Kategorie: Bauvertragsrecht

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine in den Einzelfall gehende Beratung dem VPB als Verband vom Gesetzgeber nicht erlaubt ist. Dafür müssen Sie sich an einen Rechtsanwalt wenden. Empfehlenswert ist in so einem Fall ein im Baurecht erfahrener Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Alle VPB-Regionalbüros haben erfahrene Fachanwälte in ihren Netzwerken.

Das ist kein Problem, zu dem das neue Bauvertragsrecht eine Spezialnorm bereithält. Nach wie vor kann ein Bauherr jeden Werk-, Bau- und Verbraucherbauvertrag, auch einen Architektenvertrag jederzeit frei kündigen. Der Vertragspartner bekommt dann aber seinen vollen Werklohn, für den weggekündigten Teil auch, er muss sich nur dasjenige anrechnen lassen, was er an Aufwendungen erspart hat und böswillig unterlässt, anderweitig zu erwerben. Der Streit um diese Fragen ist absehbar. Deswegen hilft der Gesetzgeber mit einer Vermutung von 5% des Werklohns, der auf den weggekündigten Teil der Leistung entfällt. Wenn ein Handwerker im Verzug mit seiner Leistung ist, gibt es vorteilhaftere, aber auch kompliziertere Wege, aus dem Vertrag herauszukommen. Dazu sollte aber im Einzelfall immer ein Rechtsanwalt zur Beratung zugezogen werden. Achtung, ein Bauträgervertrag ist nach neuem Recht gar nicht mehr kündbar.

Denken Sie daran, dass der Unterlagenherausgabeanspruch einen abgeschlossenen Vertrag voraussetzt und nicht jedwede Unterlage erfasst, sondern nur diejenigen, die zum Nachweis öffentlich-rechtlicher Pflichten gegenüber Behörden benötigt werden, gegebenenfalls erweitert um Förderbelege. Der VPB hat das Thema Bauunterlagen übrigens vor einiger Zeit in einem Artikel sehr detailliert beschrieben. Lesen Sie hier mehr https://www.vpb.de/presse484_100118.html

Zunächst zur „Prozedur“: Die Abnahme ist nach dem Vertragsschluss der wichtigste Rechtsakt, den es beim Hausbau gibt. Die Abnahme hat viele gravierende Rechtsfolgen, die wichtigsten: das Risiko, dass das Haus zerstört wird, ohne dass man jemanden dafür rechtlich haftbar machen kann, die Juristen sagen dazu Gefahrtragung, geht mit ihr auf die Bauherren über. Aber auch die Gewährleistung fängt an zu laufen, fünf Jahre nach Abnahme beträgt sie bei einem Bauwerk. Die Beweislast für Mängel kehrt sich um. Das alles verlangt sorgfältiges Vorgehen. Deswegen sollten Bauherren eine so genannte förmliche Abnahme vertraglich vereinbaren. Zu diesem Termin sollten sie nicht nur selbst das ganze Haus mit dem Bauunternehmer begehen, sondern auch einen qualifizierten Bausachverständigen beauftragen, sie bei der Abnahme zu unterstützen. Denn der Sachverständige erkennt mehr Mängel, er kann etwas zur Höhe des Einbehalts für die Mängel sagen, er kann alle Zustände, die er und die Bauherrschaft selbst für nicht korrekt und vertragsgemäß ansehen in einem Protokoll festhalten und bei weiteren Aspekten der Abnahme helfen. Am Ende steht immerhin die Entscheidung, ob die Abnahme durch die Bauherren erklärt werden muss. Das ist der Fall, wenn nur unwesentliche Mängel festgestellt worden sind. Ein Bauprojekt verlangt viele auch wichtige Entscheidungen von den Bauherren, die Abnahme gehört da zu den wichtigsten. Was man als Verbraucher auf keinen Fall tun sollte, ist der Abnahme fernzubleiben! Der Gesetzgeber hat die fiktive Abnahme im neuen Bauvertragsrecht verschärft. Sie greift jetzt auch dann, wenn das Haus wesentliche Mängel hat. Will sagen: sogar wenn das Haus eigentlich gar nicht abnahmereif ist, gilt es als abgenommen, wenn nur der Unternehmer nach Fertigstellung den Bauherren unter Setzung einer angemessenen Frist zur Abnahme aufgefordert hat und der Bauherr die Abnahme nicht verweigert hat und zwar unter Angabe mindestens eines Mangels. Dasselbe gilt natürlich erst recht, wenn das Haus nur unwesentliche Mängel aufweist. Auf diese Rechtsfolge muss der Unternehmer Verbraucher in Textform (Fax, E-Mail reichen aus) hinweisen. Tut er das und läuft diese Frist ungenutzt ab (das muss ja nicht immer ein Urlaub sein), dann greift die fiktive Abnahme. Vor allem bei Beschädigungen der Bauteiloberflächen, also zerkratzten Fenstern, zerkratzem Fußbodenbelag usw. wird es dem Bauherren dann nur noch schwer gelingen, den Nachweis zu führen, dass diese Schäden schon vor Abnahme vorgelegen haben, also Mängel sind. Dann endet der Urlaub damit, Schäden im neuen Haus auf eigene Kosten beseitigen zu müssen.

Dieser Schluss ist nicht zwingend. Zunächst muss es sich um das Angebot zu einem Verbraucherbauvertrag oder zu einem Bauträgervertrag handeln. Für eine einfache Badsanierung oder den Bau einer Garage greift der Anspruch nicht, so nützlich manche Pläne dafür auch wären. Da müsste man – mit Hilfe eines Bausachverständigen am besten – sich mal eine Liste mit den Unterlagen machen, die man dazu gerne hätte und auch geklärt haben, zu wann die zu übergeben sind und das dann in den Vertrag verhandeln; sicher auch bei aufwändigeren Bestandsplänen, wenn man wissen will, wo die Leitungen dann tatsächlich verlaufen, fairerweise gegen einen angemessenen Aufpreis. Beim Verbraucherbauvertrag kommt noch dazu, dass der Anspruch nicht gilt, wenn ein Architekt für die privaten Bauherren die Planung macht – dann aber bekommt man ja die Unterlagen vom eigenen Architekten. Der eigentliche Punkt ist, dass der Anspruch zwingendes Recht ist: man kann ihn nicht wegverhandeln, weder durch Kleingedrucktes noch sonst wie. Daher muss man auch zu dem Anspruch nichts im Vertrag stehen haben. Er gilt unabhängig vom Vertrag direkt Kraft Gesetzes. So will der Gesetzgeber den Verbraucher davor schützen, sich dieses wichtige Recht quasi für ein Linsengericht abkaufen zu lassen. Der Nachteil: man muss den Anspruch kennen, der Unternehmer braucht nicht darauf hinzuweisen. Deswegen sagen viele Muster nichts zu diesem Anspruch und sind trotzdem aktuell und rechtmäßig. Das Problem liegt eigentlich woanders: wenn in Verträgen nur ein paar Unterlagen erwähnt sind, die der Verbraucher bekommen soll und sonst gar nichts gesagt wird. Dann kann das dahingehend missverstanden werden, der Anspruch beschränke sich nur auf die ausdrücklich angesprochenen Unterlagen. Sind das zu wenige, fehlt also – ein plakatives Beispiel – die Statik, dann gilt natürlich trotzdem das Gesetz, die Statik hat ein Bauherr so oder so zu bekommen.