwertermittlung weiterhelfen. Das aktuelle Marktgeschehen in Ihrer Region kann dieser am besten abschätzen, denn durch die hohe Nachfrage und die geringen Kapazitäten nach Eigenheimen (egal, ob Bestand oder Bauplätzen), haben sich vielerorts – gerade in den städtischen Ballungsräumen – die Immobilienpreise drastisch in die Höhe geschraubt. In der Regel bilden die Exposé- / Angebotspreise nicht den tatsächlichen Markt- / Verkehrswert einer Immobilie ab. Früher skalierte das Verhältnis oftmals im Bereich von rund 10 bis 20% - also dem üblichen Verhandlungsspielraum. Bei Gebäuden mit höheren Instandsetzungs- / Modernisierungsaufwand konnte dies noch stärker variieren. Derzeit legen sich teilweise aber Interesseanten mit ihren Kaufpreisangeboten sogar noch über die überzogenen Exposépreise, ohne dass der Verkehrswert ansatzweise diesen Wert wiederspiegelt - Leitgedanke: Hauptsache irgendwie Eigenheim. Der Preis wird dann sozusagen nach oben verhandelt! Das Ganze wird durch die aktuelle Niedrigzinspolitik und manche Banken, die, eine 100%ige Fremdfinanzierung mitmachen, noch befeuert. Es stellt sich daher zurecht die Frage, ob es sich in Ihrer Region um eine Immobilienpreisübertreibung oder gar -preisblase handelt, die in Zukunft auch korrigiert werden kann. Es wäre schließlich ärgerlich, wenn der Verkehrswert der Immobilie nicht ansatzweise den Kaufpreis abbildet und später die Anschlussfinanzierung auch noch verkompliziert. Zudem sollte Sie immer im Blick haben, dass sich Ihre familiäre Situation ändern können – in Bezug auf Anzahl und Höhe Ihres Nettoeinkommens, oder sogar räumlichen Veränderungen in Ihrem Beruf. Daher kann ich Ihnen nur Raten sich einen Fachmann, wie eben einen Sachverständigen für Immobilienbewertung, auf Ihre Seite zu holen. Ihr VPB- Bauherrenberater kann ggf. selber Ihnen weiterhelfen oder einen unabhängigen und neutralen Experten aus seinem Netzwerk weiterempfehlen.
  • Bauherr/in fragt:
    Da gab es mal Zuschüsse für nachwachsende Dämmstoffe. Gibt’s die noch? Und wozu sind die nachwachsenden alles geeignet? Auch für Fassaden?
    • VPB antwortet:
      Es gibt tatsächlich Förderprogramme für nachwachsende Rohstoffe. Inwiefern diese für Sie und Ihr Bauvorhaben überhaupt zugänglich sind, kann nur ein entsprechender Energieberater abschließend klären.
  • Bauherr/in fragt:
    Wir wollen unser Haus dämmen lassen, haben aber keine Lust, die Dämmung dann wie meist üblichen verputzen zu lassen. Ich hör immer, alles andere sei so teuer. Was gibt es denn für Alternativen? Und wie viel teurer sind die so -prozentual?
    • VPB antwortet:
      Ihre Frage lässt sich leider nicht pauschal beantworten, da es vor allem auf die Kubatur, die dazu gehörigen Außenflächen, die grundsätzliche Materialwahl (Klinker, Holz, Metallpanelle, Fachwerk oder einen Mix aus diesen Materialien) und natürlich den vorhandenen Bestand – als Fassadenuntergrund ankommt. Die Möglichkeiten eine Fassade energetisch zu ertüchtigen und auch neu gestalten sind zahlreich. Die Ausführung mit Wärmedämmverbundsystem und Außenputz ist in der Regel eine der kostengünstigeren Varianten, wobei aber auch ein erheblich unebener Untergrund schnell zu erheblichen Kostenerhöhungen führen kann. Ein Wärmedämmverbundsystem muss aber auch nicht immer geputzt werden. Die WDVS- Hersteller bieten u.a. auch systemkonforme Klinkerriemchen an.
  • Bauherr/in fragt:
    Wir wollen in unserem Haus alt werden, sind uns aber nicht sicher, ob es sich später mal anpassen lässt. Kommen wir über den VPB an einen neutralen wirklich guten Sachverständigen heran, der uns in Fragen des Barriereabbaus berät?
    • VPB antwortet:
      Wenn der Bauherrenberater des VPB Sie nicht sogar selbst zur Barrierefreiheit beraten kann, so hat er in seinem Beraternetzwerk auf jeden Fall einen Experten, der Ihnen weiterhelfen kann. Die Beratung durch die VPB und seine Experten ist grundsätzlich neutral und unabhängig. Übrigens hat der VPB zum Thema den Leitfaden "Vorbauen und umbauen: barrierearm und altersgerecht" herausgegeben. Sie bekommen ihn im VPB-Shop - https://www.vpb.de/leitfaden-barrierearm.html Hier haben wir auch einen Blick in den Leitfaden - https://www.vpb.de/download/VPB-Leitfaden-barrierearm_Heft-zum-Reinschauen.pdf
  • Bauherr/in fragt:
    Wir haben eine Altbauwohnung angeboten bekommen. Sie hat noch Nachtspeicheröfen. Sind die überhaupt noch zulässig?
    • VPB antwortet:
      Nachtspeicheröfen waren in bestimmten Bestandsbauten tatsächlich in der EnEV 2009 schrittweise verboten worden bzw. sollten stufenweise außer Betrieb genommen werden. Der entsprechende Paragraph 10a wurde aber durch den Bundestag mit der EnEV 2013 zurückgezogen. Das Heizen ausschließlich mit Strom stellt zumindest heute noch keine günstige Lösung dar. Dies wird sich unter Umständen in den kommenden Jahren mit den immer populärer werdenden Infrarotheizungen ändern. Der Erfolg koppelt sich aber natürlich an den zukünftigen Strompreis. Alte Nachtspeicheröfen sollten aber grundsätzlich aufgrund ihrer häufigen Schadstoffhaltigkeit (z.B. Asbest) entsorgt und erneuert werden. Ein Bausachverständiger kann Ihnen bei der Entscheidungsfindung weiterhelfen, ob und wie die Nachtspeicheröfen ersetzt werden.
  • Bauherr/in fragt:
    Wir überlegen, ob wir unser Einfamilienhaus aufstocken sollen. Was müssen wir dabei alles bedenken? Was alles klären?
    • VPB antwortet:
      Dabei handelt es sich grundsätzlich um ein schwieriges Unterfangen. Vorrangig muss natürlich das Baurecht eingehalten werden, d.h. es muss geprüft werden, ob eine Aufstockung zulässig ist. Sofern diese genehmigungsfähig wäre, muss überprüft werden, ob die Geschosse darunter ausreichend tragfähig sind, d.h. also die zusätzlichen Lasten sicher in die Gründung abgetragen werden. Wenn dies geklärt ist, geht es darum, alle Gewerke und deren Schnittstellen so abzustimmen, dass durch die Öffnungen und den Rückbau des Bestandsdaches keine gravierenden Schäden an den unteren Geschossen entstehen. Wichtig ist nicht zuletzt die Klärung, ob die Anlagentechnik erweiterungsfähig ist – reicht der bestehende Heizkessel aus? Und inwieweit und wo genau die Leitungssysteme für alle erforderlichen Medien erweitert werden können. Das fordert viel Feingefühl auf allen Seiten – und vor allem die Planung und Koordination durch Fachmänner, wie z.B. Architekten, Ingenieure oder Bausachverständige.
  • Bauherr/in fragt:
    Wir interessieren uns für einen Altbau. Wenn wir ihn kaufen, müssen wir zunächst das ganze Dach dämmen und neu decken lassen. Klar, dazu brauchen wir dann ausführliche Beratung! Aber um zu wissen, ob das Objekt überhaupt noch in Frage kommt, wollten wir fragen, ob Sie uns aus der Erfahrung und über den Daumen sagen können, mit welchen Summen wir hier MINDESTENS rechnen müssen? Also gerne aktuelle Quadratmeterpreise für Dämmung plus Dachdeckung. Pi mal Daumen reicht uns.
    • VPB antwortet:
      Leider lässt sich das nicht ohne weiteres beantworten, da eine Dachsanierung von zahlreichen Faktoren abhängt. Da stellen sich vor allem folgende Fragen:  Handelt es sich um ein freistehendes oder ein- oder beidseitig angebautes Gebäude?  Welche Dachform ist vorhanden?  Ist eine Auf- oder Zwischensparrendämmung notwendig?  Sollen günstige Dachsteine oder hochwertige Dachziegel verwendet werden?  Welche Energiestandards sollen eingehalten werden?  Muss die Dachkonstruktion ertüchtigt werden, damit sie das neue Flächengewicht tragen kann?  Müssen Dachüberstände verbreitet werden, Gauben erneuert werden? u.v.m. So gerne ich hierauf eine bessere Antwort gegeben würde, so kann diese Frage Ihnen nur ein Bausachverständiger beantworten, der das Bestandsobjekt vor Ort begutachtet hat und die voraussichtlichen Baukosten in seiner Region einschätzen kann.
  • Bauherr/in fragt:
    Ich will eine Eigentumswohnung kaufen und bauche dazu eine sachverständige Einschätzung vor allem der Wohnanlage. Kann ich mich da an die VPB-Berater wenden? Begleiten sie mich auch dabei? Und wenn ja, was kostet so etwas in etwa?
    • VPB antwortet:
      Gute Entscheidung! Bei Eigentumswohnungen kaufen Sie sich ja auch ins Gemeinschaftseigentum ein, und da sind oft erhebliche Sanierungsstaus, für deren Beseitigung Sie später mitbezahlen. Ja, alle VPB-Berater unterstützen Sie auch beim Kauf einer Eigentumswohnung im Bestand und beurteilen für Sie sowohl Sonder- als auch Gemeinschaftseigentum. Den für Ihre Region zuständigen VPB-Berater finden Sie hier: https://www.vpb.de/berater-finden.html Auf der Unterseite des Regionalbüros sehen Sie dann auch, welche Stundensätze die Berater berechnet. Wie lange die Besichtigung dauert, hängt vom Einzelfall ab. Fragen Sie Ihren Sachverständigen unbedingt vorab danach.
  • Bauherr/in fragt:
    Wir möchten ein Haus kaufen – im Bieterverfahren. Wir haben es schon besichtigt. Was raten Sie uns: welche Pläne und Unterlagen sollten wir uns ansehen oder geben lassen, um unsere Entscheidung vorzubereiten?
    • VPB antwortet:
      Grundsätzlich enthält ein Exposé in der Regel eine gute Fülle an Informationen. Dennoch sollten die Original- Baugenehmigungsunterlagen, wie Grundrissen, Ansichten, Schnitten, Lageplan und Baubeschreibung, mindestens eingesehen werden. Aber auch die Genehmigungsunterlagen für möglicherweise weitere bauliche Anlagen auf dem Grundstück sollten eingesehen werden, um festzustellen, dass keine Schwarzbauten errichten worden sind. Ob zusätzliche Unterlagen zur Einsicht angefordert werden müssen, sollten Sie mit einem Bausachverständigen klären, der das Objekt vor Ort besichtigt hat. Es sollten daher auch Statik, Wärmeschutznachweis und ggf. diverse weitere Nachweise (z.B. Brandschutz Reihen- / Doppelhäuser, Lärmschutz für Außengerät) eingesehen werden.
  • Bauherr/in fragt:
    Wir interessieren uns für einen Altbau, haben ihn auch schon zweimal besichtigt. Nun gingen wir gerne noch ein drittes Mal hin. Ist das zumutbar? Es geht ja um viel Geld.
    • VPB antwortet:
      Das ist richtig – daher ist es wichtig, dass alle Fragen, die sich stellen und Sie prüfen möchten, vor dem Kauf ausgiebig geklärt worden, u.a. auch durch die Hinzuziehung eines Bausachverständigen für Schäden an Gebäuden und/oder Immobilienbewertung. Wünschenswert ist es natürlich für den Eigentümer und Makler, dies mit möglichst wenig Aufwand – also Terminen – abzuarbeiten. Wenn Sie aber ein wirkliches Interesse an der Immobilie haben, lassen Sie sich bitte auch nicht hetzen.

Januar 2019-Altbausanierung

Alle Fragen & Antworten zum Thema Altbausanierung

  • Bauherr/in fragt:
    Kann ein Gebäude aus den 60er Jahren asbestbelastet sein?
    • VPB antwortet:
      Grundsätzlich ja. Untersuchungen diesbezüglich sind angebracht. Vorsicht – Asbest kann auch in den Bodenbelägen, in Klebern, Spachtelmassen und Putzen vorhanden sein. Vor Abbruch untersuchen lassen!
  • Bauherr/in fragt:
    Wir haben eine alte denkmalgeschützte Villa und möchten diese sanieren und umplanen. Die Balken sehen schon sehr marode aus. Sollten wir diese untersuchen lassen.
    • VPB antwortet:
      Auf jeden Fall sollten die alten Holzkonstruktionen im Dachstuhl als auch in den Decken / Boden auf mögliche Schädigungen untersucht werden, bevor geplant wird! Aus eigener Erfahrung in diesem Bereich weiß ich, dass Unterlassungen schnell zu hohen, unerwarteten Kosten führen können. Als Entscheidungshilfe für weitere Planungen sind grundsätzliche Untersuchungen der Bausubstanz unerlässlich.
  • Bauherr/in fragt:
    Ich möchte mein Dach neu eindecken und auch gleich neu dämmen. Worauf ist zu achten?
    • VPB antwortet:
      Grundsätzlich ist immer eine genaue Analyse der Örtlichkeit notwendig, und es ist eine Berechnung der notwendigen Dämmstärke vorzunehmen. Ganz wichtig in diesem Zusammenhang ist die einzubauende Dampfbremse. Diese kann von außen nachträglich eingebaut werden oder aber von Innen, was immer Abbruchmaßnahmen im Innern mit sich führt. Es gibt sogenannte Vollsparrendämmungen (hier wird der Sparren voll ausgedämmt) oder auch Aufsparrendämmungen (hier auf den Sparren gedämmt), die meistens bei nachträglichen Dämmmaßnahmen Anwendung finden. Wichtig ist immer die genaue Detailplanung dieser Arbeiten, die von einem Fachmann (Ingenieur / Architekt) durchgeführt werden sollten. Zum Teil gibt es auch Fördermaßnahmen von der KfW-Bank für solche Maßnahmen.
  • Bauherr/in fragt:
    Guten Tag ich habe eine Eigentumswohnung erworben. Mir wurde angeboten die Fliesen arbeiten im eigenleistung zu machen um Kosten zu sparen. Was darf ich dann für die eigenleistung entge rechnen? Viele Grüße Ana
    • VPB antwortet:
      Vielen Dank für Ihre Frage, die allerdings nicht zum heutigen Thema „Altbau“ passt. Was Sie grundsätzlich zum Thema Eigenleistung beachten müssen, finden Sie in unserem Serviceartikel hier https://www.vpb.de/presse-service-eigenleistung-hausbau.html wobei die Preise regional variieren und sich in unserem Text auf 2017 beziehen. Da bei einem Bauträgervertrag - das Objekt ist ja eine Eigentumswohnung - immer auch ein Grundstücksanteil mitveräußert wird, ist der Vertrag notariell zu beurkunden. Dasselbe gilt dann auch für Vertragsänderungen von einigem Gewicht. Ob die Ihnen vorgeschlagenen Änderungen darunter fallen oder nicht, können und dürfen wir nicht beurteilen, dafür wenden Sie sich bitte an entsprechende Juristen wie zB den beurkundenden Notar.
  • Bauherr/in fragt:
    Ich habe gehört, ein alter Bitumenanstrich, also eine schwarze Wanne, hält nur rund 30 Jahre, dann zersetzt sich der Anstrich und Feuchtigkeit kann ins Mauerwerk dringen. Ist das so? Meine ganzen Nachbarn (Reihenhaussiedlung) graben eben nach und nach ihre Häuser ab und isolieren neu. Kommt das auch auf uns zu oder gibt es da technisch Alternativen? Was ist mit abdichten von innen?
    • VPB antwortet:
      Die alten Abdichtungen von außen sind schadhaft, nicht weil eine Bitumenabdichtung nur 30 Jahre hält, sondern Beschädigungen von außen (Steine) diese zerstören und weil in der Regel nicht gemäß den einschlägigen Normen abgedichtet wird. Hier wird unter anderem der Schutz der Abdichtung vorgeschrieben. Empfehlenswert ist immer die Abdichtung von außen – von innen ist es immer eine Lösung, wenn es von außen nicht geht. Es gibt auch Lösungen für eine Innenabdichtung. Nur sind diese im Allgemeinen nicht günstiger, wenn diese fachgerecht ausgeführt werden.
  • Bauherr/in fragt:
    Wir haben ein Haus von 1862. Im Keller blühen die Natursteinwände aus. Ist das bedenklich oder normal? Was könnte das sein? Was sollen wir tun? Welche Untersuchungen veranlassen? Oder einfach ignorieren. Sieht aus (und schmeckt ) wie Salz, riecht nicht.
    • VPB antwortet:
      Bei einem Haus dieses Baujahres ist das normal, da damals die Wände nicht abgedichtet worden sind bzw. das Wissen noch nicht vorhanden war. Bei den Ausblühungen handelt es sich tatsächlich um Salze! Daher auch der Geschmack. Eine Untersuchung macht grundsätzlich Sinn, um festzustellen, ob eine Schädigung vorliegt, die abgestellt werden sollte. Grundsätzlich macht es dem Mauerwerk nichts aus, wenn es feucht ist.
  • Bauherr/in fragt:
    Wir haben ein Haus aus den später 60er Jahren. An den Kellerwänden fällt ringsum unten der Putz ständig ab, egal, wie oft wir ihn erneuern, es sind diese zwei Steinschichten unter der Trennschicht. Das sieht so ungepflegt aus, gibt es da gar keine dauerhafte Lösung? Irgendeinen vernünftigen Putz?
    • VPB antwortet:
      Es gibt sogenannte Sanierungsputze oder auch Opferputze. Hierbei wird genau ermittelt, welche Kristalle – Salze sich im Mauerwerk befinden und wie hoch die Feuchtigkeitsbelastung ist. Hierauf abgestimmt können dann Putze aufgetragen werden, die eine bestimmte Lebensdauer haben und dann erneuert werden müssen. Eine Abdichtung von außen ist auch eine Möglichkeit, um die Ursache der Feuchtigkeitsbelastung abzustellen. Das ist aber die teure Variante. Es kommt immer darauf an, was Sie mit Ihrem Keller machen wollen. Ein Lagerraum hat natürlich nicht so hohe Ansprüche wie ein Wohnraum. Das muss man immer abwägen, bevor man saniert.
  • Bauherr/in fragt:
    Wir haben eine Schimmelecke im Souterrain, an der Wand, die im Erdreich steckt. Wasserleitungen sind nicht in der Wand, Feuchtigkeit kommt also wahrscheinlich von außen. Was können wir da eigentlich tun, um die Wand trocken zu legen? Müssen wir von außen abgraben und Abdichten? Oder geht das auch von innen? Gibt es eine billigere Methode, bei der wir nicht den ganzen Garten obendrüber aufreißen müssen?
    • VPB antwortet:
      Grundsätzlich muss zunächst einmal die Ursache festgestellt werden. Eine Abdichtung von außen, ist in meinen Augen immer die beste Lösung, wenn dieses machbar ist. Oft ist es auch notwendig, eine horizontale Abdichtung vorzunehmen mittels Injektionsverfahren oder aber Eintreiben von Blechen. Man kann eine komplette Abdichtung von innen vornehmen – empfehlenswerter ist, wie schon gesagt, immer die Abdichtung von außen!
  • Bauherr/in fragt:
    Wir sind dabei, einen Altbau zu kaufen, den wir dann kräftig sanieren und auch viel umbauen wollen. Dazu wäre es gut, wenn wir alle alten Baupläne hätten. Muss der Verkäufer uns die eigentlich übergeben?
    • VPB antwortet:
      Ein Fachanwalt kann Ihnen hier bestimmt weiterhelfen. Ob die Pläne übergeben werden müssen, kann ich nicht sagen – es macht aber auf alle Fälle Sinn, diese zu haben und ich wüsste auch nicht, was dagegen sprechen würde, diese zu übergeben, soweit vorhanden.
  • Bauherr/in fragt:
    Wir haben das Haus unserer Großmutter übernommen und möchten es nun nach und nach innen wie außen modernisieren. Für welche Sanierungsarbeiten gibt es eigentlich nennenswerte staatliche Zuschüsse? Was lohnt so richtig?
    • VPB antwortet:
      Es gibt mehrere Möglichkeiten der Zuschüsse. In der Regel sind dies günstige Zinskonditionen der KfW-Bank. Sie können zum Beispiel eine komplette Sanierung des bestehenden Gebäudes zu einem Effizienzhaus vornehmen (wenn dieses möglich ist – das muss im Einzelfall untersucht werden). Es gibt allerdings auch Zuschüsse der KfW-Bank für Einzelmaßnahmen, wie zum Beispiel Erneuerung der Heizungsanlage, Dachdämmung, Fassadendämmung etc. Auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) betreibt Förderprogramme. Daneben gibt es auch Förderungen der Bundesländer, oft über deren Investitionsbanken. Und auch viele Kommunen subventionieren energetische oder sonstige Sanierungen. Ein zugelassener Energieberater kann Ihnen da im ersten Schritt weiterhelfen und Ihnen sagen, was sich lohnen würde. Im zweiten Schritt bedarf dieses dann einer genauen Planung durch einen Fachingenieur / Architekten.

Januar 2019-Baubeschreibung

Alle Fragen & Antworten zum Thema Baubeschreibung:

  • Bauherr/in fragt:
    Ich habe gehört, der VPB hat einen Ratgeber zur Baubeschreibung herausgegeben. Wo genau finde ich den?
    • VPB antwortet:
      Auf der Homepage des VPB gibt es mehrere Ratgeber, die im Service-Bereich der Website heruntergeladen werden können, kostenlos unter https://www.vpb.de/service.html Der Ratgeber "Neues Bauvertragsrecht: Die Baubeschreibung beim Schlüsselfertigbau" ist dort direkt unter https://www.vpb.de/download/VPB-Ratgeber_Neues-Bauvertragsrecht-Baubeschreibung.pdf zu bekommen.
  • Bauherr/in fragt:
    Wir haben in unserem Vertragsentwurf einen seltsamen Satz gefunden: „Vorvertraglich übergebene Bauunterlagen sind nicht Vertragsinhalt.“ Was soll das heißen?
    • VPB antwortet:
      Wenn es sich dabei um einen Verbraucherbauvertrag handelt, wäre das meiner Ansicht nach ein gezielter Versuch, Bauherrenrechte wieder auszuhebeln. Mit diesem Passus wird der Schutzzweck des § 650k Abs. 1 unterlaufen. Enthält nämlich die vertragliche Baubeschreibung andere Angaben, als die, die sie im Vorfeld bekommen haben, kann es passieren, dass bestimmte Eigenschaften des geplanten Hauses, die Ihnen besonders wichtig und vielleicht sogar für ihr Projekt ausschlaggebend waren, entfallen. Letztlich besteht die Gefahr, dass Sie ein anderes Haus bekommen, als Sie dachten. Ob so eine Regelung als Kleingedrucktes überhaupt wirksam ist, halte ich für stark zweifelhaft, aber Urteile dazu sind noch nicht bekannt. Aber es ist als Bauherr unersprießlich, darüber zu streiten. Besser ist es, vor Unterzeichnung immer darauf zu achten, dass die vertragliche Baubeschreibung wirklich alles enthält, was Ihnen wichtig ist.
  • Bauherr/in fragt:
    Welche Angaben muss eine Baubeschreibung eigentlich genau enthalten?
    • VPB antwortet:
      Das ist im Gesetz recht eingehend geregelt, es geht da um Art. 249 § 2 EGBGB. Danach muss eine Baubeschreibung die wesentlichen Eigenschaften des Hauses klar beschreiben. Sie muss mindestens folgende Informationen enthalten: • allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise; • Art und Umfang der Leistungen, gegebenenfalls auch der Planung und Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück, der Baustelleneinrichtung und der Ausbaustufe; • Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse, Schnitte; • gegebenenfalls Angaben zum Energie-, Brandschutz-, Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik; • Beschreibung der Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke; • gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus; • gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen; • Qualitätsmerkmale, denen Gebäude oder Umbau genügen müssen; • gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, Armaturen, Elektroanlage, Installationen, Informationstechnologie, Außenanlagen; • verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung; steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, dann muss wenigstens ihre Dauer angegeben sein.
  • Bauherr/in fragt:
    Wir sollen jetzt schnell noch ein paar Änderungen der Baubeschreibung absegnen, bevor der Vertrag gemacht wird. Wir sind nicht sicher, ob wir die Bedeutung und Folgen dieser Änderungen komplett erfasst haben – was können wir da tun?
    • VPB antwortet:
      Beim Verbraucherbauvertrag hat sich der Gesetzgeber das idealtypisch eigentlich so gedacht, dass der Unternehmer eine Baubeschreibung aushändigt, der Verbraucher sich diese von seinem eigenen Bausachverständigen erklären lässt und dann die Punkte, die individuell angepasst und ergänzt werden sollen, mit dem Bauunternehmer aushandelt (und verpreist). Die ursprünglich übergebene Baubeschreibung wird daher beim Verbraucherbauvertrag (Achtung: Beim Bauträgervertrag zählt dagegen nur die vom Notar beurkundete Baubeschreibung!) nach dem Gesetz – Vertragsinhalt, soweit sie nicht ausdrücklich vertraglich geändert wurde. Nun kommt es in der neuen Praxis aber durchaus vor, dass die Bauunternehmen selbst Änderungen ihrer eigenen Baubeschreibung vorschlagen und verhandeln wollen. Daran sind sie rechtlich nicht gehindert. Das hat allerdings für Verbraucher den Effekt, dass so ein weiterer Gang zum eigenen Bausachverständigen nötig werden kann. Auch wenn das dann nochmal etwas Geld kostet (die Einarbeitung hat der Bausachverständige ja schon beim ersten Mal erledigt), das halte ich für gut investiert.
  • Bauherr/in fragt:
    Was passiert eigentlich, wenn man die Baubeschreibung quasi erst mit zur Unterschrift zum Vertrag dazu bekommt? Das ist dann doch nicht mehr rechtzeitig?
    • VPB antwortet:
      Das stimmt zwar, aber es wird ja auch niemand gezwungen, so einen Vertrag dann auch sofort zu unterschreiben. In so einem Fall sollte man sich gut überlegen, ob man nicht doch besser einen anderen Vertragspartner sucht. Niemals sollte man einfach unterschreiben und darauf vertrauen, dass man ja ein Widerrufsrecht habe. Denn das gilt weder bei Bauträgern noch bei Bauverträgen – es sei denn, es wird irrtümlich oder sicherheitshalber vertraglich eingeräumt. Wer auf einem eigenen Baugrundstück sitzt, braucht auch nicht zu befürchten, jemand anderes nehme ihm sonst die Lage weg.
  • Bauherr/in fragt:
    Wir hatten neulich Fragen zu Details einer Bauausführung, aber es gab keine ausreichenden Antworten. Dabei erklärte man uns, manche Angaben in einer Baubeschreibung seien eben nur gegebenenfalls zu machen. Wir haben das ehrlich gesagt nicht so ganz verstanden. Was soll damit gemeint sein?
    • VPB antwortet:
      Ich kann da auch nur raten. In Art. 249 § 2 Abs. 1 EGBGB wird das Wort mehrfach vom Gesetzgeber benutzt, Nrn. 4, 6, 7 und 9 genauer gesagt. Es bedeutet dort aber nicht, dass dem Bauunternehmer sozusagen freigestellt ist, ob er dazu etwas sagt oder nicht. Oben gab es die Frage zum Innenausbau, das wäre Nr. 6: wenn Innenausbau gemacht werden soll (das ist das gegebenenfalls), dann muss der natürlich auch entsprechend klar in der Baubeschreibung drin sein.
  • Bauherr/in fragt:
    Ich finde, dass schon noch viel Fachchinesisch verwendet wird! Zb was WLG 40 ist musste ich selbst rausfinden. Am Ende muss man doch glauben, was einem der Haushersteller dazu erklärt – wo ist die Verbesserung zu vorher?
    • VPB antwortet:
      Kontrolle ist besser, dazu gibt es Bausachverständige wie sie vom VPB ausgewählt werden. Und – salopp gesagt - ein dickes Glossar mit Begriffsklärungen für jede Baubeschreibung ist nicht unbedingt das Ziel der Neuregelung gewesen. Aber davon abgesehen hat sich der Gesetzgeber auch einiges einfallen lassen, um auch unwillige Unternehmen zu veranlassen, ihre Baubeschreibungen klarer und vollständiger zu fassen. § 650k Abs. 2 S. 1 BGB sagt nämlich, dass bei Unklarheiten oder Lücken in der Baubeschreibung die unklare oder fehlende Bauleistung das Qualitätsniveau haben muss, das die Bauleistung auch sonst hat. Rolls-Royce bleibt Rolls-Royce. Früher galt das nicht ganz so einschränkungslos. Da wurden Lücken auch mal mit den anerkannten Regeln der Technik gefüllt – die sind aber ist oft nur ein Mindeststandard. S. 2 derselben „Hausnummer“ legt dann och fest, dass Zweifel bei der Auslegung einer Baubeschreibung zu Lasten des Bauunternehmers gehen. Es ist also bei Unklarheit immer die höherwertige Bauweise geschuldet – und zwar ohne dass dafür mehr Geld verlangt werden kann. Das wird man im Einzelnen oft vor Gericht klären müssen, aber hier erwarte ich in den kommenden Jahren interessante Entscheidungen.
  • Bauherr/in fragt:
    Ich höre oft, man soll die Baubeschreibung „vorvertraglich“ bekommen, so wie sie eben auch schrieben – also wohl vor dem eigentlichen Vertrag. Aber wie lange denn vorher?
    • VPB antwortet:
      Da gibt es keine feste Grenze, denn wie oben schon angeklungen, ist die erste Baubeschreibung ja eigentlich als Auftakt für die eigentlichen Verhandlungen über die Leistung gedacht und das kann und sollte auch ein bisschen Zeit kosten. Der Gesetzgeber hat in der Begründung zur vorvertraglichen Übergabe der Baubeschreibung gesagt, damit solle ein Qualitätswettbewerb möglich werden. Der Verbraucher soll also die Möglichkeit bekommen, nicht nur eine, sondern gegebenenfalls sogar mehrere Baubeschreibungen miteinander daraufhin zu vergleichen, welche Qualität zum Beispiel die technische Gebäudeausrüstung denn hat. Das schließt notwendig auch die Zeit ein, die man als Baulaie für einen Termin bei einem Bausachverständigen benötigt, der einem erklären kann, ob das Angebot wirklich ein Rolls-Royce ist oder nicht. Eigentlich muss man anders herum denken: wenn man eine Baubeschreibung hat, dann sollte man sich mit dem Vertragsschluss so lange Zeit lassen, bis alles in Ruhe geklärt und verhandelt worden ist.
  • Bauherr/in fragt:
    Wir wollen ein Haus für unser Alter bauen. Dazu haben wir uns eine Firma gesucht, die angeblich Erfahrung auf dem Sektor hat. Der Vertriebsmitarbeiter versichert uns, man wolle unsere Wünsche im Detail berücksichtigen. Aber erst sollen wir mal den Bauvertrag unterzeichnen. Frage: Wie können wir sicherstellen, dass unsere Wünsche auch Gegenstand des Vertrags werden? Kann das alles schon in der Baubeschreibung geregelt werden, die ja jetzt Pflicht ist? Wie detailliert muss die sein? Oder können wir sogar schon konkrete Pläne erwarten? Wie gehen wir am besten vor?
    • VPB antwortet:
      Bevor nicht alles, was sie baulich realisiert haben wollen, klar und detailliert ausgehandelt und schriftlich fixiert und verpreist ist, bevor nicht alle Risiken, etwa des Baugrundes, soweit möglich geklärt und im Übrigen (also die „Restrisiken“) finanziell bewertet und den einzelnen Parteien zugewiesen sind, sollte auch kein Vertrag geschlossen werden. Gerade die Bedürfnisse im Alter sind sehr individuell, da wird eine Anpassung von vorvertraglich übergebenen Baubeschreibungen eigentlich die Regel sein. Jedenfalls darf man sich nicht mit pauschalen Wendungen wie „seniorenfreundlich“ abspeisen lassen. Mit der Berücksichtigung von individuellen Wünschen wird ein Bauunternehmer dann keine Probleme haben, wenn er für deren Umsetzung auch auskömmlich bezahlt wird. Das gilt im Grundsatz auch für Bauträger, die aber bei Wohnungseigentumsanlagen im Gemeinschaftseigentumsbereich (Treppenhäuser, Zuwegung etc.) natürlich nicht ganz so flexibel sein können, weil das Gemeinschaftseigentum ja für alle Erwerber identisch sein muss. Leider wird immer noch versucht, mit Standardunterlagen, auf denen ein scheinbar attraktiver Preis prangt, zu einem Vertragsschluss zu gelangen und dann die Detailwünsche teuer als Nachträge zu vereinbaren. Wenn sie signalisieren, dass sie für individuelle Qualität auch entsprechend zu zahlen bereit sind, sollte der Vertragsschlussdruck eigentlich in sich zusammenfallen.
  • Bauherr/in fragt:
    In den Angeboten oder Leistungsverzeichnissen, die ich bisher gesehen habe, wird nie etwas zu den Unterlagen gesagt, die man jetzt auch bekommen soll. Verbraucherschutz sieht anders aus, finde ich. Sehen Sie das auch so?
    • VPB antwortet:
      Sie meinen den eben bereits von mir angesprochenen § 650n BGB. Hier ist es so, dass der Anspruch ja schon im Gesetz steht und auch nicht durch Vertrag eingeschränkt werden kann. Dann muss man das also auch nicht im Vertrag noch mal regeln. Es ist sogar gefährlich, denn wenn die vertragliche Regelung hinter dem gesetzlichen Umfang zurückbleibt, verletzt der Unternehmer ein Verbraucherschutzgesetz, was dann abgemahnt werden kann. Insofern ist das eigentlich ein sehr strenger Verbraucherschutz.

Januar 2019-Energieberatung

Alle Fragen & Antworten zum Thema Energieberatung:

  • Bauherr/in fragt:
    Ich habe im Bekanntenkreis gehört, dass wer alle Fenster in seinem alten Haus erneuert das Haus auch dämmen muss. Stimmt das? Ist das Vorschrift? Und wenn ja, wo kann ich das genau nachlesen? Welches Gesetz ist das?
    • VPB antwortet:
      Nein sofern bei Außenbauteilen weniger als 10 Prozent der jeweiligen gesamten Baufläche betroffen sind. In der aktuell gültigen EnEV 2014 mit Ergänzungen 2016 sind unter Abschnitt 3 §9 ff entsprechende Regelungen und Vorschriften aufgeführt.
  • Bauherr/in fragt:
    Wir wollen an unseren Altbau, ein Nachkriegssiedlungshaus, großzügig anbauen. Ist klar, dass der Anbau der Energeieinsparverordnung genügen muss. Aber angeblich müssen wir bei so einem Anbau auch gleich den ganzen Altbau mit dämmen. Stimmt das denn? An dem wollen wir ja nichts ändern.
    • VPB antwortet:
      Es ist im vorliegenden Fall nach EnEV nicht erforderlich den ganzen Altbau zu dämmen. Wird ein Gebäude durch An-oder Ausbau um mehr als 50 Quadratmeter zusammenhängende Nutzfläche erweitert und ein zusätzlicher Wärmeerzeuger eingebaut, ist lediglich der neue Gebäudeteil wie ein Neubau zu betrachten. Unabhängig davon sollte abgewogen werden ob, energiewirtschaftliche und optisch ästhetische Aspekte dafür sprechen auch den Altbau zu dämmen.
  • Bauherr/in fragt:
    Wir wollen für unsere Tochter und ihre Familie das vorhandene Dach auf unserem Haus zur Wohnung ausbauen. Das Dach müssen wir dann selbstverständlich dämmen. Aber müssen wir auch gleich das ganze Haus mitdämmen?
    • VPB antwortet:
      Nein das ist nicht erforderlich. Dach, bzw. Dachgeschossausbauten unterliegen jedoch landesbaulichen Vorschriften und erfordern u.U. eine Baugenehmigung. Vor dem Dachgeschossausbau empfehlen wir daher ein Informationsgespräch bei der unteren Bauaufsichtsbehörde Ihrer Stadt bzw. Landkreis.
  • Bauherr/in fragt:
    Ich habe beim VPB gelesen, dass ich nach neuem Baurecht ein Recht habe auf meine die "Herausgabe meiner Bauunterlagen". Nun habe ich mir für unser neues Haus alle Unterlagen geben lassen. Frage jetzt: Wie sieht eigentlich so eine Energieberechnung aus? Was muss da alles dazu gehören? Woran erkenne ich, ob die vollständig ist?
    • VPB antwortet:
      Zu einem energetischen Nachweis gehören: a) Nachweis des Primärenergiebedarfs (§3 EnEV) b) Mittlerer Wärmeschutz (Nachweis das Höchstwerte des Transmissionswärmeverlustes nicht überschritten werden) c) sommerlicher Wärmeschutznachweis d) Erklärung zum EEWärmeG e) Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 f)Klimabedingter Feuchteschutz nach DIN 4108-3 Desweiteren muss ein Lüftungskonzept nach DIN1946-6 vorgelegt werden. Nach Baufertigstellung sind der Energiebedarfsausweis und die Unternehmererklärung nach EnEV § 26 vorzulegen. Aus den Unterlagen muss hervorgehen, dass die berechneten Werte für das konkrete Bauvorhaben den Anforderungen der EnEV 2014 entsprechen (Soll-Ist Vergleich). Zum Inhalt der baubegleitenden Qualitätskontrolle durch unsere Bauberater gehört auch der von Ihnen angesprochene notwendige Vergleich und die Umsetzung in der Bauausführungsphase.
  • Bauherr/in fragt:
    Dass eine Energieberatung vor der Altbausanierung sinnvoll, das kann ich ja nachvollziehen. Aber was bringt mir Energieberatung vor dem Neubau? Darum kümmert sich doch der Bauunternehmer. Der muss doch sehen, dass alles korrekt ist und dem Gesetz entspricht, oder?
    • VPB antwortet:
      Richtig ist, dass der Bauunternehmer den Bauherren ein Gebäude (Grundlage Vertrag) schuldet welches den einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Dazu zählt auch die Einhaltung der Energieeinsparverordnung EnEV 2014, Ergänzungen 2016. Bauunternehmer versuchen jedoch zuweilen unter Ausreizung ihrer meist knappen Kalkulation die für sie und ihr Budget günstigste Variante für Heizung, Lüftung, Klimatisierung im Vertrag festzuschreiben. Dies muss nicht das Optimum für die Bauherren darstellen. Deshalb ist es wichtig und aus unserer Sicht auch notwendig, dass Bauwillige sich vorab informieren welche technischen Möglichkeiten der Energieversorgung es insgesamt gibt, um dann bei den Vertragsgesprächen gezielt die Angebote des Bauunternehmers zu hinterfragen, eigne Vorstellungen besser einzubringen und "no name" Varianten zu vermeiden. Hierzu können Berater aus unserem Verband gern Auskünfte erteilen und Unterstützung geben.